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“近期樓市在回暖。”惠州某樓盤銷售總監的分析多少反映出目前廣州周邊二三線市場的狀況。從今年二季度開始,廣州的樓市成交就有了復甦的跡象,而且這種勢頭至今也在延續。在開發商們大力優惠促銷的刺激下,購房者入市的衝動也明顯加強。時至今日,廣州樓市回暖的漣漪也蔓延到了下面的二三線市場。據瞭解,在中山、清遠、惠州等地區,近期的市場回暖跡象也開始呈現,不僅是成交量回漲了,連價格也逐步走穩。
回想一下去年下半年至今年一季度的情況,像惠州這樣的二、三線城市受到調控政策的影響比廣州還要大。其原因是在樓市興旺的時候,樓價飆漲就像衝擊波一樣也擴大到這些區域中去。而且由於本身這些地方的房價水平就比較低,所以飆漲起來更加方便。比如,在2009年,惠城區中心地段的一手住宅價格也在4000元/平方米水平,一套100平方米的大兩房,總價也不過40萬元左右。當時,很多在當地工作的家庭都能通過申請貸款的方式買房。而且像惠州、東莞這些城市,離深圳非常接近,不少在深圳高房價壓力下的買家也有很大一部分轉移到這些區域來置業,實行工作在一線,住在近鄰的居住戰略。特別是在房價飆漲的時候,這種現象更加普遍,所以即使是像東莞、惠州這樣的二、三線城市,由於有了深圳、廣州這些高一個級別的購買力支持,房價的上升速度並不比一線城市的要弱。以惠城爲例,同樣的市中心區域的房價基本都漲到8000元/平方米水平。而且由於土地獲取的成本低,手段簡單,房地產的開發量也更大。
但隨着調控到來,很多深圳工作的人爲了保留首次置業的資格,暫緩了到周邊購房的打算,這就使得這些外來的購買力少了很多。沒有了外援,這些城市的房子難賣程度超過廣州、深圳,開發商推出的折扣、優惠,甚至首付墊付的程度也更大。就同樣以惠城區的房價爲例,市中心區域的價格大幅下滑,很多新盤的價格都去到了5000-6000元/平方米水平。
如今,一線市場成交在開發商讓利的情況下回穩了,這種趨勢也擴大到了上述的二三線區域,房價也在回穩,9字頭的一手住宅也開始冒頭。近日,也有不少人趁着仍然有樓盤還在低價推貨的時候開始打量這些區域的投資主意。
從市場走勢來看,現時這些二、三線城市的樓市投資空間又重新呈現。但值得注意的是,目前一線市場的回緩仍然取決於開發商的優惠讓利,並不是市場的反彈性迴歸。而二三線市場始終相比於一線市場的投資回報低出一籌。而且這些城市的項目配套以及公共設施的成熟程度要遠遜於廣深這些大城市。在這種情況下,進入到這些區域進行投資,所冒的風險還是比較大的。如果真的有投資需求,除了看價格以外,還要看項目所在區域的前景。最好的方式就是選擇已經發展得非常成熟的中心地區,否則最終也只是以低價買了樓,但在很長時間內都難以得到理想的回報。
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