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去年下半年,房地產市場在調控的帶動下,急轉直下,開發商紛紛哀號“冬天來了”。
如今,2012年剛過去一半,市場卻出現了意外的回暖。成交量連續攀升,價格也階段性地站穩了。
那麼,這半年究竟發生了什麼?誰在裸遊,誰在暢遊?從本期《樓市週刊》開始,我們分土地、一手房、二手房等三個方面來梳理這半年的房地產歷程,爲讀者研判後市提供事實基礎。——編者
據研究機構統計,上半年,全市土地供需均大幅降溫,供應144.26萬平方米(以起始交易時間統計,下同),同比下降66%,成交161.91萬平方米,同比下降59%,成交金額爲63.1億元,同比下降32%。萬科、中信等標杆房企表現相當謹慎,均缺席土地市場。
供需均大幅下挫
瑞峯置業副總經理翟志球說:“上半年的土地市場整體表現不溫不火,供需雙雙下降,同時,土地成交流拍量也不多,高溢價的也不多。”
據東莞中原地產研究中心監測,上半年,全市土地供應144.26萬平方米,同比下降66%,成交161.91萬平方米,同比下降59%,成交金額爲63.1億元,同比下降32%。
其中,商住用地供應66.53萬平方米,同比下降68%,成交57.66萬平方米,同比下降71%,成交金額爲38.12億元,同比下降49%。
土地市場包括一級土地市場和二級土地市場,一級土地市場指國土部門出讓土地使用權,二級土地市場指土地原使用方委託國土部門轉讓土地使用權。在東莞,一級土地市場出讓的土地佔所有交易土地的絕大多數份額。
據記者統計,上半年,一級土地市場共有20宗商住、商業等兩類房地產開發用地(商住和商業混合用地,歸入比例高的類型;商業用地包括商務金融、商業金融、商服、酒店用地,不包括加油站、加氣站用地)進入最終的交易環節,其中流拍4宗,佔比20%(成功出讓16宗,成交率爲80%),成交價超過起始價達到50%的高溢價土地有5宗,佔比25%。
靚地擡高單價
不過,土地成交的單價卻與成交量背道而馳。據東莞中原地產研究中心統計,上半年,全市土地成交單價爲3897元/平方米,同比上漲67%,其中商住用地成交單價爲6611元/平方米,同比上漲74%,商住用地成交的樓面地價爲2472元/平方米,同比上漲42%。(成交單價=總價/用地面積,樓面地價=總價/土地規劃建築面積。)
由於房地產市場不景氣,相關部門放緩了供地的步伐,並且主推地段較好的優質地塊,所以土地供應量大幅下降,而成交單價與樓面地價卻逆向大幅攀升。這種價格的上漲,並不是因爲開發商搶地所致,而由供地素質提高促成。
東莞中原地產研究中心總監車德銳說,去年上半年,東莞房地產市場業績飄紅,房企預期樂觀,所以土地交投活躍,基數較高,所以今年上半年比去年同期數據,成交量降幅很大,不過環比去年下半年,土地市場卻有所好轉。
記者觀察發現,從今年月度走勢來看,土地市場處於逐步回暖狀態。在商住、商業一級土地方面,上半年流拍的4宗地,全部集中在1月份,此後5個月,沒有土地流拍。而1月份,流拍的土地佔據半壁江山,土地市場延續了去年年末的行情,一片慘淡。春節後,土地市場逐步轉好,到了5月份,甚至出現39輪、57輪搶地的盛況,那2宗土地分別溢價74%、34%成交,另外還有麻涌一宗商業用地溢價58%出讓,土地市場明顯升溫。
標杆房企拿地謹慎
從拿地的房企來看,罕見大房企的身影,萬科、中信等標杆房企缺席土地市場。
萬科,多年穩坐東莞地產江湖頭把交椅,往年均有一定數量的土地入賬,不過上半年,卻顆粒無收,在土地市場上表現相當謹慎。中信是東莞房地產市場的“二哥”,上半年也沒有拿地。
光大、新世紀是實力最強的兩大本土房企,也多年與萬科、中信同居東莞房地產市場的四大金剛之位。這兩家房企表現也相當謹慎。除了與其它多家本土企業合作組建公司拿下一宗商業地塊之外,並沒有單獨在土地市場上亮相。
不過,深耕“深圳北”區域的本土房企三正地產表現卻相當活躍,趁勢抄底拿地。上半年,三正地產連續斬獲2宗商住用地,加上去年年底拿下的商住用地,在半年時間內,已經連續3次亮劍土地市場,共獵取17.8萬平方米,規劃建築面積大約31.8萬平方米,並且都位於“深圳北”片區的鳳崗鎮。
4月9日,三正地產總經理劉光金接受記者採訪時表示,因爲近期土地市場變得理性了,所以蟄伏兩三年的三正地產開始出手拿地了。而有相當一部分的深圳剛需客戶在鳳崗置業,所以三正地產在未來三五年優先在鳳崗拿地,並且主要做深圳市場。
東莞高度將再度刷新
上半年,土地市場有一個特點是,商業土地成交亮點突出。
5月10日,大連萬達商業地產股份有限公司斥資約14億元拿下東城世博廣場北面約12萬平方米的商業地塊。該萬達廣場計算容積率的建築面積高達40萬平方米,將成爲一個涵蓋購物中心、五星級酒店、高檔住宅、甲級寫字樓的城市綜合體,目前該項目已經開工建設。
去年7月,萬達在長安拿下了在東莞第一個項目,東城項目是東莞的第二個萬達廣場。
去年6月,萬達集團與政府簽約東莞萬達廣場項目。萬達集團將以萬達廣場的形式,在東城、長安、南城、虎門等地投資150億元建設多個30萬―50萬平方米的城市綜合體。由此可見,萬達在東莞圈地的步伐暫時不會停止。
同時,被稱爲“東莞史上最牛開發商”的民盈集團在1月11日斥資15.64億元拿下東莞大道與鴻福東路交界處一宗大約10.5萬平方米商業地塊。該地塊規劃建築面積大約64.3萬平方米,將建成集商務辦公、商業、金融、餐飲、酒店、廣場等多種用途綜合體項目。該項目命名爲環球金融中心,最高原定爲310米,現在打算調整爲398米,目前正在進行批前公示,若獲得批准,將比馬路對面289米的東莞第一高樓環球經貿中心(臺商大廈)高出足足109米。民盈集團由光大、新世紀、宏遠、康華、以純等23家東莞本土知名民營企業聯合發起成立,其在馬路對面建更高樓宇的行爲,顯示出東莞民企與臺商一比高低的志氣。
CBD賣出首宗地
上半年,土地市場還有一個特點便是,東莞CBD(南城國際商務區)進入實操階段,在控規敲定之後出讓了首宗土地。
3月20日,南城國際商務區內在建的西平地鐵站地塊出讓。該地塊編號爲2012WG010,用地性質爲商務金融,用地面積爲15678平方米,容積率上限爲8.0,最高建築面積爲125424平方米。當天,地塊被東莞市軌道交通有限公司以1.89億元拿下,將建成東莞地鐵的“大腦”——軌道交通線網控制中心綜合體。
南城國際商務區是東莞大道-107國道-環城路-宏圖路圍合的區域,佔地214萬平方米,總建築面積約500萬平方米,定位爲東莞的商務核心區,擬打造爲功能複合、生態便捷、低碳宜人等智慧型商務社區,分爲金融商務區、國際消費區、科貿創新區等三大功能區。
隨着南城國際商務區進一步開發,將陸續有大量的土地進入市場交易環節。記者曾德軍攝影胡國球
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