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【房地產行業研究報告內容摘要】
行業銷售持續回暖,主要因貨幣環境轉好和購房者預期改善。2季度全國房地產銷售迅速回暖,預計全國房地產銷售額季度同比增速爲-2%,較2012Q1的-15%和2011Q4的-4%有明顯改善。市場結構上,表現爲:1)主要城市好於全國市場,上半年申萬監控31大城市、全國房地產銷售面積同比增速分別爲15%、-12%;2)剛需產品好於中高端產品,以上海爲例上半年普通住宅、非普通住宅銷售套數同比增速分別爲2%、-24%;3)5月以來一線城市的中高端產品出現回暖趨勢,三四線城市銷售也基本企穩,市場可能迎來全面復甦的良好局面。市場持續回暖主要由貨幣環境轉好和購房者預期改善帶來:1)社會流動性(M2增速-GDP增速)在2012Q1和Q2改善明顯,從2011Q4的-3.0%升至2.2%、3.2%,表明用於資產購置的資金較爲充裕;2)世聯購房者信心指數從2011Q4低谷的51.8攀升至2012Q1的52.6、2012Q2的55.2,購房者預期已發生明顯改善。
地產公司中期業績微幅增長:預計20家重點公司整體中報淨利潤增長7.5%,2季度單季度增長14.0%,較1季度的-2.7%有所改善。其中:1)業績增長在30%以上的有1家:榮盛發展(0.44元,35%);2)業績增長在20-30%的有1家:中南建設(0.42元,20%);3)業績增長在0%-20%的有12家:濱江集團(0.13元,18%),保利地產(0.45元,15%),萬科A(0.30元,12%),福星股份(0.34元,9%),金融街(0.45元,8%),蘇寧環球(0.18元,8%),新湖中寶(0.07元,5%),華僑城A(0.16元,5%),世茂股份(0.43元,4%),中天城投(0.21元,3%),金地集團(0.11元,3%),冠城大通(0.35元,2%);4)業績增長爲負的有4家:北京城建(0.46元,-6%,主要因本年中期無國信證券分紅而去年同期有),招商地產(0.79元,-8%,中期可結算項目較少),首開股份(0.17元,-15%,中期可結算項目較少),世聯地產(0.09元,-80%,與前期業績預告一致,主要系收款速度仍未有明顯改善導致佣金結算額較低)。另有2家公司去年借殼上市,故無可比業績:金科股份(0.60元),華夏幸福(1.44元)。由於開發商大都在年底結算,中期業績並不能完全反映全年業績增速,我們認爲全年業績仍看開發商預收款的鎖定度和今年全年銷售情況。
年初以來銷售較好的公司都是抓住2季度市場回暖加大推盤力度,年初以來股價上漲基本反映了各大公司良好的銷售情況和較高的業績鎖定度。年初以來銷售同比增長最快的公司包括蘇寧環球(36億元,145%,抓住南京剛需回暖),招商地產(150億元,119%,抓住市場回暖降價處理存貨),華僑城A(70億元,106%,抓住中高端市場回暖);年初以來股價上漲基本反映了公司良好的銷售情況和較高業績鎖定度,重點公司中上漲較多的包括:華夏幸福(股價上漲82%、銷售額同比增長23%、業績鎖定度280%)、蘇寧環球(63%、145%、120%)、冠城大通(57%、64%、50%)、保利地產(49%、25%、200%)等。
投資評級與建議:上調部分公司全年銷售額預測,暫不調整盈利預測與評級,維持行業看好,估值具備安全邊際,基本面改善持續發生。將部分公司全年銷售額上調,保利地產從750億元上調至1000億元,萬科A從1350億元上調至1400億元,華夏幸福從150億元上調至160億元,世聯地產從1500億元上調至1700億元,招商地產從210億元上調至280億元,蘇寧環球從45億元上調至70億元,中南建設從95億元上調至110億元,榮盛發展從130億元上調至150億元。暫不調整各大公司盈利預測,因:1)本年結算主要來自上年銷售,受本年銷售影響較小;2)由於去庫存仍是行業主旋律,費用仍在增長。投資標的的選擇上,我們仍看好下半年推貨量大,銷售高增長的公司,包括:華僑城A、保利地產、招商地產、華夏幸福、金地集團、萬科A、中南建設、蘇寧環球、首開股份、濱江集團、新湖中寶、冠城大通、世聯地產等。(申銀萬國)
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