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7月23日下午消息社科院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組今日發佈報告稱上半年市場走勢偏離調控目標,房地產調控問責制沒有兌現。其建議取消首套房貸利率優惠,取消期房預售制度,並建議試點政府土地款補貼房價上漲導致的購買力差額。
近期市場走勢偏離調控目標
社科院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組今日發佈的題爲《中國住房發展(2012年中)報告》指,今年上半年房地產調控市場總體仍處在調控和預測的調控目標區間,但近期呈現回暖的偏離“軟着陸”目標的趨勢。
國家統計局日前數據顯示,6月房價環比上漲城市顯著增加,是房價上漲城市數量9個月以來首次超過下跌城市數量。其中有25城市房價環比上漲。
貨幣政策進入適度微調期,央行降準且連續降息給市場釋放流動性的同時,也給樓市注入了“活力”。上市房企6月銷售數據環比大幅上漲顯示樓市全面回暖。
雖然官方分析認爲6月房價環比上漲有其特殊性,但《報告》仍給出如是結論,“上半年市場走勢偏離調控目標,主要是宏觀政策微調導致的預期調整與市場恐慌引起的而非宏觀微調實際作用導致,這一回的漲的變化給下半年的調控增加了複雜性和難度”。
房地產調控問責制沒有兌現
面對回暖的市場和“偏離”的調控目標,《報告》直接指出上半年房地產調控政策的不足,稱當宏觀調控進行微調且微調方向與住房調控方向不一致時,針對兩者沒有選擇好有效定向和隔離的手段和工具。
《報告》還認爲房地產調控目標並未給予制度化和長期化。其表現在沒有追究2011年調控目標沒有實現的部門、房地產問責制沒有兌現;2012年沒有延續去年各城市確定調控目標的要求,使得問責制無法實施;而針對一些城市微調調控政策,變相放鬆限購或者實施土地炒作沒有進行責任追究。
此外,《報告》還指出,調控預期管理沒有跟上。一方面,面對宏觀政策微調的過度解讀放鬆調控的市場傳言,有關部門迴應不夠清晰和有利,另一方面,宏觀政策微調初期有關從嚴調控不放鬆表態不夠頻繁和堅決,給媒體留下炒作空間給市場留下想象空間。
基於此,《報告》建議在行政制度上應當完善調控部門和協調機制,落實調控目標責任制。
具體而言即增加調控部門,增設新聞宣傳主管部門,負責房地產新聞輿論的引導和監管;成立由主要領導負責的房地產宏觀調控的領導小組或者專門委員會,負責協調決策和聯合行動。
在預期管理方面,完善新聞發言人制度,嚴懲有關房地產謠言的傳播和炒作。
需求管理上,繼續嚴格執行限購政策,堵塞和糾正各種企圖改變政策的行爲。
建議取消首套房貸利率優惠
金融信貸政策方面,《報告》認爲首套房優惠並不能從實際意義上刺激太多剛性需求,而此前央行兩次降息的同時強調“商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間下限仍爲基準利率的0.7倍”釋放了一個房貸降息的信號,是市場預期發生預期的主因。
《報告》建議取消上述個人按揭利率浮動區間下限爲基準利率的0.7倍,提升至基準利率,二套房貸款利率上浮20%。
同時繼續限制二套房貸款,其首付比例定位60%,貸款利率升至1.3%;停止三套房貸,繼續實施“認房又認貸”。
更大範圍的的完善差別化信貸政策。一方面按照6:4的比例分配商業貸款和保障性住房貸款,一方面商品房房地產開發貸款利率上浮0.5個百分點,保障房房地產開發貸款下浮0.5個百分點。
而對於現行的期房預售制度,《報告》建議在目前開發商商品房庫存量較大的條件下適時取消期房預售制度,有利於控制開發商資金鍊促其快建快銷。
試點政府土地款補貼房價上漲導致購買力不足
在地價和房價相互作用的市場,《報告》建議建立牽制地價過度上漲的長效機制。
具體而言,《報告》建議選取一些城市開展試點:實行房價過度上漲超過購買力的差額,由政府地價過渡上漲而獲取收益補貼的制度。
與此同時,當商品房用地土地價格上漲導致普通商品房和保障房價格上漲,超出中低收入及保障對象承受能力時,其差價的一定比例由商品房用地上漲的出讓金補貼。
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