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隨着全國樓市六月份成交回暖,以及央行降息等利好出現,市場上對房地產調控政策放寬的預期有所提高。現階段房地產市場對經濟增長起着重要的拉動作用,嚴格“限購”下,要想“穩增長”,必須保證房地產成交量。結合當前經濟形勢和中央對房地產市場的態度,預期現階段的房地產調控政策主要以穩定爲主,而任何想突破中央調控紅線的微調終將成爲一紙空文。
業內分析觀點看來,中國房地產調控已進入深度博弈期,而“穩增長”是今年我國宏觀調控的主基調。目前,我國經濟增速持續放緩,6月份PMI爲50.2%,比上月回落0.2個百分點,當前經濟發展仍有下行壓力。在穩增長與樓市調控的權衡中,地方政府的微妙心態表露無遺。
對於目前市場的看漲趨勢和成交回暖局面,政府態度十分明確。一方面,對於投資投機性需求,中央是堅決遏制,堅持限購不動搖。另一方面,在遏制投資投機性需求的同時,鼓勵和支持首套和改善性住房消費,確保剛性需求,穩定經濟增長。世聯地產人士就強調認爲,房地產調控的重要目的在於抑制投資投機性需求,穩定房價,而不是打壓成交量。近期中央各部委密集表態“堅持房地產調控不放鬆”,更深層次上是爲了穩定購房者預期。目前樓市仍處在調控的關鍵時期,任何風吹草動均會引起市場預期的改變。
中日房地產的根本區別在哪裏?
網上流傳“房地產崩盤時間表”,顯示中國地產走勢與1991年日本崩盤前頗爲相似。按照這份時間表,中國房地產2011年就該崩盤。
中日房地產看着挺相似,本質也有一定的接近之處,如資產泡沫化推動房地產價格節節上升,房地產成爲信貸過程中最重要的抵押品,因此房地產與信用體系、與實體經濟血肉相聯。目前的中國房地產市場與崩潰前的日本房地產市場相比,無論從租售比、還是房價收入比,都能證明房地產主要成爲投資品種,而不是消費品種,因此房地產價格才能脫離收入的約束,扶搖直上。因爲大多數人把房地產視作對抗通貨膨脹的有力武器,而房地產作爲投資品,成爲財富重新分配的主要工具之一。所有的投資者都相信,房地產價格不會下跌,是最有保障的投資品種。
但是,中日房地產市場有根本不同,原因是兩國的匯率政策與宏觀經濟政策有本質不同。從理論上說,人民幣並非自由兌換貨幣,因此人民幣匯率一直在窄幅區間內浮動,全球金融危機後再度與美元直接掛鉤,無論國際壓力如何,中國巋然不動。這就使得人民幣匯率升值導致的資產泡沫不至於在全球一枝獨秀。中日房地產同是貨幣泡沫的產物,不同之處是,中國貨幣泡沫不會走日本老路。
美國房地產政策的啓示
美國總統奧巴馬在美國亞利桑那州公佈耗資最高可達2750億美元的《住房穩定計劃》。第一,放寬抵押再融資限制,允許信用良好的房主向“房利美”和“房地美”等房貸機構再次申請低利率貸款,以降低他們償還先前房貸的難度。這項措施有望幫助400萬至500萬“負責任的”房主實現抵押再融資,進而減輕還貸負擔,讓他們“更供得起”住房。
第二,鼓勵房貸機構減“月供”。這項措施主要針對那些揹負次級抵押貸款的房主。在當前的情況下,這些靠次貸購房的中低收入房主陷入困境,一些家庭每月須償還的住房貸款已佔全家月收入的40%甚至50%。這項政策鼓勵貸款機構爲這部分房主降低月還貸額。如果貸款機構同意調整貸款,將房主的月還貸額所佔收入比例降至38%以下,那麼政府將對這些貸款機構提供“補助”,幫助把上述比例再降至31%。這項措施將惠及300萬至400萬房主,同時也有助於穩定房市乃至整體經濟。而這些項目的支出將完全用於那些確實需要幫助的房主,不會提供給地產投機商和房地產開發商。
第三,是爲政府加大對兩大房貸機構“房利美”和“房地美”的注資,目的是將房屋抵押貸款利率維持在低水平,鼓勵中產階級家庭繼續購房,提振市場信心。
第四,對於那些沒有責任感的房屋購買者、肆無忌憚的房地產貸款商、見利忘義的投資者完全排除在這次《房屋穩定計劃》之外。
一般來說,儘管美國次貸危機根源是多方面的,但其核心就是房地產泡沫導致的結果。因此,美國的《房地產穩定計劃》是要救房地產,但是對吹大房地產泡沫的任何因素或政策都不鼓勵,反之房地產市場恢復過程中仍然要嚴格的限制。比如說,美國房地產救市要救的是購買住房居民,幫助他們降低購買住房的成本,幫助他們降低購買住房每月的負擔。而對於住房炒作者、投機者等一個都不救。
在當前全球經濟出現週期性調整過程中,房地產市場不進行週期性調整是不可能的。誰都無法阻止這次房地產市場的週期性調整。儘管一些地方政府出臺了一系列救市政策,但是這些政策只能延後房地產調整的週期性,讓房地產週期性調整時間拉長,但是,決不可能阻止這種房地產市場週期性調整。
穩樓市關鍵在穩預期
儘管樓市成交“有冷有熱”,但購房者的預期正在發生變化,許多購房者重新陷入買與等的糾結選擇之中,並逐漸偏向於出手。專家表示,當前亟須穩定購房者預期,防止調控成果因爲購房者預期反轉而前功盡棄。
樓市調控可能是未來一個時期房企不得不面對的現實;另一方面,一些開發商一再“造勢”,傳言調控政策軟化,房價將回升,很多購房者聽信其言,預期改變,並真實反映在樓市成交上。當前關鍵是要穩定公衆的預期,要對出現的“穩增長”就是“穩樓市”的傳言及時予以澄清,並監督地方政府從嚴執行樓市調控政策,讓公衆對樓市調控有穩定、較長期的預期。
值得關注的是,國務院總理溫家寶近期在江蘇常州市調研時強調,要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作,促進房價合理迴歸,絕不能讓房價反彈,造成功虧一簣。靳文博綜合整理
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