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事先防范、合理進行預告登記是預防“一房多賣”的有效途徑,也能方便購房者在出現問題時進行維權。
《理財周刊》:
預告登記防范“一房多賣”
文/本刊記者徐卓航
已經付了錢、簽了合同的房子,竟然在購房者不知情的情況下,又被賣方違規賣給了別人。近年來,房屋買賣中“一房二賣”甚至“一房多賣”現象時有發生,出現了不少糾紛。這就提醒我們購房者在買房時,也要注意防止開發商或者二手房房東“鑽空子”。
“一房多賣”糾紛多
一方面,目前市場上在售的商品房大多數是期房,從合同備案完畢到最終交房辦完產權轉移手續,一般需要1至2年時間。在樓市調控嚴厲的背景下,開發商資金鏈普遍緊張,有時就會出現為謀求更多資金而“一房多賣”的情況。可能的做法有諸如辦理虛假按揭貸款、偽造買賣協議、直接騙取預付款等等。
另一方面,二手房也不靠譜。由於通過中介或買賣雙方直接進行的交易常常不夠規范,有時甚至因為所謂的“熟人”而忽視了防范措施,賣方通過打時間差、補辦房產證等做法,就能做到“一房多賣”。
雖然類似的案件以賣方敗訴居多,但許多時候買方即使勝訴也無法取得房屋所有權。這是因為買賣雙方雖簽訂合同,但未辦理產權過戶手續,房屋的物權沒有轉移。花了大把時間精力,有時候一拖再拖,結果買方勝訴也僅僅是獲得賣家賠償的違約金,無法獲得產權。
謹慎防范多留意
因而,購房者一定要對相關的利益維護有所認識。買房時首先要及時網簽,嚴格采取資金監管及資金托管的形式進行交易。這樣,買方先將房款交至房地產交易登記中心的托管賬戶,相關證件辦理完畢後,該賬戶纔會把房款交給賣方。在簽訂購房合同時,也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規定,並加重此種行為的違約責任。
證件方面,一定要查看開發商的《商品房預售許可證》,確保這房子是在預售許可范圍之內,不要貿然交付定金。二手房買賣方面,購房者要調查所購房屋的產權,提存房屋產權證,也應盡量要求在房屋交易中心登記後再向賣房者支付首付款,並在交易後及時辦理產權轉移登記。
預告登記是關鍵
更為關鍵的是物權的“預告登記”制度。預告登記是指買賣雙方在簽署完預售合同後,到房產登記機關共同或單方面辦理預告登記。付完房款後,再通過產權登記,將房產真正納入業主名下。預告登記與最終的產權本登記相連,從而有效實現對第一購房者合法權益的保護。未經預告登記權利人同意,賣方無權處分該房屋,這就從法律上杜絕了“一房多賣”現象的發生。
預告登記可以視作一項准物權,購房人辦理預告登記相當於給自己拿到房屋產權加了把“安全鎖”。不過在國內,很少有當事人提出辦理預告登記,《物權法》中的預告登記制度也還停留在原則性階段,缺乏可操作性。不過如今,寧波、濟南等地已先後開始實際實施具體的預告登記制度,幫助和督促購房者主動了解維護自身利益。如在寧波,購房者辦理了預告登記手續後,其所購房屋的產權人即具有了排他性;同時,在辦理預告登記時,房屋登記部門會把購房人的影像資料掃描進電腦系統,在注銷預告登記時則會將之與購房人本人面貌進行核對。