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修改後的《閒置土地處置辦法》加大了政府的責任,完善了閒置用地認定的辦法和程序。
目前,內江市國土部門正在對內江市域內的閒置土地進行一次大清理。
在樓市不景氣時,部分開發商爲了縮短戰線、集中資金而推遲開工;而在樓市特別火爆時,亦會有部分開發商捂地,坐等地價飛漲。這兩種情況,都將導致大量土地被暫時閒置,降低商品房供應量,影響國家政策調控效果。
近日,國土資源部頒發了最新修訂的《閒置土地處置辦法》。
《辦法》規定:閒置的土地未動工開發滿一年的,由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批准後,向國有建設用地使用權人下達《徵繳土地閒置費決定書》,按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵繳土地閒置費。《辦法》已於7月1日正式實施。
執法部門:對閒置土地認定更準確
記者從從內江市國土資源局獲悉,修改後的《辦法》加大了政府的責任,完善了閒置用地認定的辦法和程序,並再次明確:未動工開發滿一年的閒置土地,由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費;未動工開發滿兩年的將無償收回土地使用權。
完善後的《辦法》共分五章32條,分別從調查和認定、處置和認定、預防和監管等方面作了規定,比1999年版多出21條。《辦法》同時指出,已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足百分之二十五,中止開發建設滿一年的國有建設用地,均可被認定爲閒置土地。
“這次的修改是《辦法》出來以來的第一次,相比以往,它對‘閒置土地’的認定更爲細緻準確。同時,也加大了對政府的督促力度。”內江市國土資源局法規科工作人員李奇穎認爲,此次修改,表明了國家國土資源部對遏制捂地投機行爲的決心。
據瞭解,目前內江市國土部門正在對內江市域內的閒置土地進行一次大的清理行動,相關具體處理意見將隨後作出。
開發商:下有“對策”新規可能打折扣
出人意料的是,內江的房地產業界人士對此《辦法》修訂反響平平。
一位房企管理人員坦言,此次修改作用不大,針對政府責任條款的居多,對房地產企業本身的沒有新意。“要說處理規定,多少年來一直就有,但又真正處罰過幾起?只要不是特別突出的,比如說地塊很大,或者是拖延個五六年那種,政府一般也就睜一隻眼、閉一隻眼了。”
他告訴記者,開發商拿地後,都會因爲一些因素推遲一段時間再開發,這其中既有客觀原因,如政府未能及時清理出地塊;也有開發商想盡量拖延時間,觀望市場的主管因素存在。
“此次的修改,更多是針對政府的,想通過督促政府作爲,加快房地產開發腳步。但實際上,考慮到財政因素,政府通常只會對房地產企業採取相對溫和的手段。一步一步把環節走完,說不定又是兩三年了。不用那麼長時間,我們自己都會動起來的。”
記者瞭解到,今年內江市1月和4月拍出兩處城市地塊,分別爲5952平方米、29171平方米,到目前爲止,尚未真正動工。
法律人士:投放土地政府更謹慎
眼下,修改後的《閒置土地處置辦法》出臺已引起多方關注,儘管觀點不一,但法律界人士卻多對此持肯定態度。
四川謙美律師事務所胡慶治律師表示,《閒置土地處置辦法》從1999年開始實施,效果之所以不好,關鍵在於執行不力。此次更加明確政府應扮演的角色,就是一次對政府的督促。
胡慶治認爲,以後,政府考慮到責任,在向市場發放土地和拍賣過程中,就得先考慮市場是否真的急需?競拍的企業是否會立即進行開發?權衡之下,一些操作會更加謹慎。
“一些法律法規並非制定有問題,而是執行不力。只有政府真正認真執行條款,才能將法律法規落到實處,國家對於房地產市場的調控才能真正起到效果。”他如是強調。
華西城市讀本記者張春華
自貢市國土資源局迴應新規遏制“炒地賣地”之風
“相比之前對閒置土地的處理規定,新的《閒置土地處置辦法》對‘閒置土地’、‘開工’等概念的界定更爲清晰,同時對不同原因造成的土地閒置也有明確的法規加以約束,讓我們在具體的執法過程中思路更爲清晰。”自貢市國土資源局利用科科長韋媛媛說。
長期以來,中國土地的隱形市場相當發育,除了合法的城市主體外,私下進行的非法的土地交易盛行。不少土地投資者或者房地產開發商大量囤地賣地,壟斷提高讓渡價格,從中賺取差價,企圖從中牟取暴利。
韋媛媛分析認爲,《閒置土地處置辦法》的實施迫使房地產開發商儘快開工立項,一定程度遏制了“炒地賣地”之風,促進土地市場的健康發展的同時也增加了市場上房屋的供應量。“從這個角度而言,也是對房地產市場的一種促進,是國家宏觀調整房地產市場的指揮棒。”
“但這僅限於閒置土地較多的地方。”韋媛媛告訴記者,自貢閒置土地比例很低,嚴格控制在1%—3%的範圍內,而這些閒置土地主要是由於拆遷困難、規劃方案調整、開發商資金鍊斷裂等原因引起的,土地市場的泡沫很小。華西城市讀本記者熊強嶽慧瓊
業界分析新規有利於平抑房價
“《閒置土地處置辦法》的出臺勢必會增加市場上房屋供應量,房屋價格或將下跌。”重慶隆寬房地產開發公司銷售部經理陳鵬預測。
陳鵬告訴記者,目前自貢樓盤以滿足市民的基本住房需求爲主,房價的泡沫很小。
由於自貢消費能力不高,加之市場上在售樓盤較多,自貢房價一直較低。他認爲《閒置土地處置辦法》的實施,督促開發商在取得土地使用權後儘快開工立項,此舉勢必會增加市場上房屋的供應量,房價或將下調。
此外,他分析認爲,《閒置土地處置辦法》的實施將使部分資金實力較弱的房地產開發公司逐漸退出行業。房地產開發公司必須具備雄厚的資金實力才能滿足開工建設後的鉅額花費,這要求房地產開發商加快資金週轉速度,一旦資金鍊斷裂就將成爲閒置土地。“不排除某些開發商爲加快資金回籠而降低房屋價格”。華西城市讀本記者熊強嶽慧瓊