|
||||
6月25日,河南省住房和城鄉建設廳、省發改委、省國土資源廳等6個部門聯合下發《關於支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若乾意見》,放松了首套房標准,並且要求對符合條件的居民購買首套房,銀行要執行優惠利率,給予基准利率下浮30%幅度內的優惠,此消息引起輿論強烈關注。然而頗具戲劇性的是,僅僅過了一天,河南銀監局權威人士就出面澄清,網上所傳『河南房地產新政』是誤傳,所謂『新政』只是一個內部征求意見稿,實際上並沒有最終出臺。鄭州金融辦相關人士也否認了相關報道。『河南房地產新政』究竟是試探風向,還是被『扼殺』在搖籃中,令人一頭霧水,但相信此消息不會是空穴來風。
調控兩年半來,地方政府和中央的調控政策博弈就從未停止過,尤其是近一年多以來,地方政府在財政緊張的壓力下,試探並試圖衝破中央調控底線的微調屢見不鮮。從去年下半年以來,北京、上海、中山、蕪湖等30多個城市出臺的樓市微調政策,可以得出一個結論,只要是打保護民生的剛需牌,大都能過關,因此剛需就成為一個筐,什麼都往裡裝。
剛需這個筐,真的什麼都能往裡裝嗎?河南那個『胎死腹中』的房地產新政或許可以說明這個問題。
從國家層面來看,去年以來多次反復強調堅持調控政策不動搖。但與過去兩年不同,今年以來更加強調差異化的信貸與稅收政策,其目的無非是一方面繼續抑制投資投機需求,促進房地產市場理性回歸;另一方面則是保護剛性需求,不被誤傷。從這個角度講,剛需這個筐裡所能容納和保護的東西,值得思考。
何謂剛性需求?一般理解,剛性需求是相對彈性需求而言,指伸縮性不強,往往具有在一段時間內比較固定的特性。剛性需求也可以理解為一種基本需求,即是每個人都離不開的需求。這種特性決定剛性需求在商品供求關系中受價格影響較小,理論上無論房價漲不漲都需要購買。按照一般理解,剛需這個筐所能裝載的有限,超不出居住這個民生性需求范圍,還有經濟學家把剛需定義為有能力加杠杆的家庭居住需求,認為沒有承擔杠杆能力的家庭產生的需求是『望梅止渴』,准確講不應叫『需求』而叫『意願』。
剛性需求是有條件的。當剛性需求被上漲過快的房價破壞後,這個剛性需求就成了彈性需求;反之,當房價下降,『望梅止渴』的購房意願,也可以轉變為剛性需求。促進房價合理回歸,恢復房產的居住屬性,就會擴大剛需這個筐的容量,繼而使房地產消費趨於理性,促進房地產市場長期穩定繁榮、健康發展,這正是中央政府房地產調控的目的所在。房子只有在作為居住功能時纔是剛性需求,這已經被多數人所認同,相應地,剛需這個筐裡所能裝載的也只能是自住性房產。
剛性需求是有發展的。用發展的眼光看,隨著經濟的發展,人們生活水平的提高,剛需這個筐會越來越大,容量也會越來越多,不僅首套,更多的改善性住房需求都將納入剛需之下。
回到河南這個已經無從確認的名為《關於支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若乾意見》的房地產新政,其涵蓋了放寬首套房認定、增加公積金貸款額度、降低首付比例、降低房產項目資本金比例、降低土地競買保證金、給予開發商信貸支持等多個方面,支持的顯然不只是剛性需求。河南銀監局相關負責人在向媒體澄清時坦承,有關部門提出這個想法主要是考慮到當前經濟面臨的下行壓力。經濟數據不樂觀,房價和銷量持續下降,地方政府寄望房地產行業拉動經濟增長並緩解地方財政壓力可以理解,但是借支持剛需之名,行拉動經濟增長之實,會衝抵房地產調控的成果,其所釋放的信號意義和示范效應對於剛剛取得成效的房地產市場的發展而言無疑是巨大的、負面的,剛需這個小小的筐也擔不起如此大任。
全國房地產開發企業土地購置面積同比下降、全國商品房銷售面積同比下降、全國房地產開發企業房屋新開工面積下降、全國70個大中城市房價連續環比下降,一連幾個下降足以說明調控成效顯現。但是房地產調控取得今天的成果實屬不易,調控成績尚不穩固,調控目標也難言實現。始自2009年底的本輪房地產調控已歷時兩年半,由於嚴厲的調控政策,一些剛性需求受到了一定程度的抑制,地方政府通過『微調』,鼓勵剛性需求本是調控的應有之義。但是,地方政府極具創造性的各種樓市『新政』、『微調』,剛需這個筐裡到底哪些能裝,哪些不能裝必須有嚴格的界定,即使為了避免誤傷剛性需求,也只能在配套調控措施、創新調控手段、落實調控責任等方面下功夫。對地方政府啥都往剛需筐裡裝的試探,萬不可放任。否則。一旦在市場中形成調控政策不穩定乃至放松的印象,調控成果將毀於一旦。自2003年以來樓市十餘次調控的結果說明,剛需這個筐,不能啥都往裡裝。劉紅