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購買第一套住房、采用等額本息還款方式
實體經濟
一個月內央行兩次降息,促進內需穩增長意圖明確。企業融資成本將降低,也將因刺激消費而讓實體經濟受益。同時,貸款購房者的成本也將隨之降低。不過,樓市是否會因貨幣政策的放松而快速復蘇,房價是否會上漲,仍是一個讓人揪心的問題。
樓市
央行再次降息,對貸款購房者來說負擔輕了點。銀行人士算了筆賬,貸款50萬20年還清,如等額本息還款,降息後月供將減少74.1元。不過,個人住房貸款利率浮動區間不作調整。業內分析,央行再度降息將刺激成交量上昇,利於樓市復蘇,但很難構成房價上漲基礎。
刺激剛需入市
樓市成交量將上昇
『沒想到央行再度降息,原本預計在9月份。』中國國際經濟技術合作促進會金融投資委員會主席孫飛昨晚接受本報記者采訪時表示,央行密集降息,說明當前經濟形勢不樂觀。不過,對房地產有兩個利好,一是降低房地產企業的財務成本和運營成本,二是減輕老百姓的購房成本,進一步刺激剛需入市,『一定程度上將推動成交量上昇』。
楊紅旭也向記者表示,這次降息出乎意料,說明兩點,一是6月CPI繼續明顯回落,二是經濟下滑壓力大。楊紅旭認為,雖然連續降息直接目的是穩增長,但是流動性的寬裕,必有部分資金流入房地產。同時,自住性房貸成本快速下跌,自然會激勵購房。
房貸7折利率成泡影
房價沒上漲基礎
央行再次降息,會否推動房價上漲?
孫飛認為,央行降息的主要目的是調結構、穩增長,主要是刺激實體經濟,而且對個人住房貸款利率浮動區間不作調整。這也許意味著部分購房者所期待的首套房貸7折利率成為泡影。同時,央行強調,金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策,繼續抑制投機投資性購房。另外,目前一些城市的房產市場依舊存在泡沫,很難構成房價上漲的基礎。
興業銀行首席經濟學家魯政委認為,個人房貸利率浮動區間不作調整,主要是因為最近幾個月房地產市場出現了回暖,如果個人房貸利率再次下調的話可能會使得房地產調控功虧一簣。
分析人士表示,近期市場對於監管部門的房貸政策頻現『誤讀』,先有『央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折』的報道,繼而又有媒體稱銀監會降低個人住房抵押貸款的風險權重,此次央行特地在降息中重申房貸利率也是為了防止市場再次過度解讀。
算賬
20年貸50萬利息少17783元
央行再次降息,貸款購房者月供將減少多少?銀行人士算了一筆賬,以20年50萬元的房貸為例,如果還款人采取等額本息的方式還款,月供將減少74.1元。
降息前,五年期以上房貸利率為6.8%,月供為3816.70元,累計支付利息416007.44元,20年總還款額為916007.71元。降息後,五年期以上房貸利率為6.55%,月供為3742.6元,累計支付利息398223.63元,20年總還款額為898223.63元。兩者比較來看,降息後,月供減少74.10元,總利息將減少17783.81元。
對此,某國有銀行個貸部人士告訴記者,即日起新購房的市民房貸利率將執行新利率,而對於存量房貸來說,將在明年元旦起纔執行新利率。
他同時提醒,存量客戶還款時,要按月存足貸款,以免由於還款金額不足,而使自己的個人信用背上『貸款逾期』的不良記錄,影響到自己的個人征信記錄。
實體
企業融資成本少了
近年來央行首次非對稱降息。同時,貸款利率浮動區間也較上次降息呈進一步擴大之勢。分析人士認為,這樣的降息安排,一方面意在緩解企業融資壓力,另一方面,則為我國利率市場化改革拓寬道路。
銀行讓利振興實體經濟
『選擇非對稱降息,一是為刺激內需,二是可以將銀行盈利轉化給實體經濟,有利於實體經濟的振興。』海通證券副總裁兼首席經濟學家李迅雷指出。
資料顯示,央行上次選擇非對稱降息是在2008年9月雷曼兄弟宣布倒閉後不久。而今年這次一年期存貸款利率下調基點相差6個基點,一定程度上體現出決策部門關照儲戶和企業利益的意圖。
『二季度經濟回落態勢明顯,央行降息是貨幣政策應對當前形勢的重要措施。』中國農業銀行高級宏觀分析師袁江表示,相比上一輪降息,本輪降息『非對稱』特征更為直接和明顯,並且貸款利率下浮區間調整為0.7倍,金融支持實體經濟的力度進一步加大。
利率浮動降低企業成本
另一個值得關注的信息是,繼6月8日央行將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基准利率的0.8倍之後,這次將浮動區間的下限放大到基准利率的0.7倍。盡管上次降息也擴大了貸款利率下浮的下限,但就其效果來看,銀行在存款利率方面競爭明顯,存款利率出現了普遍上浮,但貸款利率並未出現明顯的競爭效果,中小企業融資利率受惠有限。
『此次降息還進一步擴大了貸款利率的浮動空間,也可以被視為是我國利率市場化改革的再一次推進。』中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示,擴大貸款利率浮動空間,將使得銀行的存貸款利差進一步縮窄,迫使銀行讓利,也體現了金融服務實體經濟的原則。
交通銀行金融研究中心高級金融分析師仇高擎認為,未來貸款利率將逐步回落,從而有利於降低企業融資成本,緩解融資壓力,促進經濟平穩增長。據新華社
企業貸款
貸款500萬兩年還清最多可省利息43721元
隨著利率市場化改革的推進,存款利率下調幅度降低,貸款利率下降幅度提高。同時,貸款利率浮動區間的下限調整為基准利率的0.7倍,企業的融資成本也有望更低。
銀行人士算了一筆賬,一小型企業貸款500萬元兩年還清。降息後一年至三年期貸款基准利率為6.15%,按最高下限7折計算,折後為4.305%,累計支付利息227296.33元。而降息前一年至三年期貸款基准利率為6.4%,按最高下限8折計算,折後為5.12%,累計支付利息271018.11元。兩者對比來看,同樣按貸款利率的最優惠檔計算,此輪降息後利息支出將減少43721.78元。
不過,澳新銀行大中華區首席經濟師劉利剛認為,貸款利率浮動區間放大,表明央行將更加快速地推進利率市場化。同時,商業銀行的利潤也將被進一步擠壓,但由於銀行的存貸差已進一步減少,商業銀行也可能不願意向企業提供過低的貸款利率。
『下調貸款利率下限的實際意義並不大,銀行都是按風險和資信條件來綜合評估定價,對於中小企業來說,幾乎很少有客戶能享受到最優惠的利率。能執行基准利率的就已經很不錯了。』市內一國有商業銀行公司部人士分析說,貸款利率下限的放寬,對於議價能力強的大型國企來說可能會有更直接的利好。