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核心提示轉眼間2012年的樓市在堅持調控和市場的雙重作用下,已經順利度過了被人們認爲是樓市調控關鍵年的上半年。在過去的半年裏,樓市經歷了兩撥熱銷潮,有開發商降價出售房子,以期回籠資金,也有開發商趁勢提價,試探起了市場。“剛需”成爲最受關注的一撥置業人羣,他們的需求與行動捂熱着這個市場。無論是各種地方“微調”的涌現,偶爾出現的“日光盤”,這些都爲2012上半年的樓市增添了不少看點。
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上半年,剛需推動幾撥“購房潮”
今年上半年的市場,在3月有一撥成交熱潮,這被許多人看做市場回暖的信號。而5月和6月兩個月份,成交量的持續走高,更是讓市場的信心增強不少。在上半年的這兩撥購房潮中,剛需擔當着絕對的主力。而從5月延續到6月的這一撥成交熱潮,同樣也是剛需支撐起了整個市場。
之所以會產生這幾撥購房潮讓鄭州樓市的成交量並不算太悲觀,有專家認爲,是房企看清市場預期已經轉變的大勢,主動打開了以價換量的通道。不難發現,在成交的熱點區域的中小戶型上,開發商無一不是在價格上給予了實在的優惠。採取以價換量的策略,是開發商回籠資金的需要,也是其在這樣的背景下持續發展的必然選擇。
而據中國指數研究院發佈的報告稱,2012年上半年,內地銷售額在100億元人民幣以上的房企的平均銷售價同比下降9.5%,平均銷售面積同比上升6.2%。在中央進一步明確樓市調控態度、房地產企業銷售回款壓力不斷增大的情況下,“以價換量”已成爲市場共識。
這半年,從年初的恐懼到年中的樂觀
從去年底開始,到今年6月份爲最高潮,鄭州樓市呈現出一種最直接的價——量關聯關係:大力度促銷、大幅度降價的樓盤總能得到一大批擁躉,實現以價換量,取得不錯的成績。
今年年初,地產圈的代表萬科就表示去庫存是多數開發商今年的主要任務,同時也表示今年的樓市庫存量將超過2008年,去庫存的任務壓在開發商的身上。自萬科發表這一態度後,不少開發商就由於資金鍊緊張而採取降價出售的措施,畢竟現金拿在手裏纔是穩妥的,以價換量,讓鄭州大品牌開發商的銷售業績創下歷史新高。而不少房企,在上半年達成全年任務過半的目標,大部分完成率達到四成,從而使得這些企業下半年的銷售壓力大爲減輕。
而3月成交的“小陽春”,“紅五月”不少項目的熱銷,配以6月以降息爲代表的系列宏觀政策微調,已讓開發商心態發生明顯變化,樂觀情緒似乎重新回來了,“這兩個月的市場數據表現良好,是大盤和指標盤通過大力促銷而促成了大量還在猶豫的首次置業客戶和部分改善型置業客戶入市得來的。”
以價換量之後,一些樂觀的開發商把策略改成了加快推盤,收窄優惠幅度,甚至在價格上有小幅度的上漲。開發商的業績回升,使得資金壓力減小,開發商的恐慌心理當然也隨之消散。
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這半年, 買房人心態出現了微妙變化
“我是不是現在要買房了?”從6月底到7月,這句話似乎成爲了買房潛在人羣的口頭禪,幾乎與“吃了嗎?”一樣變成了購房者的打招呼用語。白領小尚是個很好的樣本:她其實算不上是“剛需”,目前在鄭州已有一套住房,沒有貸款;但是,手頭上攢了二十來萬元,一直放銀行吃利息覺得投資回報率不高,再加上打算把在外地的父母接來養老,所以如果有合適的購房機會,她也願意再買套房子。因爲不着急買房入住,今年上半年的價格大戰中,小尚一直是作壁上觀,而等到她看人家搶房看到自己心動想買房時,折扣一步步縮小了,這讓她多少有了些恐慌:“房價是不是快要上漲了?如果真的要漲,那趕緊趁着還沒漲太兇買了吧。”不過,她還是有一絲糾結:“到底是不是真的漲?還是隻是開發商放煙幕彈?如果買了後房價又繼續跌,那不是虧死了。”左右都怕買虧了的焦慮讓小尚搖擺不定。
房地產市場受到“紅五月”和六月政策鬆動的影響,且隨着全國各地銷量持續走高,買房人的心態出現了微妙變化。樓盤的熱銷讓“再不買就錯過最後時機”的擔憂重新出現,出手的意願開始變得強烈。
上半年的鄭州樓市已經落幕,在這半年中,樓市的政策、市場都或多或少發生了一些變化,在感受到這些變化的同時,也讓人對下半年的鄭州樓市有了更多的期許和猜測,過去的半年裏,鄭州的房地產市場經歷着種種變化,有着業內人士也看不清的迷局,有着開發商的惶恐,也有着置業者的不知所措。即將迎來的下半年,河南尚正行房地產諮詢有限公司負責人認爲,下半年鄭州樓市整體將進一步趨於平穩,如果政策面不出現大的變動,就不會出現房價的暴漲或暴跌。
