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小區配套設施是一個小區內爲方便業主衣食住行而建設的場所。但是,公共設施產權歸屬不明、未達到預先的承諾、挪作他用等問題是商品房糾紛中最易引起訴訟的問題。糾紛的焦點,則是公共配套設施所有權的歸屬問題。
●案例:
某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人,使得小區的停車費用漲價,造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象,間接侵害了業主的利益。
小區的公共配套設施,比如商鋪、會所等,被出讓給個人,也不在少數,出讓之後,因爲這些公共配套設施的經營範圍和功能的改變,不再作爲小區的配套服務所引起的矛盾,也已經開始成爲物業管理方面的主要焦點之一。
●解讀:
這類糾紛牽涉的問題,其實是小區的公共配套設施的歸屬問題,究竟誰纔是這些設施的主人,開發商還是全體業主?在《物業管理條例》中,目前只對停車位作了相關的明確規定,即“小區內的機動車停車場(庫),應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的,可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對公用設施和公用部位的權屬等問題作出規定。
同時,目前物業部分在公用設施、公用部位的權屬問題,還涉及維修和費用的承擔問題。比如,哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤公用建築面積的地下停車庫權屬,應屬全體業主還是屬於開發商?如果屬於全體業主,權證應如何發放、保管、使用,收益應如何處理,維修基金如何籌集、如何分攤。而開發商已出售的地下停車庫應如何處理;開發商建設的地面多層鋼結構移動車位權屬如何認定;部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟,部分業主或個別業主對公用設施、公用部位的收益如何處理能否提起訴訟等,目前尚沒有明確規定。
●小區配套設施權屬分析:
公共配套設施的建設屬於商品房價格成本的一部分。根據國家《商品住宅價格管理暫行辦法》的規定,商品房的價格成本,包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建築的建設費。又據國家電力公司《關於對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》中第6條規定:“在新建住宅區內,由新建住宅單位投資建設的室外配電設施,其投資又攤入建房成本的,室外配電設施產權屬於居民共有。”
其次,公共配套設施是住宅總體的一部分。沒有住宅,也就談不上公共配套設施,它與樓道等一樣屬不同所有人共有。按照國家規定:所有人和使用人對其共有、公用的設施應共同合理使用並承擔相應義務;除另有規定外,任何一方不得多佔、獨佔;開發商向廣大業主出售了房產,同時也轉讓了土地使用權,也同時相應出售了同住宅同時建造的公共配套設施。所以,公共配套設施同住宅一樣,小區所有產權人也是公共配套設施的產權所有人。
最後,公共配套設施的產權應該由業主委員會來行使。根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關於加強小區物業管理的有關法規精神,住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權所有人或使用人的代表機構——業主委員會來負責具體管理。當業主委員會選擇了某一物業管理企業並與之簽訂了委託管理合同後,其公共配套設施就委託給了物業管理企業來管理。所以,公共配套設施的產權屬於所有業主,業主委員會代表業主行使處置權,業主委員會委託的物管企業行使管理權。
因此,小區公共配套設施的產權是歸全體業主共有,任何人都不得私自侵佔小區的公共配套設施。
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