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整個上半年,濟南樓市供應剛需支撐,總體比例高達90%。在“以價換量”營銷策略下,上半年成交數據可觀,部分樓盤現“漲價”苗頭並醞釀新一輪漲價。業內人士表示,受調控政策及地價影響,談價格反彈爲時尚早。
供應結構剛需主場
2月份,在濟南第一波降價潮來臨之時,劉先生便開始尋求二套房居所。“我這套92平米房子住了有15年之餘,一直尋思着換套面積大點的成熟社區的房子。2月份濟南現6350元/平米起的住宅產品,價格較往年有了很大幅度的降低,在得知消息當天便和家人去看房,無奈多是兩室戶型,不過從價格來看,個人感覺很是合理。”
劉先生表示,3月份在濟南北部更是出現了5000多元的住宅產品,緊接着濟南幾個成熟大盤也相繼推出低價、特價房源。他坦言,這一波優惠潮加快了他二套房的下單速度,“有時一天看3個樓盤,價格優惠額度都讓人動心,只可惜針對改善型客羣的房源甚少。”劉先生說道。
記者調查瞭解到,在上半年以綠地國際花都、綠地梵爾賽公館、中海國際社區、天鴻萬象新天、魯能領秀城等爲主的成交主力軍中,基本都是針對剛需客羣推出的兩房小三室產品。整體市場剛需主導,實行以價換量。6月30日,明湖白鷺郡以6480元/平米起的價格吸引千人搶購,外海·中央花園推出的80-105平米戶型也迎來數百名置業者選房,在上半年的最後一天,樓市剛需產品撐起大旗。
3月份,中海奧龍觀邸世家組圖推出165平米、195平米產品,以8000-8500元/平米的優惠價格爲改善型產品市場注入一股活力,一度引爆市場;6月30日,中海國際社區推出90—200平米尚湖央邸新品,銷售達3.2億。除此,整個上半年低價大戶型產品在市面上鮮見。
“上半年中,65萬元左右成交房源價格每週比例在41%-42%左右,有時高達50%,這種情況持續有半年時間。此外還有部分一步到位的剛需客羣和少部分改善型客羣,整個比例能達到90%,剛需市場佔絕對主導地位。”山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海告訴記者。
價格反彈爲時尚早
整個上半年,濟南大大小小的樓盤都加入到“價格戰”行列,一些樓盤的優惠力度更是逼近成本,由此帶動了成交量的一路高漲,在“回暖”聲中“漲價”苗頭也開始呈現。價格是否會快速反彈?此時此刻是否就是置業良機?不少購房者又開始呈現購房“糾結”心理。
王小姐在6月30日購置中建·風棲第一套87平米的房源,“這次我購買的價格比兩週前每平米高了200元左右,而且因前期沒有繳納意向金,只能選擇17層以上的戶型。”記者的朋友小張更是多次提醒記者幫忙留意市場動態,要趕在樓盤項目漲價形成“氣候”前下單。
記者調查瞭解到,近期特別是6月份開始,中海國際社區、海信慧園、外海·中央花園等樓盤都較前期有了一定程度的漲幅,每平米漲價在200-600元左右。中國指數研究院發佈的數據也顯示,6月全國100個城市新建住宅平均價格爲8688元/平方米,環比5月上漲0.05%,結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。
樓市價格的“止跌微漲”被不少業內人士視爲樓市博弈進入新階段的重要信號,市場上再一次出現樓市步入“拐點”的聲音。記者採訪濟南幾大知名房企有關營銷負責人,他們坦言近期會根據市場情況適度調價,不排除有漲價可能,個別樓盤已經開始醞釀新一輪的漲價。
樓盤漲價苗頭一定程度上促進了“恐慌性剛性需求客羣”的入市,對於房價漲跌的聲音開始漸起。“國家宏觀調控政策不放開,那麼開發商就不能出現大幅度漲價;2009年、2010年拿地的開發企業如今都已經進入到銷售環節,當時的地價也決定了開發商不可能大幅降價。總體而言,濟南樓市比較健康,不需要恐慌,下半年的房價會延續上半年趨穩格局。”孫大海表示。(樓市記者陳曉翠)
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