|
||||
北京有72個報價超4萬元的豪宅項目,平均報價62766元/平方米
其中,實現成交的43個項目,成交均價為42850元/平方米,環比降幅為1.9%———
5、6月份樓市持續回暖,6月僅上半月,北京新建住宅和二手住宅簽約套數就為10576套,同比5月再次上漲9%。在普通住宅市場回暖的同時,原本不好賣的豪宅項目也紛紛解凍入市,個別項目甚至創下銷售新高。對此,亞豪機構分析認為,與普通住宅『以價換量』類似,一些高端項目雖然佔據資源稀缺優勢,卻在定價上保持著較低的姿態,這是豪宅市場能夠回暖的關鍵。
開發商低姿態推盤豪宅單盤認購超8億
6月9日,北京朝陽區大望京路與海淀區同時上演了高端住宅銷售的『日光』場面。
市場頗多關注的大望京地王當天開盤推出100多套房源,主推260平方米3居、280平方米4居、350平方米5居等戶型,均價5.8萬元/平方米,個別戶型優惠後單價在5萬元/平方米左右,每套房源總價都在1500萬以上。項目開盤當天即售罄,實現認購金額8.2億元。
作為曾經的地王項目,該地塊的樓面價超過2.7萬元/平方米,曾一度傳出6.5萬元/平方米的開盤價,但在實際成交中,5萬多元的單價,幾乎又成為『成本價銷售』的典型。
對此,相關人士介紹,此次開盤推出的單位都是『平價賣』,後期開盤時間及價格尚不確定。
無獨有偶,那邊廂的XXXXX三期推出5、8、9號樓共計66套房源,均價4.8萬元/平方米,同樣當天就實現了8億元的認購金額。
對於XXXXX的熱銷,相關負責人更多地認為,是緣於項目自身品質與高性價比。
不過也有業內人士表示,此前普遍認為XXXXX將上漲至6萬元/平方米,而實際開盤4.8萬元/平方米的均價,遠低於之前預期。
更早擺出低姿態的是東四環的YYYY項目,其在5月份推出部分3.8萬元/平方米的促銷優惠房源,而此前項目最高售價為4.8萬元/平方米。
多個高端豪宅『彎腰』銷售,均有不俗表現,根據亞豪機構統計,6月裡高端市場還有陽光上東[最新消息價格戶型點評]、遠洋[簡介最新動態]天著、公園1872、紅山世家等多個項目相繼入市。
成交價下探高端市場『以價換量』
豪宅市場的回暖還伴隨著一個有趣的現象,許多高端項目入市後,對外報價均有明顯上調,但實際的成交價格卻出現了下滑。
據亞豪機構數據顯示,北京有72個報價超4萬元的在售豪宅項目,平均對外報價為62766元/平方米,漲幅為1.3%,並且已經是高端豪宅價格連續第9個月上漲。但實際上,成交均價卻出現了下滑,有成交記錄的43個項目,成交均價為42850元/平方米,相比之前一月環比下調833元,降幅為1.9%。
出現這樣的情況,說明高端項目在實際成交中有明顯的議價空間。亞豪機構副總經理高姍認為,公寓類豪宅項目的報價上漲,與開發商的樂觀預期和定價策略都有關系,豪宅項目需要循序漸進地上調報價,擺出在調控政策下獨善其身的高姿態,主要是為了堅定購房者的信心,令購房者因項目價值的穩定上昇促成購買。然而,不少項目的實際簽約價格卻難以跟漲,甚至還有所下滑。實際上是『明漲暗降』的營銷手法,報價高於預期價位,然後再以較大的折扣吸引購房者關注購買,造成了豪宅市場高報價低成交的結果。
尤其是遠洋萬和公館[最新消息價格戶型點評],西山壹號院[最新消息價格戶型點評]這類中端豪宅,開發商為了確保銷量,在與購房者的議價階段往往會做出妥協。
據統計,6月上旬,保利[簡介最新動態]望京苑、冠城四季家園等高端住宅成交量均在20套以上,成交價未現明顯反彈,依然維持上月的成交水平。業內人士認為,雖然市場出現回暖,但開發商吸取了2009年回暖即大幅提價的教訓,在價格上仍堅持『以價換量』的低姿態,保持成交價格穩定。
購房人買豪宅偏向『兩頭』戶型
成交回暖下,許多豪宅項目出現了兩頭熱的啞鈴現象。像XXXX最小的175平方米三居和350平方米五居最受關注,YYYY165平方米的折購房和315平方米的五居成交最好。
這與豪宅市場的整體走勢類似。千萬元以上的戶型和500萬元左右的經濟型豪宅共同支橕了高端市場的回暖。
亞豪機構統計數據顯示,5月有13個項目的套均成交總價超過了1000萬元,包括長安太和、霞公府等,累計成交豪宅93套,環比4月增幅達50%。
數據同時顯示,成交套數排名前10的公寓類豪宅項目中,有8個項目套均面積在100-200平方米之間,總價在500萬左右的經濟型豪宅,累計銷售306套,環比增長61.1%。
業內人士認為,改善需求回歸市場,一些項目也選擇在價格方面適當讓利,吸引了購房者出手。豪宅市場『兩極化』趨勢或許將進一步加劇,即經濟型豪宅以低總價優勢繼續籠絡改善性需求,而千萬級豪宅則瞄准一步到位的購房需求,這樣的戶型在價格上一般都維持高位,難有折扣。