|
||||
案情介紹
合肥的張女士在某小區有一套尚未取得房產證的房屋,因急於用錢,2008年9月張女士通過某房地產中介公司與王先生簽訂了房屋買賣合同,約定將該房屋作價26萬元賣給王先生,並於2008年12月4日前爲其辦理房產過戶手續。在收了王先生10萬元購房款後,張女士將該房屋交付給王先生居住使用至今。張女士在取得房屋產權證後又於2010年12月1日以30萬元的價格將上述房屋賣給了趙先生,雙方還到房屋登記機關辦理了產權過戶手續,將上述房屋所有權登記在趙先生名下。王先生得知真相後,認爲房屋登記機關登記的房屋屬於權屬有爭議的房屋,頒證行爲違反法律規定,侵犯了其合法權益,爲此向合肥市瑤海區人民法院提起行政訴訟,請求法院依法判決撤銷房屋登記機關頒發給趙先生的房地產權證。法院經審理認爲,不動產物權的設立經依法登記發生效力,王先生雖然與張女士簽訂房屋買賣合同在先,但由於王先生未在房屋登記機關辦理房屋轉移登記手續,王先生享有的僅是基於房屋買賣合同形成的債權請求權。因其並非該房屋的所有權人,房屋登記機關辦理房屋轉移登記的行爲並未侵犯王先生的物權,王先生與房屋登記機關的房屋登記行爲無利害關係,不具有提起行政訴訟的原告主體資格,故裁定駁回了王先生的起訴。
法官釋法
《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。”購房人和出賣人簽訂房屋買賣合同後,發生的是債權效力,只有辦理房屋過戶登記手續,才能最終產生物權效力。而根據《房屋登記辦法》第一條的規定,房屋登記制度的設立旨在規範房屋登記行爲,維護房地產交易安全,保護權利人的合法權益。未辦理房屋過戶登記手續的買受人未依法取得物權,僅能依據與出賣人簽訂的房屋買賣合同主張權利,這種權利是一種典型的債權請求權。債權人能否起訴房屋登記機關的登記行爲,根據最高人民法院2010年11月18日頒佈的《關於審理房屋登記案件若干問題的規定》, “房屋登記機構爲債務人辦理房屋轉移登記,債權人不服提起訴訟,符合下列情形之一的,人民法院應當依法受理:(一)以房屋爲標的物的債權已辦理預告登記的;(二)債權人爲抵押權人且房屋轉讓未經其同意的;(三)人民法院依債權人申請對房屋採取強制執行措施並已通知房屋登記機構的;(四)房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。”此規定明確債權人可以就房屋轉移登記提起訴訟的情形中前三種是由於債權人享有的是受到特別保護的債權,第四種情形則是房屋登記機構故意侵害債權超出了登記規則所能容許的底線。因此,如果房屋買受人未依法辦理房屋過戶登記手續,其對出賣人享有的債權又不符合以上四種情形,則其無權對房屋登記機關的登記行爲提起行政訴訟。
法官提醒
近年來,隨着房地產市場的火爆,未取得房產證的二手房交易明顯增多。由於交易的房屋未取得房產證,出賣方在交付房屋時不能同時辦理產權更名過戶手續,買受人雖然實際上佔有了房屋,但是要真正取得房屋的所有權,還存在諸多風險。要麼辦理產權證時出賣方不配合,要麼出賣方受到更高價格的誘惑,又將房屋再次出賣,並登記過戶到他人名下。這都將導致買受人花費畢生財力購買、裝修甚至居住數年的房屋,卻並不屬於自己所有,甚至被他人以返還原物爲由訴請從房屋內搬出。爲此,法官提醒,市民購買未取得房產證的房屋時要千萬慎重,儘量不要因價格便宜而購買此類房屋,確需購買時要注意從以下幾個方面防範和減少風險:第一,儘量從相熟識的人處購買,並明確約定先支付小部分購房款,待辦理房產證時再付清尾款。第二,明確約定賣方在取得房產證之後要立刻協助辦理過戶手續,如果因爲賣方原因致使買方不能最終得到該房屋所有權,賣方要賠償實際損失。第三,如果申請房屋產權證需要原先的拆遷協議或者購房協議,可以要求賣方將此協議交由買方保管,並委託買方代爲辦理房產證領取手續。這樣買方可以第一時間掌握賣方取得房產證的時間,及時辦理房屋過戶登記手續,防止一房二賣。
|
||