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8373元/㎡上半年住宅均價創新高
同比高了近800元/㎡業界預測下半年南城、塘廈等熱點區域住宅均價或過萬9~10月或進入樓市價格反彈期
中考、高考放榜了,剛剛結束了半年"中考"的東莞樓市也放榜了,各大代理機構統計數據出爐,2012年東莞上半年成交情況如何,哪些戶型最受歡迎,各個開發商的年中考試成績如何?從這些放榜成績當中,業內人士又是如何推測分析下半年樓市情況的?本期樓市就讓我們一起去看榜吧!
總評榜
關鍵詞:房價
核心內容:上半年住宅均價8373元/㎡,房價創新高。
2012年上半年,東莞商品房成交面積256.92萬㎡,同比2011年上半年減少20.78%,環比2011年下半年減少3.67%,同比2010年上半年增加23.90%,成交金額226.78億元,同比11年減少13.79%,同比2010年增加40.46%。
東莞中原地產研究中心表示,2012年上半年東莞樓市成交量同比下降,乃因2011年限購傳聞導致當時購房者蜂擁入市。經過去年年底到今年年初的幾次價格調整後,開發商持續採取“以價換量”的策略,迅速激發剛需購房者的熱情,並且藉助央行降息的契機快速出貨,迎來一輪交投兩旺的行情。
點評:上半年樓市“以價換量”,成交量節節攀升,行情看好,但是房價仍居高位,從歷年住宅成交數據顯示,2012年東莞商品房成交均價仍排名第一,同比2011年上半年,高了近800元/平方米,住宅均價8373元/平方米,同比去年小幅上漲了0.14%。
龍虎榜
關鍵詞:開發商
核心內容:萬科、中信、光大少收了一兩成。
2012年上半年,東莞樓市活躍度不斷攀升,品牌開發商紛紛利用這一時機,大量推出中小戶型產品回籠資金。位居前十名的品牌開發商市場整體佔有率達到43.28%。從東莞中原地產研究中心提供的開發商成交金額排行榜當中可以看到,萬科地產旗下金域華府二期、金域鬆湖、萬科麓湖三期·清嶽州集體加推,以28.31億元的銷售額遙遙領先,佔有率高達12.48%;亞軍的中信地產憑藉山水資源大盤中信森林湖·蘭溪谷、中信凱旋公館、中信御園,攬金12.68億元;排名第三的和記黃埔強勢迴歸,依靠旗下別墅豪宅樓盤海逸豪庭持續暢銷,吸金11.72億元。此外,光大地產則依靠光大·錦繡山河、景湖榮郡等樓盤以9.03億的成交金額排名第四名。
點評:2012年上半年,品牌開發商回籠資金相對順利,但同比2011年上半年,萬科、中信、光大等標杆房企的銷售業績依然下滑一到兩成。如萬科地產上半年成交金額同比去年下滑了23.53%,中信地產則同比下滑21.57%,光大地產下滑了14.11%,豐泰地產同比下滑了8.66%。有業內人士對此表示,標杆房企銷售業績同比紛紛下滑,意味着開發商銷售和資金壓力仍在,購房者下半年或仍可淘到優惠新房。
成交榜
關鍵詞:個盤
核心內容:品牌樓盤大賣,沿深片區頻現“黑馬”。
根據東莞中原地產研究中心統計數據顯示,2012年非別墅類樓市成交排名前十名當中,品牌開發商旗下樓盤仍佔據大量席位。此外,在2012年上半年,“黑馬”樓盤輩出,東莞中原地產研究中心介紹,其中常平的標杆大盤卓越·蔚藍城邦以758套的成績奪得東莞普通住宅成交套數第一的寶座。而黃江的花樣年·江山依靠三級市場轉介,上半年成交套數就達到730套,成爲名副其實的樓市“黑馬”。
點評:從個盤成交排行榜可以看出,品牌開發商號召力不可小覷,品牌開發商樓盤的成交量仍佔據着主要分量,此外,低價策略仍然是最受購房者歡迎的銷售促銷方式,價格低樓盤更能吸引購房者。可以預見,下半年爲順利出貨走低價策略的樓盤仍會時常出現,新盤定價也將更爲理性。
英雄榜
關鍵詞:區域
核心內容:南城仍第一,沿深片區崛起。
2012年上半年,東莞33個區域住宅成交228.99萬㎡,成交排名前五名的分別是南城、松山湖、常平、萬江、塘廈。這些成交量熱點區域,上半年都有樓盤推出新品,尤其以剛需的兩房、三房爲主,其中南城部分樓盤成交最爲理想,帶動片區躋身成交前列。此外,臨深片區火熱,在成交區域前十名當中,深受深圳客歡迎的區域就佔了五個,分別是松山湖、常平、塘廈、鳳崗、黃江等。
