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這是記者採訪中無意間引發的一個有趣的話題。
龍年過半,杭州樓市“以價換量”,演繹了新一輪迴暖。那麼,這輪迴暖行情杭州樓市出現了哪些新特徵,或者說,顯現了杭州購房者哪些新的消費傾向呢?
通過塵埃落定的半年報成交數據,人們或許可以解讀其中奧祕,洞察杭州房地產市場的諸多玄機。
餘杭成交獨佔鰲頭的啓示
今年上半年,杭州市主城區新建商品住宅共簽約17246套,其中濱江區成交3416套,而同期餘杭新建商品房累計簽約10712套。
濱江、餘杭,同爲杭城南北的兩大板塊,成交懸殊之大,固然有區域面積、上市供應量區別,但也透露出一個事實:現在購房客似乎更認可與杭城無縫對接的餘杭。
小江供職於莫干山路某省級媒體,按照她的說法,“今年上半年抄底買了房。”小江下單的新房是毗鄰杭州主城區的餘杭新盤。小江爲在哪裏置業沒少糾結。以她的財力,根本買不起市中心的房子。買城南,還是買城北,小江最後選擇了餘杭。
在她看來,首先打動她的是性價比,毗鄰杭城的餘杭新盤價格比濱江樓盤低了一大截。數據顯示,上半年餘杭住宅均價9300元每平方米,濱江住宅均價18000元每平方米。從距離上說,單位距離濱江與鄰近城北的餘杭差不多,但是她對過江堵車頗有後顧之憂。
其實,不獨小江有此顧慮,記者亦有同感。某日記者採訪途中曾目睹復興大橋上車子排起了長龍,從橋北一直排到了橋南,其時是上午9點半。
俞先生從事杭州地產多年,他的分析可能更爲理性。俞先生說,於杭州而言,錢塘江一直是個天然的屏障。跨江大橋、過江隧道等雖能緩解交通之憂,但終不敵無縫對接來得快捷、方便。
餘杭從東、北、西三面與杭州主城區渾然一體。從地產開發潛力來看,毗鄰杭城的餘杭區廣大區域,終將成爲地產開發的後起之秀。此種分析,從杭州市2012年供地手冊上,可窺一斑。在那張供地分佈示意圖上,城北是衆多板塊無與倫比的供地大戶。杭州之外的餘杭方向自然成爲樓市的方向,廣受購房者追捧。
6月成交量突然爆發的背後
縱觀開年以來月成交量,可以發現一個明顯的現象:6月杭州樓市成交量集中爆發。
一月、二月,杭州主城區成交跌入谷底。三、四、五月成交量基本在每月3000套以上,大致相當。而到了6月份,成交量突然放大到5217套。
“這顯然是市場追漲不追跌的心理在起作用。”杭州一家房產公司營銷總監這樣解釋。
今年春節之後,杭州不少開發商徹底放棄了猶豫和觀望,調整市場策略,或低開或降價,“以價換量”風潮四處蔓延。下沙板塊率先降價,祥符板塊緊隨其後;而在申花、城北板塊價格紛紛跳水後,降價大潮又跨過錢塘江,蔓延到濱江板塊和蕭山板塊。在這些降價樓盤的衝擊下,市場觀望氛圍逐漸被打破,不少購房者,尤其是有結婚、就學等需求的首次置業者,都選擇出手入市。
降價打破了樓市的僵局,也撬動了樓市的多米諾骨牌。引用一位購房者的話,“我們已成驚弓之鳥,還是趁早下單吧”。在這場集體無意識的跟風浪潮中,市場預期悄然發生轉向。
這時,人們發現,身邊的一些糾結多年的購房客,開始頻頻光顧各處售樓中心。一些機構歇業多年的看房車也應運再啓。樓市驟然風生水起。於是什麼漏夜排隊、捂盤惜售等等現象,重現江湖。
有業內人士指出,6月樓市出現的無厘頭現象,跟市場“追漲不追跌”的心理有關,跟樓市信息流通不對稱有關,也跟少數開發商炒作有關。購房者瞭解樓市信息的主要渠道中,一些大衆傳媒尤其是網絡,受廣告利益驅動,忽視杭州樓市巨大的存量與銷售壓力,以貌似客觀公正的實錄傳播,無形放大了“回暖”輿論,加劇了樓市的緊張氣氛。而這正是開發商們夢寐以求的。有開發商坦言“巴不得做廣告造勢呢”。一些無良開發商趁機煽風點火,人爲製造緊張氣氛,誘導客戶下單,導致樓市6月成交集中爆發。
首次置業剛需
向改善性剛需發展
上半年的樓市,可以說是剛需的天下。他們活躍在各個售樓處,成爲市場的絕對主力。上半年,杭州主城區的簽約主力集中在90平方米以下區間,其中新建商品住宅超過65%的簽約量集中在90平方米以下,而二手住宅90平方米以下區間佔比更高達七成以上。
隨着市場的企穩,去年下半年以來幾乎銷聲匿跡的中高端房源,再度回到了人們的視線。呈現首次置業剛需向改善性剛需發展的趨勢。
4月開始,杭州主城區新建商品住宅中90平方米以上幾個面積區間的簽約佔比逐月遞增,144平方米以上的超大戶型佔比從3月開始逐步上升。剛需戶型不再獨佔鰲頭,改善型住宅後來居上,開始嶄露頭角。
此種置業羣體的微妙變化,無疑給供房大戶們帶來一絲生之希望。
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