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每天與小區周邊的高樓大廈朝夕相處,小區業主希望舊改的心情不難理解。
6月中旬,隨著兩家房企進入和爭奪業主舊改意願的『白熱化』,深圳福田區舊住宅區南園新村的拆遷補償標准被曝創下深圳最高紀錄,達到『1:1.4』,這意味著建築面積100平方米的『舊房』將獲補償為140平方米的『新房』。而在此前深圳舊住宅小區改造的拆遷補償標准大多在1.1-1.3之間,位於羅湖的木頭龍小區此前開出的1:1.3拆遷補償標准被大多業主認可也是源於其曾經『全市』最高的地位,而如今這一標准的曝出讓其他不少舊改小區的業主『羡慕嫉妒恨』。
6月下旬深圳市福田城改辦緊急叫停兩家房企在南園新村推動的舊改工作。記者6月29日再次回訪南園新村發現,曾經的萬科『舊改辦』工作人員已全部撤出、房門緊鎖,而佳兆業的『舊改辦』也緊閉大門,曾經的辦公室招牌也用紅布遮掩起來,小區內曾經的宣傳舊改的條幅都已不見,布告欄內張貼的報紙也用特意標注的字句告訴小區居民:南園新村還未納入規劃,小區舊改將由區政府主導,而非房企。
記者了解到,與此前房企進駐舊住宅小區博舊改時區一級政府的『曖昧』態度不同,此次最高賠付比的曝出『刺激』到了相關政府的神經,不僅執行層面福田區城改辦明令叫停且要求兩家房企『噤聲』,而且市級層面相關負責人也被要求向主管市領導專門匯報情況。
政府的強勢叫停最終終止了這一小區兩家房企的繼續競爭。但深圳舊改最高賠付比例背後,賠付比例該如何確定?房企應怎樣競爭成為舊改的實施主體?舊住宅小區改造模式中政府和市場如何定位?業主的舊改利益和房企、政府三方之間如何平衡?這些問題仍未有明確的答案。
房企之爭
房企曾經認為,拿到了三分之二業主的同意拆遷重建意願,開發商就可以將小區進行城市更新申報,而誰先拿到意願誰先申報,就意味著哪家開發商在這一小區的舊改中搶佔了先機。南園新村史上最高拆遷補償比例的產生正是源於兩家房企的『狹路相逢』。
南園新村並未被納入《深圳市城市更新辦法》公布之後深圳進行試點的8個舊住宅小區改造項目,而在《深圳市城市更新辦法》公布之後沒多久,深圳早就已明確舊住宅小區更新改造項目將由區政府進行申報,這意味著兩家房企所爭奪的南園新村舊改從一開始就是一座『空中樓閣』,在區政府還未進行意願征集、申報計劃和納入規劃之前,南園新村還遠未到選擇房企的階段,但舊改的巨大利益依然吸引房企早早地到來『覓食』。
南園新村所在的深圳華強(6.75,-0.18,-2.60%)南片區是深圳最早開發的幾個老區,目前片區內有多個老舊住宅小區,同時這一片區毗鄰深圳核心商業區,老舊的片區現狀和更新改造後的核心區位使得這一片區在《深圳市城市更新辦法》出臺後就被多家房地產企業『盯』上了。
2009年12月1日起深圳實施《深圳市城市更新辦法》,辦法中規定了綜合整治(改善配套設施但不改變建築主體結構)、功能改變(改變建築物使用功能,但不改變土地使用權情況,保留建築物的原主體結構)和拆除重建三種城市更新方式,這一辦法明確權利人可自行改造並可協議出讓土地,旨在激發市場主體的更新改造熱情。
『深圳城市更新辦法出臺的一個出發點是允許權利人對其現有的物業進行改造』,深圳市城市更新辦副主任譚權向記者介紹,權利人可以自行改造,多個權利主體也可以通過協議方式明確權利義務後由單一主體實施城市更新,這就意味著業主可以和房地產開發企業合作。2010年初深圳公布城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃,在88個更新項目中就包含了8個舊住宅小區的改造,這就讓很多房地產企業覺得『其他小區是不是也可以』。
南園新村舊改中萬科的合作方恆豪正是在這波舊改浪潮中進入南園新村的。那時不少房企對照城市更新辦法認為,拿到了三分之二業主的同意拆遷重建意願開發商就可以將小區進行城市更新申報,而誰先拿到意願誰先申報就意味著哪家開發商在這一小區的舊改中搶佔了先機。不僅南園新村,在其西南側的下步廟北區也有多家開發商進入開始征集舊改意願,而在深圳所有老舊住宅小區都幾乎出現了開發商的身影。
南園新村史上最高拆遷補償比例的產生正是源於兩家房企的『狹路相逢』。今年6月初,網上曝出萬科深南大道南側拿地的消息,隨後深圳萬科透露其在5月25日與合作方恆豪公司正式簽署南園新村舊改項目合作開發協議。萬科表示南園新村舊改項目將由雙方專設的項目公司——通博公司負責項目運作,在南園新村年度改造計劃審批完成並確認開發主體資格後,萬科將負責該項目的規劃設計、開發建設、後期物業管理。