東莞中原地產研究中心數據還顯示,2012年上半年,全市量價齊跌的區域分別是鳳崗、松山湖、虎門、東城,量價齊升的則有南城、黃江、厚街、常平、茶山、東坑、望牛墩、石排、道滘。
點評:下半年看點除了供應量較大的熱點區域南城外,沿深片區也仍將是重要看點,下半年大量新盤入市,並聚集在沿深片區,如塘廈鎮有萬科、金地、三正、金衆等多個品牌開發商進駐其中,十幾個大盤齊發。同時,沿深片區樓盤在激烈的競爭下,部分樓盤低價入市促成交,將有望拉低整體樓市均價。
風雲榜
關鍵詞:戶型
核心內容:剛需戶型銷售量近七成,大戶型受冷落。
2012年是“剛需年”,市場上出現了大量剛需戶型產品,在政策和樓市供應量的雙重刺激下,剛需戶型產品大量成交,佔全市成交量的近七成。
據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示,從戶型面積上看,2012年上半年東莞住宅成交剛性需求的中小戶型佔比維持高位,120㎡以下產品合計佔整體的69%,主要是由卓越·蔚藍城邦五期、保利紅珊瑚等所貢獻。除此之外,大戶型產品上半年繼續淪爲市場配角,下半年這種局面可望得到一些改變。
點評:從2012年戶型成交情況來看,剛性需求爆發,剛需戶型大量成交,與此同時,投資性需求受到壓抑,但是我們也看到,隨着萬達等品牌開發商的進駐,商鋪投資等在慢慢復甦,同時,下半年別墅入市,大戶型的成交情況將會得到改善。
後市分析:
南城、塘廈成熱點區域住宅均價或過萬
根據東莞中原地產研究中心統計數據監測,2012年下半年,東莞樓市預計住宅合計供應面積342.86萬㎡。熱點供應區域包括南城、塘廈、常平、厚街、萬江、鳳崗等,其中南城住宅供應面積43.08萬㎡、塘廈住宅供應面積34.05萬㎡、常平住宅供應面積27.44萬㎡,隨着新上市項目的增加,這些區域競爭加劇的同時,也提高片區市場的關注度,增加購房者的選擇性,將有效激發壓抑的購房需求。
在價格方面,東城、南城、松山湖、塘廈、長安、虎門等熱點區域,房價在經歷過調整後,未來將繼續穩步向上推進,區域住宅均價超過萬元將成爲一種趨勢。
“金九銀十”樓市或進入全面反彈階段
隨着政策的逐漸明朗,購房者入市信心增加,樓市也日漸火爆,下年半開發商入市貨量加大,與此同時,房價也在由下行趨勢逐漸調整爲上漲態勢。業內人士表示,近期樓市優惠促銷取消,開發商逐步試探市場,在購房者對價格的接受程度步步上升的同時,樓市也由下行逐步轉爲上行,由“買方市場”慢慢調整至“賣方市場”,東莞中原地產研究中心預測,金九銀十到年底或是樓市全面反彈階段,樓市將呈現量價齊升態勢。
主打剛需投資需求或也將再高漲
東莞中原地產研究中心預計,下半年藉助穩增長的政策組合,東莞樓市將延續旺盛的交投氛圍,迎來成交量的大幅反彈時期,從物業類型來看,剛需戶型產品依然是市場焦點與出貨主力,同時改善及投資性需求也趨向活躍,在新房市場企穩反彈之後,價格會有所上漲,二手市場交投也逐步趨向活躍,達到一二手相互促進的作用。
此外,熱點區域的塘廈、鳳崗、大朗、松山湖、長安、南城、萬江、厚街即將迎來供應高潮,將刺激成交同步放量,成爲市場交投旺盛的區域,預計除了住宅市場好轉之外,商業地產業將迎來更多機會。
市場回顧:
2012年1月:東莞樓市日均成交下跌到20~30套,成交創下2008年2月以來的月度新低。
2012年2月:房貸利率迴歸到基準利率,東莞樓市觀望氛圍有所淡化,開發商小步加推刺探市場,日均成交回升到120多套。
2012年3月:東莞樓市供需兩旺,銀行房貸利率繼續向9折、85折推進,開發商順應市場推售剛需產品,新入市樓盤定價普遍謹慎,普通住宅中位房價6324元/㎡,環比下降2.63%,達到市場價格底部。
2012年4月:由於月初清明長假的影響,以及期待5月營銷節點有更大優惠,致使整體成交遜色於3月。
2012年5月:東莞樓市很多開發商繼續採取“以價換量”策略,使得整個5月的東莞普通住宅均價僅爲7285元/㎡,環比下降3.39%。
2012年6月:央行3年半來首次下調金融機構人民幣存貸款基準利率,樓市迅速升溫,觀望氣氛逐漸消散,市場成交量再次創下2012年以來的月度新高。記者蔣幸端
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