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業界人士分析,降息意味着購房者月供進一步減少,剛性需求的購房意願因此而增強,從而會對成交量產生一定影響,這符合對於自住型購房者進行適當支持的政策導向,符合調控的預期目標。同時,在限購、限貸兩道防線之下,投資性需求即使購房成本減少,也沒有入市的渠道,依然無法興風作浪。因此,降息不會帶來成交量的明顯上升。
降息的初衷在於刺激實體經濟的需求,穩定經濟增長,而對房地產業而言並非實質性利好。當前決定開發商生存空間的並非融資成本的高低,而是市場環境以及銷售回款這個根本的源頭活水。單就融資環境而言,由於樓市調整風險水漲船高,許多銀行都在有意降低貸款在房地產業的集中度,而且降息並不能直接影響資金的供給量,因此即使開發商貸款需求更爲強烈,進入房地產業的信貸資金量也未必會增加。在開發商融資環境沒有出現徹底改觀的情況下,降息對樓市的影響整體上非常有限,不會改變市場深幅調整的格局以及房價繼續回調的趨勢。
在樓市博弈雙方陷入僵局時,往往是輿論的導向改變了買賣雙方的心態和平衡力量,由於開發商、投資者、購房者等市場主體佔有信息資源的程度、對市場的判斷能力不一樣,因而對市場的影響力也不同。儘管降息不會改變樓市運行的大環境以及調控基調,也需警惕相關利益羣體放大政策影響,誤導購房者的預期。
央行降息時同時強調,金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策,繼續抑制投機投資性購房。也就是說,在支持剛需的同時,又要堅決抑制不合理需求,二者相輔相成。而在限購、限貸等核心政策不動搖的前提下,市場成交所對應的價格就是相對合理的價格,反映了剛性需求的實際支付能力,未來房價走勢則會隨着供需關係以及剛需的購買力變化而出現市場化的自動調整。
衆所周知,調控並非爲了抑制成交,而是使成交更加公平,更爲合理。在堅持嚴厲調控的氛圍中,成交量和房價由於短期供需變化而出現波動,既在情理之中,也在預料之中。政府通過調控這隻“看得見的手”,需要打造的是良好的市場環境以及輿論環境。而“量漲價跌”是樓市運行逐漸趨於健康有序的良好反映,不應被過度炒作爲超出政策容忍度的現象。
實際上,購房成本減少意味着剛需的支付能力相對增強,但購買力增強並不意味着成交一定會增加,因爲降息帶來的月供減少,相對於高房價帶來的購房支出杯水車薪,成交回暖行情能否持續還得看開發商的打折促銷力度以及住房品質。
許多專家認爲,當前多個城市成交量回升仍屬於局部回暖,市場行情並未出現全面反彈。即使降息等外圍“利好”不斷,開發商也不應對後市盲目樂觀。由於支撐樓市未來成交量的是剛需以及部分改善性需求,開發商即使依然掌握着調價的主動權,也必須以剛需的購買力作爲定價基礎。因爲每個購房者都有一條可承受的價格底線,只有當房價回調到這一底線以下,有效需求和成交量才能出現。李文龍
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