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報載,千呼萬喚的《廣東省建設珠三角金融改革創新綜合試驗區總體方案》(下稱“金改方案”)終於出臺了。該方案要求在東翼梅州市建設農村金融改革創新綜合試驗區,重點研究推進農村宅基地和土地承包經營權抵押貸款試點,與溫州金改方案專注於民間金融相比,確實是實施的範圍更廣、力度更大。
在我國,《土地法》規定只有兩種土地所有制,即國有土地和農村集體土地。而且規定農村集體土地要改變土地的使用性質,必須按農業用地首先出售給國家。因爲《憲法》規定了,城鎮土地歸國家所有。
隨着改革開放的深入發展和市場經濟體制的建立,涉及農民根本利益的土地所有制一再爲推進農村改革的有識之士提起,但由於利益巨大,涉及《憲法》、《土地法》的修改,各方意見不能統一,這問題一再被擱置。
城市附近農村的集體土地,一直都是按農業用地的地價被徵用,而地方政府一轉手在一級市場出讓,其商業性的用地價格幾乎是徵地價格的十幾倍、幾十倍。農民的土地利益被大量變成地方政府“土地財政”的來源。對此,農民頗有意見,因徵地引發的羣體事件時有發生。
如果農村宅基地可以抵押貸款,抵押方是農村宅基地的現實擁有人,這是農民,是使用宅基地的個體農民!而不是村集體。這等於承認了農民對宅基地所擁有的權益。這是一個重要的突破!接下來的問題就是如果民間金融可以進入“農村宅基地抵押貸款”市場,就將會出現土地的流轉。因爲通過抵押,農村宅基地完全可能會由於不能償還貸款而變更所有人。
這樣,農村宅基地就實際上繞過了政府壟斷的一級市場,直接“流轉”給了貸款方。對於宅基地所有者,貸款可以獲得比徵用更高的收益;對於貸款者,則有可能用低於政府拍賣的價格獲得土地使用權。
如果限定貸款方必須是國有銀行,這樣一來,政府對農村宅基地的商業性徵用,也可以通過貸款形式,一戶一戶農民來推進,讓擁有宅基地的農民獲得宅基地的真實收益,也使政府可以用比“按周邊商品房價格補償”的徵用費低的價格來獲得宅基地。
當然,對宅基地抵押可能出現的複雜情況,也要有充分的預估。比如說,土地是農民的命根子,一旦失去宅基地,農民就會“上無片瓦,下無立錐之地”。如果不再分配宅基地,難道讓他住到馬路上?如果集體可以再次分配宅基地,那麼村集體就有可能會不斷將農村的農業用地劃改爲宅基地。這樣,將會有不少民間資本進入農村宅基地抵押市場,甚至會有城裏人的別墅出現在農村宅基地上。當然,倘若打開這個宅基地的市場,城市房價也可能會受到衝擊而下跌。
我們期望宅基地抵押貸款能成爲打開農村土地一級市場的一把金鑰匙,讓農民獲得其本應擁有的土地收益,甚而讓城市的房價迴歸正常。(王則楚廣東省政府參事)