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中國經濟網編者按: 由於兩年多來的“限購”政策,住宅房地產業進入冬天,但帶來了
商業
地產的繁榮。有報告顯示,全國排名前20名的開發商都進入商業地產,整個行業已經由傳統的住宅市場轉向了商業。房地產評論人賈臥龍(博客)認爲由於
銀行
貸款
收緊、
信託
融資受挫,很多大型企業通過房地產私募
基金
,解決了上萬億商業地產的資金缺口。但對中小房企來說,因自身品牌和項目認知度較低,一般募集資金比較困難,對資金鍊脆弱的中小地產商而言,形勢不容樂觀。
私募基金是商業地產救命稻草
目前隨着城市化進程的加快,各地紛紛進行城中村改造,一般城中村改造,少則三百畝、多則上千畝,建設面積一般都在100萬以上,投資一般在五十億元以上,面對如此大的投資和規模,在銀行限貸、信託融資受挫的背景下,房地產私募基金成了開發企業融資的主要平臺。據悉,目前國內除萬達地產有雄厚的資金和銀行授信背景,很多地產企業還主要是依託其他渠道融資。城市商業地產,是房地產市場的下一個春天,在住宅地產進入冬天其卻顯示出別樣的繁榮。有報告顯示,全國排名前20名的開發商都進入商業地產,整個行業已經由傳統的住宅市場轉向了商業。
銀行收緊,萬億商業地產資金從何而來?
衆所周知,地產這種資金密集型的行業,資金是最上游、最核心的因素。創匯基金總裁楊文認爲,今日的萬達,很大程度上是資本運作成功的體現。
“萬達賬面現金都有幾百億,2011年光是商業地產銷售就在1200億上下,毛利百分之三四十。”王健林今年上半年曾向媒體透露。
據瞭解,萬達除了銷售物業的收入,萬達的資金來源還有兩個渠道:經營性抵押貸款和銀行授信。萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業,首先取得地方政府的信任,並由地方政府作擔保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行(601398) ,隨後中國銀行(601988) 、農業銀行(601288) 、建設銀行(601939)三家國有銀行也與其簽署銀企合作協議,後來,民生、華夏兩家股份銀行都先後入夥,每家給萬達的授信高達幾十億。
2006年,央行金融管理部門還把萬達列爲全國房地產金融改革試點企業,給了萬達一個紅頭文件的批覆。這個批覆相當於一個特殊授權、綠色通道,不受地域約束,單筆貸款在5億之內無須審批,兩三天可以批款。
地產基金:商業地產的救命稻草
隨着大量城市商業綜合體的涌現,很多大型企業也紛紛通過房地產私募基金,解決了資金缺口,石家莊聯邦祥雲國際,開發的1800畝吃遍中國五A主題公園,通過私募基金獲得了五億元私募基金。
由香港太平洋(601099)投資集團旗下的創匯財富與瀋陽富邦地產合作,獲得了瀋陽最中心商業地塊的開發權。自從2011年以來,創匯資本已經在大連、哈爾濱完成了多個城市綜合體項目。創匯資本專注於商業地產的開發和投資,首期基金由五十強領袖企業,阿里巴巴易居、蘇寧電器(002024) 、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟(300027) 、涌金集團、新光集團等數十家中國民營企業領袖共同發起。
創匯資本只是商業地產基金的一個縮影,清科研究中心公佈報告顯示,截至2012年第二季度,共有30只私募房地產基金募集到位60億美元。另外數據顯示,目前國內房地產基金規模已經超過千億元,這些基金的資金雖然不是全部投資於商業地產,但是對商業地產的發展來說肯定是強心針。
國內地產基金目前主要有兩大類,一類就是獨立私募房地產投資基金,一般是由專業的房地產策劃投資機構發起,因爲他們熟悉房地產運作,熟悉房地產定位和流程,專注於投資一線二線城市核心區域商業類物業(包括寫字樓和商業)。另外一類則是房地產企業參與發起房地產基金,目前大型房地產企業都參與了其中。包括萬科、金地、華潤、復地等知名開發商均已試水房地產私募基金,此外,包括世茂股份(600823)在內的有意設立房地產私募基金的地產巨頭也不在少數。
北京創匯財富投資管理有限公司的總裁楊文曾透露,目前市場上大部分地產私募基金,都是房地產公司設立並投資於自身的項目。以智盈投資2009年募集的第一隻人民幣房地產私募基金“復地景業基金”爲例,該基金採取的是有限合夥制的形式,其中單個有限合夥人的出資門檻就爲800萬元人民幣。
海外私募票據融資成“新寵”
根據不完全統計,截止到今年6月,涉及商業地產的信託產品超過150款,雖然房地產信託受到限制,但是仍然不少在發行。目前仍然在售的西安珠江時代廣場項目貸款信託,信託資金貸款給西安珠江時代廣場投資有限公司,資金規模最高達到7億元。
正當房地產開發商爲融資一籌莫展的時候,從海外市場引進的私募票據卻爲他們打開了心鎖。瞭解香港市場的人都知道,香港上市房地產企業大多頻繁地利用債券融資方法,如中國海外、嘉裏建設、九龍倉、新鴻基地產。
一些地產開發商當然不會放過如此大好的機會。據中國銀行間市場交易商協會網站披露,華僑城集團已獲准註冊總額60億元的私募中期票據,註冊額度有效期兩年。
“企業發行私募中期票據需要承擔較高的成本,但卻沒有不得超過公司淨資產40%的規模限制。同時,由於地產市場表現低迷,信貸收緊,信託到期兌付,房企急需尋找新的融資渠道,而私募票據不僅可以根據企業現狀靈活設計,而且高端企業發行的私募債券利率低於貸款利率的可能性很大,如今受到歡迎也是理所當然。”一家外資行的高管表示。
中小房企資金吃緊,私募資金進退兩難
俗語說,大樹底下好乘涼。這句話唯獨不適用於眼下的商業地產市場。
債臺高築壓垮了大規模的地產開發商,而那些中小房企,面臨的不只是“折腰”,而是能否繼續生存。
“銀行原本都不樂於貸款給我們,現在更是切斷了我們的資金來源。客戶從銀行那裏貸不到款,樓市的成交量很難上去。籌不到資金,無法償還貸款,更別說開發新的樓盤。以前還可以鼓動幾個合夥人作爲主要出借人,再出動員工進行拉網式攬客,必要的時候還會求助於民間借貸,現在,估計哪一條路都難啦。”江蘇一家小型房企的老闆透露。
太平洋房產分析師認爲,讓中小房企進一步陷入困境的不僅是房子不好賣,而是傳統地產商過度依賴銀行。“銀行一收口,地產商就呼吸困難。”而中小企業開發商因品牌和項目認知度較低,一般募集資金比較困難,對資金鍊脆弱的中小地產商而言,這是致命的,未來面臨資金鍊困局的中小開發商將越來越多。房產公司股權及項目的兼併收購潮也將隨之拉開帷幕。
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