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本報記者楊仕省北京報道
鼓勵民間投資的“非公新36條”細則已於6月30日收場,而住建部民間投資細則的發佈則成爲收官之作。
6月28日,住建部、發改委、財政部、國稅總局等七部委聯合發佈《關於鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》下稱《通知》,鼓勵和引導民間資本參與各類保障房建設。
在資金上,中國房地產學會副會長陳國強分析,迄今,保障房主體資金來源仍是政府,民營資本佔比較低,吸引民資進入保障房項目建設,意義重大。
本報記者採訪獲悉,爲化解保障房建設“錢緊”的尷尬,去年出臺的有關政策就允許地方債優先用於保障房建設,發改委還發布了關於利用債券融資支持保障性住房建設的有關措施。“與過去相比,此次出臺的政策更細化。”著名地產專家顧海波表示,不過他更擔心的是,下一步將如果落實的問題。
多項優惠
這份通知的發佈涉及七部委,《通知》顯示,民間資本參與保障房建設包括直接投資、間接投資、參股、委託代建等多種方式。爲鼓勵民間資本進入,《通知》指出,對實行公司化運作並符合貸款條件的項目,將按照風險可控、商業可持續原則給予積極支持。
與此同時,在棚戶區改造方面,民間資本將享受與國有企業同等的政策。
《通知》還指出,在保障房建設過程中,符合財政部和稅務總局相關規定的,可以享受有關稅收優惠政策,並免收行政事業性收費和政府性基金。“形成制度化環境是未來保障房是否可持續建設的先決條件。”陳國強認爲。
此前業界猜測的,參與公租房、廉租房開發建設的社會資本,對其商業銀行優先發放貸款的同時,通過地方財政和中央財政轉移支付資金予以貼息和補助也得以在《通知》中明確。
按照《通知》要求,地方政府可採取貼息方式對公租房的建設和運營給予支持,但貼息貸款只能“專款專用”,不得用於與此無關的其他項目及開支,貼息幅度及年限按照財政部有關規定執行。
值得注意的是,對於此前業界所關注的投資保障房盈利模式問題,通知稱,公租房項目可以規劃建設配套的商業服務設施,統一管理經營,以實現資金平衡。
事實上,民間投資參與保障房的話題,並不新鮮。
本報記者獲悉,住建部旗下政策研究中心與高和投資聯合組成的調研組曾在多個地方就民間投資情況展開調研,並以住建部的名義發佈了一份調研報告,主題涉及民資投資保障房。
參與調研的莊凌顧問董事總經理張映光告訴《華夏時報》記者,民間投資的情況依然令人關注,尤其是參與保障房建設。
“應讓保障房開發市場向國企、民企平等開放,相關政策均等享受。”廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓堅稱,雖然在原則上,民間資本可以進入絕大多數領域投資,但實際上向民企開放的路還並非一帆風順。
關鍵是保證贏利
“地方政府配套資金無法落實的保障性安居工程建設項目,可採用‘建設——經營——轉讓’的方式由民資參與。”四川某民企房地產總經理張俊告訴本報記者。據悉,四川省發佈的相關促進非公有制經濟發展的政策,堅持“非禁即入”原則,引導民資進入保障房。
“作爲投資主管部門,在民間投資上儘量做到民企與國企享受同等待遇。”湖北省發改委綜合處一位官員也對本報記者表示,湖北制定的鼓勵和引導民間投資健康發展的實施意見,內容涵蓋民資參與保障房。
本報記者採訪多地發現,各地在關於民間投資參與保障房建設中,不少省市都取得一定程度的突破。比如,江蘇規定民營企業把公租房建成之後,政府對租金進行限定,從而保證了民企的投資收益。
爲落實“新36條”,記者統計發現,全國一半以上的省份出臺了細則。“也有個別的省份正在制定文件。”顧海波告訴本報記者。
值得一提的是,在去年某論壇會上,發改委投資司副司長羅國三明確指出,“新36條”的重點任務,就是要消除民資進入壟斷行業的障礙。“特別是鐵路、金融、能源、市政公用事業等相對較慢,下一步的重點是中央各部門自查和發改委的督查。”羅國三說。
民建中央副主席辜勝阻也認爲,民間投資落實的關鍵是相關部委的“讓步”。
相比之下,民資進入保障房建設的情況並不理想。
就此,新希望集團董事長劉永好的觀點是:民營資金進入保障性住房建設,底線就是保證參與資金有利可賺。
謝逸楓也認爲,民間資本進入保障房比較困難的原因是,合作模式和退出機制不成熟,利潤極低。“保障房的開發過程比較複雜,地方政府對保障房的開工時間一拖再拖。”謝逸楓認爲,政府應建立更合理的利益激勵機制,減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。
現實的情況是,民資參與保障房建設的風險很大,虧損案例也比比皆是。像龍湖地產的北京大方居保障房項目,虧損達1億元。
多位專家認爲,隨着商品用地供應相對趨緊,一些資質不低的民營房企也面臨着儲地“吃不飽”的情況,對保障房“充滿興趣”多半是爲了拿地求財。
本報記者對比發現,在多項鼓勵和引導民間投資參與保障房政策出臺後,富力、萬科等房企相繼參與到保障房建設中。此前,保障房作爲政府的民生工程,在其建設熱潮中國企居多。
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