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近日,鄭州市住房保障和房地產管理局召開“2012年上半年房地產市場形勢分析新聞發佈會”,公佈了鄭州市上半年房地產市場的運行情況。數據顯示:上半年,市區商品房銷售396.32萬平方米,同比增長24.94%;商品住房銷售347.66萬平方米,同比增長45.98%,市場信心逐漸恢復。不過,面對飄紅的數據,業內專家也指出,鄭州樓市去庫存壓力仍舊巨大,“以價換量”仍將是未來一段時間樓市的主題。
剛需發力樓市回暖
根據鄭州市住房保障和房地產管理局公佈的數據,今年上半年,鄭州樓市商品房銷量上漲近五成。
數據顯示:1-6月份,市區商品房銷售396.32萬平方米,同比增長24.94%;商品住房銷售347.66萬平方米,同比增長45.98%。
數據顯示,今年3月、5月、6月鄭州市的商品房銷售面積均超過100萬平方米,基本恢復到住房限購之前的水平,特別是5月份商品住房銷量達到118.58萬平方米,創鄭州市商品房銷售歷史上“紅五月”的銷量紀錄。
自2011年3月鄭州市限購政策出臺後,樓市急轉直下,並在龍年伊始跌至最冷。2012年上半年鄭州樓市從年初成交低迷,到“金三銀四”、“紅五火六”一路攀升,樓市變化可謂“跌宕起伏”,降準風、降息風、微調風齊發力,逐漸吹熱鄭州樓市。開發商“以價換量”決心堅定,積蓄一年的剛需力量強力爆發,鄭州樓市在這場“期中考試”中算是交出了意料之外情理之中的滿意答卷。
值得注意的是,這一份滿意的答卷的取得,主要是因爲各大房企“真金白銀”的優惠、合適的房源吸引了剛需出手,加之頻出的救市政策利好樓市所致。可以說,是開發商的“以價換量”策略,最終開啓了“剛需時代”。
隨着成交量的逐步走高,購房者開始擔憂樓市是否會從“以價換量”回到“量價齊漲”的局面,部分區域恐慌性購房再現。
成交價格保持平穩
一直堅挺的房價在限購下,終於開始“不淡定”。根據鄭州同致行的監測數據,2012上半年鄭州市商品房銷售均價爲7421元/㎡,與去年同期相比減少了541元/㎡,降幅爲6.79%。
除了辦公及商業比重同比有所減少外,最主要的還是因爲開發商“以價換量”策略大放異彩。從去年下半年的價格僵持,到今年上半年的價格PK戰,各大房企爲了維持正常的資金運轉和搶佔市場,降價成了生存下去的唯一法寶,整個上半年鄭州樓市“跌”聲頻頻,價格走上了絕對的“親民”路線,尤其是三四月份,從外到內依次引爆,從低端到高端全城蔓延。不過,隨着行情的回暖,從五月份開始,鄭州房價止跌回升。
根據鄭州市房管局公佈的數據,今年上半年,商品住房銷售均價爲6284元/平方米,而一季度僅爲5957元/平方米。不過從整個上半年來看,市區商品住房銷售均價與去年同期相比,僅微漲15元/平方米,而從國家統計局公佈的新建商品住宅價格指數看,鄭州1-6月份的環比增幅分別爲-0.3%、-0.1%、-0.2%、-0.1%、0、0,新建商品住宅價格基本保持平穩態勢。
鄭州同致行認爲,由於限購、限貸政策方向不變,僅依靠首次置業等剛性需求,仍無法改變當前供大於求的局面,未來房價維穩或是大勢。
樓市依舊供大於求
開發商對市場的信心有所增強,推盤速度也開始明顯加快。上半年全市商品房單月投放量從3月份的85.39萬平方米迅速提升至4月份的197.58萬平方米、5月份的204.61萬平方米,6月份雖有減少,但仍達到了159.49萬平方米。
鄭州市住宅與房地產協會祕書長葉琦在會上表示,開發商推盤速度明顯加快,商品房累計可售面積出現反彈。一季度全市商品房供銷比爲0.82∶1,二季度的供銷比爲1.36∶1,發生較大變化,“4~6月份全市的商品房月度供應量都在150萬平方米以上,供應量的增加給購房者更多的選擇餘地,也促進了銷量的增加。”
但是,6月底與3月底相比,商品房累計可售庫存增加138.43萬平方米,其中商品住房累計可售面積增加107.56萬平方米。若按上半年月度銷售均量計算,目前市區商品房累計庫存面積可售11.5個月,商品住房可售近8個月,庫存壓力依然較大。
而鄭州同致行的監測數據也顯示,截至目前鄭州市商品房面臨近800萬㎡的庫存壓力,按照上半年月均58萬㎡的去化量來計算,仍需13個月來消化。
基於此,鄭州同致行認爲,整體來看,雖然有開發商局部漲價,但總體樓市是供大於求,開發商爲了去庫存,勢必會穩價保量來維持正常運轉,但如果考慮土地、人力、運營等成本,開發商的利潤已經很小,預計在2012下半年房價或將小幅上揚,但勢必不會大幅反彈。而在高庫存的壓力之下,藉助頻出的政策東風,預計2012下半年鄭州市商品房市場“回暖說”將成爲現實,成交量也會隨着“以價換量”的延續進入上行通道。
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