這一消息公布後,最先反應的是同樣對這一舊改項目垂涎三尺的房企佳兆業,佳兆業的辦公室設立在南園新村由來已久:南園新村北側靠近深南大道處的平地就是佳兆業規劃待建的佳兆業環球中心項目,其輻射腳下的南園新村舊改項目能否被佳兆業拿下顯然對於這家房企有著特殊的意義。
在萬科公布其合作方恆豪公司已經與南園新村住宅區共計458個住戶中的368戶業主簽署了《南園新村舊城改造補償安置協議》,簽約率已達80.3%,簽約工作仍在繼續推進之後,佳兆業也立刻表態,表示其2007年已開始南園片區的改造工作,南園新村或作為佳兆業環球中心項目的配套用地,統一打造,佳兆業『有決心,有信心,有能力,將南園片區更新改造工作進行到底!』。雙方對這一項目的爭奪迅速反映到爭奪業主意願上,6月下旬佳兆業開出1:1.4的拆遷補償比例後不到一周,萬科立即跟進,將原來1:1.33的賠償比調整為1:1.4。
模式之爭
市場對於舊住宅小區的『過分熱情』、『惡性競爭』,以及單純房企難以推動舊住宅小區改造的現實,都促使深圳調整了舊住宅小區的改造模式。深圳舊住宅小區改造模式經歷了從市場主導到『政府主導』的過程。
房企爭奪舊住宅小區舊改的事例並不鮮見。2010年初至2011年深圳多個老舊住宅區都出現各家房企的『舊改辦』,房企紛紛『搶奪』業主的舊改意願,惡性競爭下也使得各小區內業主分派斗爭、社區不和諧事件等不斷發生。市場熱情和舊改利益之下,也有渾水摸魚之輩,有企業根本沒有舊改能力,參與其中只是想要拿到意願或要挾或出售給房企獲利。
『以前未明確舊住宅小區改造由區政府主導的時候,大大小小的開發商都進駐小區,由於是空頭支票他們甚至給業主開出了高達1:1.5的拆遷補償標准』,南山區某房企舊住宅小區改造辦主任薛勇(化名)告訴記者,更高的拆遷補償標准以前也出現過,但其大多有苛刻的支付條件往往難以體現,而這次兩家大型房企開出的條件顯然更有信服力。
房企爭奪舊小區改造項目從2010年開始就被曝出種種亂象,深圳市城市更新辦也從2010年初就多次通過媒體吹風,不會再批房企申報的舊住宅小區更新計劃。到今年年初深圳出臺《深圳市城市更新辦法實施細則》(以下簡稱《實施細則》)明確『今後禁止開發商在小區設舊改辦征集舊改意願,意願征集將由區政府來進行』後,仍有開發商的舊改辦保留在舊住宅小區內,房企們相信小區舊改最終仍將由企業實施,不退出則意味著不放棄未來的機會。
萬科『空降』南園新村或也是緣於看到這樣的機會。福田區人民政府今年4月份公布《深圳市福田區拆除重建類城市更新單元實施辦法》規定,如項目符合《實施細則》相關要求並獲得福田區城市更新領導小組審議通過,仍由原申報主體開展更新單元計劃申報工作,而在實施主體確認階段,由計劃申報主體按照《實施細則》的相關規定提供資料,確認項目實施主體。
這一細則在業內人士看來使原已經進駐舊住宅小區並申報計劃的開發商仍有望以開發主體申報舊改項目,而記者也了解到,萬科的合作方恆豪前年已經向福田區改造辦申報了南園新村的舊改項目,恆豪認為其『是在細則出來之前已經申報的且符合相關要求的』,其也據此向福田區政府和福田區城改辦提交報告,要求將南園新村作為歷史遺留問題進行處理。業內人士分析,萬科或看中恆豪在南園新村舊改中已獲得的8成簽約率和已申報的『先機』從而選擇與恆豪合作進入南園新村舊改。
這場舊改雙雄大戰以福田區政府的叫停並重申南園新村舊改由區政府主導而告一段落,但在南園新村一部分業主看來,政府的叫停並非反映民意,而是打斷他們住上新樓的夢想。南園新村業主張先生的想法或許有一定的代表性,『我們業主想要舊改,以前我們也曾有業主組織起來去向福田區申請征集舊改意願,但區政府卻一直沒有相應的舉動,反倒是房企的積極推動讓業主看到了曙光』,張先生認為,小區舊改立不立項,怎麼更新,什麼時候更新這些應該由政府征求業主意願來定,但是涉及到房企的拆遷補償標准,『這個政府不該管』。
事實上,深圳舊住宅小區改造模式上已經歷了從市場主導到『政府主導』的過程。
『當初制定《深圳市城市更新辦法》的初衷是深圳有意鼓勵舊工業區和城中村的改造,以此來改變城市面貌和城市發展的功能需求,拆除重建不是舊住宅區的改造方向,而是通過加電梯加車位等方式的綜合整治』,深圳市城市更新辦譚權向記者表示,深圳到目前都不是很鼓勵,甚至是反對舊住宅區的更新改造。
