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在住宅樓市“以價換量”帶來普遍回暖的當下,又迎來整體經濟形勢帶來的信貸方面的利好,房地產商可謂過上了兩年以來難得的一段“好日子”。但在他們想進一步擴大市場暖意的時候,又適逢中央用前所未有的語氣重申維持調控政策,因此由於住宅市場受到調控,導致許多房企轉戰商業地產市場,可能一定程度上帶來商鋪的租金上升。
高力國際近日發佈“2012年中期全球零售焦點物業報告”顯示,大城市由於零售商在開拓新市場時,主要以一個或兩個頂級購物地點爲目標,導致商鋪競爭激烈,租金大幅上升。最新統計數據顯示,北京地鋪的平均固定租金按季上升3.97%,儘管新項目將爲北京額外帶來31.2萬平方米的零售商鋪面積,但大部分購物中心的預租率依舊高企。上海頂級零售地區的地鋪平均租金爲每日每平方米52.7元人民幣,較2011年第四季升2.9%。廣州的地鋪平均租金保持穩定,每月每平方米爲757.7元人民幣。
值得注意的是,從住宅追漲的情況也可以看出,城市經濟基本面發展勢頭仍然健康,不同零售行業內衆多零售商的需求依然強勁,這也就推動了購物中心等商鋪租金的增長勢頭。在另一方面,目前中國消費者投入到樓市的資金佔可支配收入的很大一部分比例,如果調控真如政策所說不會放鬆,那麼樓市低迷的現狀不會改變,老百姓手中可預期和可支配的收入就會增加,這也將從側面刺激商鋪和購物中心等商業店鋪的收益,進一步刺激商業地產市場。
商業地產比住宅市場更爲強勁的反彈,早在今年第一季度就有出現,而第二季度更爲明顯,仲量聯行的第二季度報告顯示,目前優質商鋪市場上,隨着零售消費增長放緩,本季擴張需求有所減弱。空置率保持在低位;成熟商場在本季需求仍然旺盛,主要來自快速時尚品牌,租金有小幅增長;投資市場上分散業權投資活動活躍。未來短期,全市優質商鋪租金將繼續穩步上漲,但漲幅有所放緩。預計開發商推盤增多,寬鬆的貨幣政策也繼續有利於投資市場。
需要指出的是,這一切的前提還是在於現有的針對住宅市場的調控“不放鬆”,有一種聲音指出,中央政府即將面臨換屆,房市可能鬆綁,但筆者認爲,從宏觀層面看,新一屆政府上臺把穩定放在首位,而房價反彈和拆遷等對穩定的威脅最大,所以,他們輕易不會改變限購限貸政策。
只要限購和調控不鬆口,開發商和投資者就都會對商業地產領域產生興趣和信心,而進一步地激活這個領域的市場,也會對緩解目前的經濟下行難題有所幫助,開發商有錢賺,住宅房價趨於穩定,這也是政府樂於看到的景象。
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