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深圳土地管理制度改革雖然在5月底正式啓動,但經過40天的千呼萬喚之後,深圳市政府纔在4日通過《政府公報》向外界發佈了《深圳市土地管理制度改革總體方案》、《〈深圳市土地管理制度改革總體方案〉近期實施方案(2012~2015年)》、《關於成立深圳市土地管理制度改革領導小組的通知》三大文件。
記者查閱得知,最爲外界所關注的對於“小產權房確權”、“違法建築處理”等問題,上述文件中並沒有明確的相關規定,未來政策走向仍可以用不明朗來形容。
不過,最近一個半月來,僅僅在新“土改”政策信號燈的影響下(此前曾風傳小產權房將確權),深圳一些小產權房賣得很紅火,有“樓盤”推出兩月,賣掉了三分之一。
聽
聞要“土改”搶建風又起
6月下旬,位於深圳寶安區某新區繁華地帶的某城中村內,各種工程建築聲音此起彼伏。該片區工作站負責配合當地執法隊查違工作的負責人左先生(化名)近日甚是煩惱,因爲村內的建築工程多是原村民未辦理完全合法手續就開工,大多是將三四層的祖屋拆掉,改建成更高的樓,屬於違法搶建。
左先生配合執法隊,調動村裏的治安員巡視,但堵得住東堵不住西,又礙於熟人面子,總有一兩家不聽話,他如同夾心板,上下受氣。自5月下旬以來,這幾乎成了左先生的工作常態。
“以前也有偷偷改建行爲,但5月下旬以來特別明顯。可能大家都想趕在政策下來前先把房子建好,這樣風險就降低了。”左先生記得,2009年5月21日深圳市人大常委會通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》(簡稱《決定》)前後,村裏也颳起過搶建風,事實證明,當時“頂風作案”的村民,有一些搶建成功,其房子作爲“歷史遺留問題”進行了相關登記。雖然《決定》最終沒有實施,但在村民們看來,當時作了“歷史遺留登記”的房子,如同得到了政府的一份“承諾”,顯得比別的違法建築都更“合法”。
小
產權房“銷售業績不俗”
就在左先生“頭痛不已”的同時,深圳市民治大道旁一個叫“梅花雅苑”的集資房銷售中心,銷售員林先生顯得很“淡定”。受“土改”政策信號的影響,他這一棟外界俗稱爲“小產權房”的物業,開盤兩個月以來“銷售業績不俗”。
7月4日,記者以看房客的身份前往“梅花雅苑”。林先生介紹說,該“樓盤”樓高21層,一梯四戶,有二房、三房、四房等戶型,總共70多套房源在賣,面積大多在100多平方米以上,均價爲每平方米5800元,每套房總價大概是七八十萬元。林先生告訴記者,因爲是小產權房,無須房產權屬過戶,雙方只要簽署一份合同約定,樓盤大股東以轉讓給小股東的方式,將房產賣給購房者,然後再將合同拿到正規律師樓做公正,就可以完成整個交易。
林先生說,買房者無法以房子爲抵押向銀行貸款,但兩個月前開盤時,老闆同意購買者首付六成,其餘四成分三年還清。但是由於近來房子賣得比較好,已經賣掉了三分之一,因而老闆決定其餘房源除首付之外的四成房款,必須要在一年內還清。記者粗略算了一下,若購買一套樓層好的130平方米的三房單位,總價近80萬元,首付需交近50萬。
記者詢問“梅花雅苑”的土地性質,林先生告訴記者,該“樓盤”所用土地,原是民治華僑新村的集體土地,多年前老闆將土地買了過來,後來建了該樓。他強調,雖說都是小產權房,但他們這棟樓屬於集體土地性質,以後“土改”確權時,相比私人土地上興建的小產權房,購房者會更有保障些。他說,因爲買賣合約是股權轉讓性質,即使將來房子要拆掉,購房者已是小股東身份,利益依然有保障。
只
堵不疏無細則
深圳查違很難辦
負責查違的基層公務員對“土改”新政非常盼望。“查違工作在深圳非常難辦,最根本的問題是隻有堵沒有疏。”深圳某新區城管執法隊中隊的老林(化名)告訴記者,按目前的政策,村民或村集體是沒有報建渠道的。如果有的話,相信大部分人都不會選擇非法搶建這條路。
老林解釋說,對於基層執法人員而言,所謂違法建築的小產權房,分爲三種性質:第一種是村民宅基地建的“一戶一棟”,或村集體用地自己建的統建樓;第二種、第三種,則是村集體與外資合作,或外資購買村集體、村民用地,建小產權房銷售牟利。
“有很多村民跑來政府上訪,說他們爲特區的發展貢獻了不少農田和土地,如今家裏的人口增多,房子不夠住了,爲什麼就不允許他們在宅基地上建房子改善生活?還有村集體用地,村集體希望通過建成一個現代化小區,爲什麼不開一個門,讓他們走合法建房的程序?”老林強調說,“一戶一棟”和“統建樓”是基層執法人員覺得最應該放寬政策的地方。
在老林看來,最應該“堵”住不放鬆的是上述第二種和第三種小產權房,即村集體與外資合作,或外資購買村集體或村民用地建小產權房銷售牟利。“不過這次‘土改’也可能會對此‘鬆口’……歷史欠賬太多,要梳理清楚並非易事。”他認爲,如果“土改”政策細則能夠出臺或落實到位,對於深圳打擊牟利性質的小產權房是十分有利的,但這麼多年相關政策遲遲不出來,三種情況相互牽扯,只能越扯越複雜,造成了第一種小產權房(“一戶一棟”和統建樓)也難以“開口放鬆”。
實施方案未見操作細則
執法者難聽口令做動作
對於目前公佈的《深圳市土地管理制度改革總體方案》、《〈深圳市土地管理制度改革總體方案〉近期實施方案(2012~2015年),深圳某新區城管執法隊中隊的老林在兩個月前已經看過徵求意見稿。他認爲,雖然政策有了多項突破,但是他所期待的具體操作細則遲遲未見蹤影。
老林憂慮:“這個方案還是有點假大空,也就是說,給出了各種的政策可能性,但又在各個方面都有所保留,沒有把話說滿了。”老林十分理解這種“官方措辭”,他說:“方案中的很多規定,都與國家現行相關政策有出入,如果查起來,說你錯了就是錯了。如果不查,那就是對的。”老林表示,只有細則落實了,他們基層執法人員才能“聽口令,做動作。”
專家解讀
政府以穩妥推進爲主
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,現在面世的《深圳市土地管理制度改革總體方案》及相關文件,反映了深圳市政府對於“土改”求“穩定和謹慎”的態度,併爲求有效果而做了一些實際行動。比如在違法建築的確權問題上,明確提出了以寶安區沙井街道共和社區、龍崗區平湖街道山廈社區爲原農村城市化歷史遺留違法建築處理試點。
“土改”的具體細節未出,是否會拖慢改革進度使民衆失望?宋丁認爲,從已出臺的政策來看,“土改”已進入了實際的進程節點,畢竟這項工作牽扯麪大、利益複雜、敏感性高,政府要考慮到工作的難度,因而很多舉措還是以“穩妥推進”爲主。(記者陳驍鵬)
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