市場對於舊住宅小區的『過分熱情』、『惡性競爭』,以及單純房企難以推動舊住宅小區改造的現實,都促使深圳調整了舊住宅小區的改造模式。據了解,深圳首批納入更新計劃的8個舊住宅小區中只有木頭龍小區已進入拆遷過程,在這8個項目中已是最快的,但同期納入計劃的不少舊工業區和城中村項目則已經在施工建設甚至銷售了。
『在舊住宅小區的城市更新改造方面,完全由市場運作現在看來是有一些問題的,在這一領域政府將重新回歸「政府主導」,不過這種主導只是體現在前期的計劃和規劃階段,後期的實施依然由市場完成』,深圳市城市更新辦公室副主任譚權告訴記者。而在此次福田叫停房企南園新村舊改中,福田區也是要求兩家房企『避免惡性競爭,維護城市更新大局』。
利益之爭
拆遷補償究竟多少合適,深圳目前仍沒有明確的標准,在1:1.4的拆賠比下房企會講利益難保證,而業主則會算賬告訴你房企完全還可以賠更高,這之間的平衡在哪裡?亟需第三方來權衡。
作為舊住宅小區業主,顯然希望自己小區的舊改可以有多家開發商來競爭,業主認為,只有競爭纔能保證業主的利益。徐先生(化名)是南山區南苑新村的業主,其所在的小區由萬科申報納入了城市更新計劃,目前萬科正在與每個業主商談簽署拆遷補償協議,開發商開出的拆遷補償比例為1:1.2。徐先生告訴記者,都是萬科,在南苑和南園開出的條件完全不同,現在萬科在南園開出了1:1.4,南苑卻對原有的比例不肯松口,很多南苑的業主對這個比例不滿意,表示不會和萬科簽協議。
『有些業主開出的拆補標准太高房企不可能同意。』徐先生並非所謂『釘子戶』。他一方面不贊成某些業主的『一己私利』,另一方面他也認為房企提供拆遷補償協議明顯不公平,『拆遷協議中那麼多不平等條款,不明晰的東西太多,有關回遷房的層高、戶型、分攤面積等都沒明確』,『那些回遷房采用了最低成本的設計,實用率低,和賣的商品房在品質和設計上根本不可同日而語』,徐先生告訴記者,他要求不高,萬科在南苑新村的拆賠比能達到南園的1:1.4,哪怕是木頭龍的1:1.3他都會簽約。
南園新村的業主張先生則有更高的要求,他給記者算了筆賬:城中村舊改100平方米的『宅基地』往往賠到480平方米房子,南園100平方米的房子中有50多平方的土地,按同樣比例應該賠償240平方的房子,對應拆賠比應該到1:2以上。
『舊住宅小區改造推進難,和業主談判的難處主要還是利益,說改造幾乎所有業主都願意,但補償條件業主的預期卻大不相同』,某房企舊改辦主任薛勇(化名)告訴記者。而譚權則表示,各種各樣的要求和不滿都可以歸結為對拆遷補償的條件不滿意,舊住宅小區推進難的核心就是權利主體分散,大家利益訴求不同,很難達成100%的統一意見。相比較而言,舊工業區、城中村權利主體單一很多。
拆遷補償究竟多少,深圳目前仍沒有明確的標准,在1:1.4的拆賠比下房企會講利益難保證,而業主則會算賬告訴你房企完全還可以賠更高,這之間的平衡在哪裡亟需第三方來權衡。
除了業主和房企,房企與政府也存在博弈關系。『政府對一個項目能夠批復的規劃容積率直接決定房企獲利和能給出拆賠比的空間』,業內人士表示,而現在做舊改談拆遷的開發商往往到後面纔知道政府到底批了多少的容積率。
『深圳城市更新政府引導、市場主導的原則沒有變化』,譚權表示,舊住宅小區改造項目『以前計劃、規劃到實施都是由開發商來做,現在計劃規劃階段由政府來做,不能任由開發商看著哪裡利潤高就去改哪裡』。譚權認為,政府牽頭更有保證,前期發揮主導作用,和業主明確一個指導標准,後期還是由市場來實施。
按照這一設想,政府做前期,在制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案後,經佔建築物總面積90%以上且佔總數量90%以上的業主同意後,公開選擇市場主體,到房企實施時規劃和補償標准都將已確定,與業主談拆遷補償的不確定性和業主的不信任感都將會降低。
業主張先生則仍對政府主導模式不抱信心,『政府效率太差,隨便一個房企做都會比政府更有進展』。讓深圳人記憶猶新的是,政府主導的鹿丹村改造,啟動十餘年後目前尚無進展。
『政府做更新改造的確會有效率的問題,所以現在政府主導的部分主要集中在舊住宅區的更新改造前期。』譚權表示,在舊住宅區改造上涉及利益群體大,政府慢一點老百姓也不會有損失。