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上週佳兆業以436萬元/畝單價,溢價率28.2%最終拍得雙流縣東昇街180畝地塊一幅
上月,龍湖地產以3.22億元的總價溢價率76.8%競得成都市區土地145.5畝
藍光地產則以9.4億元的總價競得成都青羊區和新都大豐的2塊土地,溢價率分別爲31.7%和17%
在此之前,保利成都公司更是微博高調求地,引起業內廣泛關注
有業內人士認爲,在房地產市場深度調整一年之後,部分大型開發商已經出現銷售回暖,土地缺乏的情況,抓緊市場尚未徹底反轉抄底補貨,成爲部分品牌房企的策略。
銷售回暖有周轉資金拿地
此輪土地市場回暖最直接因素來自於銷售市場的回暖。
今年3月,成都樓市出現的一波小陽春讓開發商看到了樓市後市轉好的可能,正是基於此,闊別多日的品牌房企開始頻繁出沒於土地交易中心,藍光、中海、龍湖、保利、恆大、中鐵、華潤、佳兆業等品牌開發商都紛紛出現在各大土地拍賣會的現場。直接造就了近兩個月來的土地市場火爆行情。
而這些拍賣的土地,部分來自於此前流拍重新走上拍賣臺的。據一位業內人士介紹,土地市場行情最冷的時候,也是開發商銷售最困難的時候,去年底成都曾經遭遇連續推出4幅地塊均流拍的情況。目前由於部分開發商銷售情況有所好轉,手中的資金也較爲充裕,再加上政府在土地流拍的情況下,地價也有所降低,價格相對比較合理。
記者調查發現,今年3月藍光所拿的兩幅地塊,均是此前流拍地塊,重新入市其起拍價都做了下調處理。而藍光最終的拍賣價分別以高出起拍價500元/平米和660元/平米,其中青羊區清波村6組地塊更是高過了之前流拍的起拍價。與之前拍賣情況如出一轍,6月19日,兩宗去年流拍地塊再次入市,而藍光地產又一次慷慨出手,9.7億成功拿下青羊區及新都大豐約156畝土地,兩宗地塊成交單價雙雙高出之前流拍時的起拍價。事後,藍光副總裁徐凱表示:“今年藍光拿了4宗去年流拍地塊,價格都在公司測算範圍之內,後期還將拿地”。
出貨加速大型房企拿地補貨
雖然相比去年底的土地市場,目前開發商的拿地意願有所增強,但相比2009年和2010年,目前市場上拿地的開發商仍然不多。在業內人士看來,目前拿地的房企以大型房企爲主,並且都是一些以剛需爲主,高週轉的房地產公司。他們此前由於產品定位精準,在樓市調控中,出貨較快,不僅回籠了大量資金,有了閒錢,而且急需拿地補貨。
龍湖地產相關負責人在本次拿地後就表示,此次拿地是一次常規的土地補充,儘管最終成交溢價率達76.8%,但並未超越龍湖的底線。
四川中原地產市場研究中心高級分析師周覓分析認爲,土地市場的變化,一方面是受到樓市“紅5月”回暖的影響,開發商提升的信心傳導到土地市場;另一方面,去年開發商幾乎都停止了拿地,而成都樓市是3成項目佔到7成的銷量,大型開發商存量房消化得很快。
在最新出爐的成都樓市半年銷售榜上就可以看到,市場向大企業集中的趨勢也表現明顯,成都樓市成交金額前20名中,幾乎全是品牌企業開發的項目。保利有四個項目上榜,萬科、綠地、中海、華潤各有兩個項目上榜,此外藍光、萬達、華僑城、佳兆業等企業也有項目入圍。
在上榜的樓盤產品形態上,幾乎都是清一色的剛需項目。合能四季城、中德英倫聯邦、佳兆業君匯上品、綠地世紀城四個項目半年銷售過千套。而保利心語、藍光錦繡城、華潤橡樹灣等樓盤也榜上有名,對於這些樓盤開發商來說,房子賣完了,尋找下一個項目的土地正在情理之中。
冷熱不均全面回暖仍待觀望
雖然此輪土地出讓地塊較多出現溢價拍賣,但對於土地市場是否回暖的爭論仍在持續。
在業內人士看來,此輪土地成交有一個共同點,就是小地塊,總價不高的優質地塊容易成交,地理位置較好的地塊也容易成交,因爲拍地後,很快就可以進入後期開發,週轉速度較快。
藍光此輪拿地的區域都是成都傳統的剛需較強的區域,藍光相關負責人也表示,希望做成剛需產品,儘快入市,高週轉也是藍光的一貫策略。這些特點表現出開發商的拿地心態和前2年相比有了比較大的區別。
與此同時,政府在經過多次土地流拍後,土地出讓上也降低了起始價格。以藍光摘得的成都青羊區四威南路3號地塊爲例,該地塊原定於今年4月拍賣,起拍價爲4800元/平方米,此次拍賣起價降低到4100元/平方米。
一方面是開發商降價賣房,另一方面就是政府降價賣地,因爲如今的市場環境已經發生了變化,大家都要讓出一點利益才能促成成交,因此只要地價一旦降到開發商能承受的心理價位,土地市場仍然可能活躍。
華西都市報記者鄒宇
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