|
||||
投資客的嗅覺總是最靈敏的。在信貸政策鬆動、成交量回暖,市場預期強烈改變後,樓市再現投資客的蹤跡。
近日,有深圳投資客爆料,稱持有多套二手房短炒是最新的投機方法。同時,益田大運城邦衛城在其官方微博發佈消息,稱上週出現不少購買多套房的現象,有投資客更是一次拿下一層,組團投資也不在少數。
投資客入市規模究竟有多大,限購令下,投資客又是如何操作獲利,接下來是否會持續升溫,帶着這些問題,記者連日走訪市場,尋獲答案。
投資客小規模入市
市場預期的強烈改變,被視爲投資客入市的最大推手。近兩個月以來,央行連續兩次降息,樓市成交節節攀升,三級市場更是保持了活躍,這些跡象都讓樓市信心迅速恢復。值得關注的是,對比自住型置業的剛需,無論資金實力、信息渠道還是產品挑選上,投資客都佔據更好的靈活性,因此有業內觀點形容,眼下投資客的入市實際上是在與剛需搶房。
投資客是否再次出山,與剛需搶房是否成立?記者連線深圳金鷹地產營銷總經理林曉華,他指出,在投資客問題上並無復出之說,投資客一直存在,只是比重的大小上有所變化。對比高峯期,投資性需求確實明顯受到抑制,但是相比調控初期,目前的數量已經有所回升。
據中聯地產數據監測,今年6月投資比重佔總成交量12.3%。環比增長了7.7%。“降息的因素非常大。”中聯地產觀點指出,三級市場價格漲幅在央行第一次降息後尤其明顯,業主已經逐步恢復對市場回暖的信心,相應的投資客也就越來越多。而世聯地產華南地區首席分析師曹取認爲,在降息的政策背景下,投資客的入市意願明顯比以前提高,但從數據上看,增長尚不明顯。
有專家提醒,在嚴格的限購限貸政策下,投資客並不會也缺乏空間大規模進入。但是在樓市預期強烈改變的事實下,投資客的選擇會更理性、更慎重。
二手短炒或外地抄底
近期投資客重現江湖並不是空穴來風。先是有深圳投資客爆出猛料,三級市場多套短炒是最新的獲利方式。具體操作方式是:先交3~10萬元定金,然後以貸款審批較長爲由,拖長首期款時間至3個月,再簽好主體變更書。最後等到漲價約5~10萬元即放盤。同時,益田大運城邦衛城在其官方微博發佈消息,稱上週出現不少購買多套房的現象,有投資客更是一次拿下一層,組團投資也不在少數。
對於投資客爆料的二手房短炒現象,記者也進行了深入調查,發現在寶安中心區確實出現了不少類似案例。
“這種情況已經出現有2個月了。”中聯地產寶安區域負責人說,行業內部已經有很多同行收到客戶類似的要求,也有不少的營業員接下了單子。“但是這種行爲偏向三級市場裏的‘ABC單’,不正規,也容易出事,大公司一般不敢接。
世華地產市場部則表示,過往短炒現象大多集中在一手房,二手短炒屬於新手法。相比一手房短炒,二手房短炒操作起來難度更大。以購買10套房爲例,一手房投資客可以等找到真正的買家再備案。但是在三級市場中,每套房對應的就是一個業主,無法系統管理,糾紛也非常容易發生。至於是否會出現投資客與剛需搶房的現象,世華方面則表示,範圍不會太大。但有知情人士透露,上個月熱銷的龍華某大盤,投資客比例已升至20%。
如果說二手房短炒風險較大,只有少數人敢於“吃蟹”,那麼外溢到周邊不限購城市投資,或是在其它主題地產領域出手,是更多投資客的選擇。
有業內人士分析,地處莞深交接處的益田大運城邦,拿的實際上是東莞房產證,不受限購影響,所以受到投資客追捧。開發商內部人士也表示:“投資客除了看重項目本身的升值前景,不限購的獨特屬性更賦予了更多的投資價值。”該開發商人士還告訴記者,此次加推單位中出現了數個購買多套單位的客戶,有很多客戶一次性購買一大一小兩套單位,一套用來自住,一套用來投資。而且近期客戶成團購買現象特別明顯,很多之前購房的客戶介紹朋友過來購買,佔到最近銷量的20%左右。
目前多個在深圳市場叫座的惠東濱海物業,也帶有明顯的投資取向。世聯地產華南地區首席分析師曹曲就告訴記者,目前惠東的濱海物業基本都是由投資客覆蓋,“購買濱海物業,偶爾過來居住度假的客戶很多。其中高達70%爲深圳人。”
在距離深圳更遠的長沙,深圳投資客也不曾絕跡。長沙德思勤城市廣場負責人稱,在售的寶格麗公寓深圳投資客比例約佔四分之一。
投資豪宅也要看價
由於豪宅的增值與保值屬性,別墅豪宅一直以來都是投資客的重點項目。自限購令出臺,豪宅投資客“最受傷”。而下半年,大量別墅將集結亮相,這或許是高端投資客入市的一個信號。
專門研究豪宅市場的美亨投資統計,今年預期會有35個別墅項目入市,市場供應應逾1900套。目前多個別墅項目進入現售期,並已經出現團購別墅的案例。
林曉華認爲,投資客選擇此時入市是有可能的。相比廉租經濟適用房,豪宅增值更顯著。但這要取決於豪宅物業定價是否合理。價格合理將會是唯一判斷的標準。一般來說,投資客會對比二手房源定價,新房豪宅單價比周邊相同二手房貴20%~30%,應該是合乎情理。但若貴了一倍,投資客也會有其它的選擇。
世華市場部分析員何然預計,下半年投資客在豪宅市場中不會有太大動作,原因在於豪宅週轉期過長。此外,目前政策對剛需有利,而對限購有很多規定。除非投資客利用政策漏洞,否則機會不大。
相關鏈接
主體變更書
在“限貸”、“限購”的雙重加碼下,買家和業主擔心因爲貸不了款或不符合購房條件,或是其他不可預測的因素而導致房子過不了戶,很多業主和買家一般會在簽訂購買合同的同時,要求買賣雙方簽訂一個主體變更確認書,以此保障買房如果遇到限貸和限購時可換人名或加人名。
ABC合同
業內俗稱ABC單,即業主在不知情的情況下“一房兩賣”,在房產過戶之前易手賺取差價。產生的根本原因在於業主做全權委託公證時未指明買受人,導致業主與炒房客簽訂買賣合同後,炒房客又以其受託人名義與實際買家以更高價錢簽訂買賣合同。值得注意的是該情況有法律風險,一旦一個合同發生糾紛,就會波及另外一個合同形成連環訴訟,業主可能被真假兩個買家同時起訴“一房二賣”。記者吳圳蘭
|
||