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2012年已過半,房地產市場持續數月的回暖,正悄然消化著本輪房地產調控已經取得的顯著效果。降息、熱銷、房價上漲……諸多跡象是否表明『史上最嚴厲』的房地產調控而來的市場堅冰正逐漸消融?
樓市在繼續『放量』的同時,價格也出現了久違的反彈。很多人懷疑房價是否真正下降過。事實上,在限購、限貸等重拳調控之下,房價下降過;但在開發商以價換量,央行降准、降息以及鼓勵剛需入市、地方政府微調等方面的刺激下,部分樓盤由降變漲。
一邊是多地猛增的銷量,讓開發商按奈不住漲價的衝動;一邊是40多個城市『微調』限購政策,進而引來多部委急『澄清』。各方博弈之下,處境微妙的房地產市場又一次地站在『向左走,還是向右走』的十字路口。
一論:房地產調控決心未改、方向不變
進入2012年,隨著『穩增長』目標的提出,在傳統發展慣性的影響下,很多地方政府重新開始打起了房地產的主意,全國各地已有接近40城市從不同程度調整了自己的房地產政策。但種種跡象表明,雖然地方政府『微調』樓市有衝動,但總體而言中央調控房地產的基調並未改變。
『穩增長』離不開房地產行業的健康發展,但這並不意味著『穩增長』目標的實現要以動搖房地產調控為代價。在今年提出『把穩增長放在更加重要的位置』的同時,中央也強調了『穩定和嚴格實施房地產市場調控政策』的基本精神。房地產調控政策仍然需要堅定不移地執行和貫徹,這既是中國房地產業健康穩定發展的內在需要,更是經濟結構調整、轉變經濟發展方式的必然要求。
在宏觀調控的大背景下,房地產調控短時間內也許不會出臺更嚴厲的措施,但這並不意味著房地產調控進入了尾聲,房價離『回歸合理水平』仍有距離,房地產市場也尚未真正達到健康、穩定的發展目標。堅持,並向更深層次推進房地產調控,仍然應當成為中國房地產市場發展的主旋律。
二論:對房價變化不可掉以輕心
日前,中國指數研究院(微博)發布6月百城房價數據。數據顯示,全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米,環比5月上漲0.05%,結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。在樓市成交連續數月大幅回暖之後,房價回穩微漲數據的出現再次引發了人們對房價的擔心。
事實上,6月國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格數據就已經顯示出了跌幅收窄、價格回穩的趨勢。在很多業內專家看來,在成交量連續回昇的情況下,價格的回穩帶有一定的必然性:量在價先,以價換量到了一定程度,折扣必然回收,與此同時,對價格敏感的購房者在『買漲不買跌』的心態下,追漲買房的出現也不意外。
隨著央行年內兩次下調存准,6月又時隔三年半再次降息等等宏觀政策的調整,人們對房地產市場的預期已經開始悄然發生變化,樓市也確實進入了由清淡到回暖的周期。但是,回暖中的樓市並不具備在短期內再次掀起價格高潮的條件。
從政策面看,房地產調控基調不改,投資、投機性需求仍被死死的擋在市場之外,自住性的需求可以支橕短期內的市場反彈,卻很難引發全局性的價格暴漲;從資金面看,開發企業的庫存仍然處於歷史高位,去庫存、回籠資金依舊是企業面臨的主要挑戰,即便是許多堅持沒有降價的開發企業,也坦言『現在的日子不好過』;從市場面看,購房者對於房地產調控的期待依舊很高,對繼續降價仍有期待,觀望的情緒並沒有徹底扭轉。
不過,雖然客觀上房價尚不具備大幅反彈的條件,但對於市場出現的價格變化,決策者則不能掉以輕心。畢竟,在市場的博弈中,由於信息的不對稱,購房者與賣房者相比始終處於劣勢。在這樣的情況下,如何保證市場供應,合理的引導剛性需求入市,避免人們在『追漲』的心態下人為推高房價,是下一步調控需要著力解決的問題。
三論:鞏固房地產調控成果要強化問責機制
在『穩增長』的大背景下,抑制松動調控的衝動,鞏固調控已經取得的成果,不僅需要再次堅定調控的決心、嚴格調控的政策,更需要再次明確房產調控的問責機制,自上而下統一認識,將房產調控行之有效地堅持下去。
自2011年1月開始的本輪房地產調控,之所以被輿論稱為史上『最嚴』的調控,不僅是因為它直接出臺了限購、限貸等針對性極強的調控措施,同樣因為其從一開始就要求各地方量化調控目標,同時建立調控的問責機制。進入2012年,隨著宏觀經濟環境的變化,房地產調控的目標設定和問責機制也開始逐漸淡出人們的視野。
不可否認,在去年的調控過程中,很多地方在執行調控措施時出現了用力過猛、矯枉過正的情況,誤傷了一部分自主性合理購房需求。但是,『微調』措施可以,『微調』目標不行。任何對房地產調控政策的調整,都不能動搖穩定房價、穩定市場的大方向。在出臺『微調』措施的同時,必須同時制定調控的目標和計劃,接受監督、強化問責,只有這樣纔能穩定市場預期,保證房地產市場的健康發展。
2011年中央政府提出的以穩定房價為標准的問責機制,並非是一個有效期一年的暫時措施,而是一個需要堅持不懈的長效機制。
隨著房地產市場成交量的節節攀昇,房價也露出了回穩上漲的苗頭。在這樣的背景下,要保證地方的調控手段不走形、不變樣,堅持並進一步加強問責機制有必要繼續強化和堅持。調控有目標,監督有問責,雙管齊下,纔能保證房地產調控目標的最後達成。
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