【房價】
房價不會出現大幅度反彈
房價,永遠是大衆最關心的問題。上半年的鄭州房價,在開發商們“以價換量”的持續進行中有所下降,而隨着樓市成交的節節回暖,鄭州樓市的房價也引起諸方猜測。2、3月份市場銷售處於供小於求的局面,而銷售價格卻處於低谷,爲6752元,說明開發企業以價換量的促銷手段取得了成效;而4月份價格激增,達到了7518元,市場銷售量重新下滑;5月份、6月份正好相反,說明現在市場客羣以剛性需求爲主,市場銷售量隨着價格而成反比變化,真正的繁榮還未到來,目前處於一個試驗期。未來市場銷售變化與政策及價格的浮動關聯度最大。
對於購房者來說,樓市的回暖,意味着房價的上漲。隨着成交量的逐步走高,購房者們開始擔憂樓市是否會從“以價換量”回到“量價齊漲”的局面。與購房者們的擔憂不同,業內人士普遍認爲鄭州的樓市已經步入比較平穩的狀態,房價在近期內不會出現大幅度的反彈。
尚正行負責人表示,現在國家一再強調樓市調控不動搖,對樓市進行行政干預,只要限購在,房價不會出現大幅度反彈。
【政策】
未來新政仍將強調限購、限貸、限價
全國多個城市的樓市微調政策和北京、上海等城市6月房價的上漲,讓市場對於房價反彈風險的擔心也迅速積累。繼住建部、銀監會等部委表態調控不動搖的決心後,7月7日,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在江蘇常州調研時強調,要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作,促進房價合理迴歸,決不能讓房價反彈,造成功虧一簣。
“雖然近來各地樓市‘微調’不斷,相關政策的利好,也讓‘調控見底’的說法甚囂塵上,甚至有人發出了‘本輪調控已經失敗’‘調控即將毀於一旦’的感慨。但總理的講話,再次證明官方不容許房價馬上反彈,預言未來2個月出臺新政可能性大,樓市早春後或許還有‘倒春寒’。開發商還是老老實實繼續以價換量吧。”尚正行預測,就目前的樓市上漲情況,未來的新政仍將以強調限購、限貸、限價等“舊政”爲主。
【降息】
是否繼續降息取決於
經濟運行情況
6月8日,中國人民銀行3年半來首次宣佈降息,金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。隨後一天,住建部宣佈下調個人住房公積金存貸款利率。7月5日央行宣佈,自7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.31個百分點。
“這是意料之中的事,這樣的選擇顯示了央行貨幣政策放鬆力度明顯加大,節奏加快,主要是爲了增加貨幣政策對經濟增長的支持力度。”尚正行表示,“按過去的經驗,6月-8月是傳統的市場淡季,但兩次降息的效果將會給市場帶來疊加效應,或會出現‘淡市不淡’的行情。目前樓市銷售量略有回升,降息後有利於降低按揭貸款利率,加速剛需入市;加上開發商資金壓力不會馬上釋放,跑量回籠資金仍是重點,因此各種促銷政策不會改變。在這些因素影響下,樓市在淡季的銷售量或有小幅上漲。”
而對於近期的央行降息,不少業內人士也表示,雖然對刺激剛需有一定的作用,但是對樓市不會有太大的影響。郭鬆海就認爲此次降息主要是爲了保增長,對於樓市來說,這次降息的幅度並不大,剛需的貸款壓力雖然有所減小,但是成本降低不多。
【供求】
“改善型”與“剛需”交換接力棒
市場的暫時轉暖,並未改變供大於求的局面。尚正行顧問事業部負責人指出,近期,市場顯現出走出低谷的跡象,全國主要城市的成交量均創造了限購以來的最高點,市場消化庫存明顯加速。但市場熱銷項目雖然依然以剛需產品爲主,但信貸鬆動及市場政策微調導致市場部分需求明顯降低了觀望情緒,改善型產品會逐漸出現在市場上。
此外,各地方政府推出的一些刺激剛需的舉措,如提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準、降低首套住房貸款利率、實施購房落戶等微調政策,促使部分購房者心態變化,部分剛性需求提前了購房時間,從而導致市場成交量的回升。
“但這並未改變市場的供求關係。”尚正行表示,“由於限購、限貸政策並未出現鬆動,執行力度很大,僅依靠首次置業等剛性需求,尚無法改變當前供大於求的局面。這決定了開發商的庫存依然偏大,加之未來潛在供應依然處於較高水平,可以預見,高庫存形成的巨大壓力會持續存在。”
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