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央行一個月內的再次降息,無疑使個人購房貸款成本進一步降低。今天上午,北京市公積金管理中心也表示,個人住房公積金存貸款利率相應下調,五年以上貸款利率從4.7%降爲4.5%。
業內人士認爲,此次貸款基準利率下調後,意味着購房成本將下降3.5%,個人住房貸款實際可享受9.5折優惠,這些均形成了對房價繼續上漲的壓力,由此又可能引發調控政策進一步升級。
算賬兩次降息貸款百萬月供減300
此次降息後,個人商業貸款5年以上基準利率從原來的6.8%降爲6.55%,以貸款100萬20年還清爲例,首套房基準利率月供減少148元,加上上月降息,兩次降息累計月供減少298元;8.5折貸款月供減少121元,兩次降息累計減少243元;二套房貸月供減少180元,兩次降息累計減少364元。
降息後購房成本對比(貸款100萬20年等額本息)
(單位:元)
加息時間購房套數利率月還款總利息
調整前利息首套房6.80%(基準) 7633 832016
5.78%(8.5折) 7038 689113
二套房7.48%(1.1倍) 8056 933423
調整後利息首套房6.55%(基準) 7485 796448
5.57%(8.5折) 6917 660092
二套房7.205%(1.1倍) 7876 890334
當前與降息前首套房0.25%(基準) 148 35568
差距
0.21%(8.5折) 121 29021
二套房0.275%(1.1倍) 180 43089
影響購房成本再降7折利率成泡影
此前,央行已發文強調,個人住房貸款利率浮動區間的下限仍爲基準利率的0.7倍。而此次浮動區間不做調整,意味着個人房貸最低能打7折。但業內人士卻指出,對於購房者來說,雖然節省了部分購房成本,但降息並不完全是好事。
鏈家地產副總裁林倩指出,首先,貸款利率幅度調整大於存款利率調整,銀行收益空間將進一步縮小。其次,本次下調貸款利率達到0.25個百分點,幾乎等同於在當前6.8%的貸款利率基礎上打了9.5折,在當前市場回暖,銀行貸款額度快速釋放的時期,銀行繼續打折的意願將進一步降低,7折利率很難實現。
由此可以推斷,若未來1-2個月內,經濟政策依舊保持降息不降準的趨勢,北京等城市現存的房貸8.5折優惠有可能逐漸消失。而其餘二三線城市,存在9折優惠的情況也將逐漸減少。因此,對於存在貸款優惠的城市,降息實際上是弊大於利。
觀點房價恐上漲應有新政策對衝
中原地產市場研究總監張大偉認爲,房地產調控已經事實鬆動,降息給房地產再次帶來了喘息的良機。地方政府加快了預調微調的步伐,銀行間流動性持續好轉,可能預期的信貸政策微調幅度超過預期,樓市資金面將明顯好轉,房價再跌的可能性接近於零。
張大偉分析,目前各家銀行貸款額度並不充足,出現低於8.5折乃至8折的可能性暫時不大,反而可能會因爲存貸差的減小而減少折扣。但降息對購房者的心理影響將非常大,樓市將在三季度出現難以抑制的回暖。
“央行的每次動作都不是爲了提振房地產,但對房地產行業來講確實有極大的利好作用”,中國房地產信息集團分析師薛建雄表示。
事實上,自5、6月份以來,在國家不斷重申繼續實行嚴格的樓市調控聲中,各地樓市成交“倔強”回暖。薛建雄認爲,樓市底部其實在今年一季度就已經形成,進入二季度以來基本形成反彈,雖然目前房價環比出現漲幅,但同比去年仍呈現降幅。
“今年7、8月份將是樓市的觀察期,如果此期間房價繼續上漲,樓市調控將繼續收緊或出臺新的政策”,薛建雄進一步解釋道:“未來樓市的政策空間還很大,更加嚴厲的限購措施或徵收房地產稅都有可能被執行。”文/記者楊予諾張媛
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