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7月24日,廣東省房協發佈《2012年上半年廣東房地產市場分析報告》,指出近期樓市回暖一方面將使企業的優惠幅度收小甚至提價;另一方面將帶動高端樓盤的銷售,導致因產品結構變化出現的房價上升,控價、問責等行政措施可能再現,限價銷售或將更爲嚴厲。報告建議,企業切忌盲目樂觀非理性漲價,政府部門對由於高端產品銷售拉動的價格反彈應區別對待。
供應量同比增近三成
據統計,上半年全省商品房銷售面積和銷售額出現雙下降,前者同比下降10 .8%,後者同比下降7.3%。但銷售均價卻出現上漲,均價達到8056元/平方米,同比增長3 .9%。其中,商品住宅銷售面積2686.71萬平方米,同比下降11.3%;銷售額2040.46億元,同比下降9.7%;銷售均價7595元/平方米,同比增長1.9%。辦公樓和商業營業用房合計銷售209.71萬平方米,增長7.3%,比商品住宅銷售面積增幅高18.6個百分點。
從商品房供求關係來看,2012年上半年批准預售面積5689.53萬平方米,同比增長26.1%;銷售率(實際銷售面積/批准預售面積)爲52.3%,比去年同期低21.6個百分點。
在開發投資方面,全省房地產完成開發投資同比增速快速回落,上半年全省同比增長10.0%,但增幅比今年第一季度和去年同期分別低13.9個百分點和22.2個百分點。持續嚴厲的房地產調控政策效應已由商品房銷售市場蔓延到房地產投資市場。
上半年房價穩中略有提升
昨日,廣東省房協發佈《2012年上半年廣東房地產市場分析報告》表示,全省房地產完成開發投資同比增速快速回落,持續嚴厲的房地產調控政策效應已由商品房銷售市場蔓延到房地產投資市場,投資增速能否企穩,一定程度上取決於銷量能否繼續保持回升。雖然上半年企業資金結構比年初有較爲明顯的優化,但企業到位資金同比增速創下近十年同期最低,資金充裕度也處於近年低位,資金面總體壓力未減,可能導致企業投資熱情的進一步下降。
在商品房銷售方面,得益於貨幣政策、信貸政策的適度寬鬆和企業不斷採取的“以價換量”策略,今年來商品房銷售量總體呈現逐月回升的趨勢,上半年銷售面積已超過2009年和2010年同期數量;銷售均價基本與去年同期相當,呈平穩略有提升態勢,總體符合宏觀調控政策方向。但全省商品房待售面積再創新高,去庫存壓力依然嚴峻,尤其是受限購、限價等政策限制的產品銷售壓力更大。
總體而言,上半年廣東房地產完成投資增速持續下滑,商品房待售面積不斷增加,企業資金層面仍不寬裕,企業的投資意願不強。另一方面,商品房銷售市場呈現回暖跡象,而國家部委多次強調,將繼續堅定不移貫徹中央關於房地產市場的調控政策,加強部門聯動,發揮政策合力,堅決遏制市場異常波動,房價走勢將再度成爲社會各界關注的焦點。
庫存處歷史高位忌盲目漲價
報告指出,房地產業的發展關係到經濟增長與民生問題,穩定房地產投資增速對於“把全力扭轉投資持續下滑作爲擴內需穩增長的重中之重”的廣東意義重大,房地產企業可根據當前國情、省情,適當增加投資。但投資策略上應結合現代服務業發展的需要調整投資結構,由住宅產品佔絕對主導向全方位發展住宅、商務、辦公綜合類地產及旅遊休閒地產、工業園區地產等轉變,產品類型應更爲多元化。
今年來國家和地方各相關部門加大了對首次置業的支持力度,有效促進剛性需求入市,營造了較爲活躍的市場氛圍。五六月份以來銷量持續擴大,反映出市場需求方基本結束觀望,入市出手的意願加強。但當前商品房庫存量處於歷史高位,開發企業在看好後市的同時不宜過分樂觀,應儘快完成銷售回籠資金。
市場的回暖一方面將使企業的優惠幅度收小甚至提價;另一方面將帶動高端樓盤的銷售,導致因產品結構變化出現的房價上升,控價、問責等行政措施可能再現,限價銷售或將更爲嚴厲。企業切忌盲目樂觀非理性漲價,政府部門對由於高端產品銷售拉動的價格反彈應區別對待。
房企資金充裕度處於近年低位
資金方面,企業到位資金同比增速創下近十年同期最低,資金充裕度也處於近年低位。企業從非銀行金融機構獲得的貸款大幅增長105.7%。
商品房開發建設方面,房地產企業土地購置面積、新開工面積同比增速均現兩位數下降,今年上半年購置面積與2006年和2009年相當,均屬於成交較少的年份。上半年廣東房地產開發在建項目3829個,與去年末相比減少869個。不過省房協分析,由於前兩年商品房新開工面積大幅增長,若順利施工,今明兩年可供應量預計能夠滿足市場需求。
未來限價銷售或將更爲嚴厲
未來限價銷售或將更爲嚴厲。《報告》稱,今年來國家和地方各相關部門加大了對首次置業的支持力度,有效促進剛性需求入市,營造了較爲活躍的市場氛圍。五六月份以來銷量持續擴大,反映出市場需求方基本結束觀望,入市出手的意願加強。市場的回暖一方面將使企業的優惠幅度收小甚至提價,另一方面將帶動高端樓盤的銷售,導致因產品結構變化出現的房價上升,控價、問責等行政措施可能再現,限價銷售或將更爲嚴厲。
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