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核心提示
2012年的鄭州樓市從年初受調控影響成交量低迷到“金三銀四”、“紅五”的一路攀升,樓市變化可謂“跌宕起伏”,樓市以還算良好的成交量和相對堅挺的房價告別2012年上半年。樓市就好比一個名利場,秀臺上從不乏悲喜交集、冷熱交替的生動表情。房價方面,雖然各大板塊漲跌互現,但多個區域內的重點樓盤價格已經從“低點”爬了上來,而關於當初專家們預測2012年房價下跌10%~15%的預言也在開發商們努力的銷量反轉中破滅。
【政策】
“允許微調”但堅持調控不動搖
在過去兩年調控政策密集出臺之後,堅持樓市調控政策不動搖成爲今年樓市政策中出現最多的詞彙。2012年上半年調控政策基調並無動搖,但針對剛性需求的適度微調在各個地方逐步放開。包括一些地方政府出臺的鼓勵首置的政策、個人住房公積金貸款利率下調、人民幣存準率3年多來首次下調等利好因素,讓樓市看到的前途充滿着曙光。
儘管一些新的利好政策微調得到允許,但中央依然多次強調對於調控政策穩定執行的決心並無動搖,目前房地產調控政策更注重“穩定”。相關部委紛紛表態繼續嚴格實施調控措施,這些都說明以限購、限貸爲核心內容的調控大方向沒有改變。根據各個地方樓市情況各地政府出臺相應的“治療”方案,也體現了不同的樓市風向,如此看來差異化的調控政策倒是體現得淋漓盡致。
2012年的房地產市場在大家的猜想和各種微調博弈當中已經度過了上半年,之前就有業內人士稱今年是樓市調控、房價能否迴歸理性的關鍵一年,下半年的房地產市場會朝着怎樣的方向發展,地方微調能否持續上演,還有待考驗,但至少,2012年上半年,剛需看到了購房的希望。
【市場】
“以價換量”各地樓市回暖跡象明顯
據中國指數研究院7月2日發佈的“2012年6月中國房地產指數系統百城房價指數”顯示,6月全國100個城市(新建)住宅平均價格爲8688元/平方米,環比5月上漲0.05%,這是自2011年9月以來新建住宅環比首次出現上漲。
總結2012年前六個月的業績不難發現,在嚴厲調控的持續作用下,購房者期待已久的房價下降不再是夢想,“以價換量”儼然成爲房企上半年最主要的營銷方式,同時主打剛性需求的項目也成爲市場的主流。
業內人士分析,房價不僅逐漸開始止跌企穩,而且已經存在上漲可能,就鄭州本地的房地產市場來看,在經歷了第一季度的冷清之後,4月、5月、6月步入了傳統的銷售旺季。數據顯示,今年鄭州的房價已經連續5月環比上升,從年初的5799元/平方米累計五個月上升至6436元/平方米。
在各種利好政策的促使下,鄭州有多家銀行將首套房貸款利率悄然下調至基準利率,近幾個月來,更有不少銀行給出了9折乃至8.5折的優惠。面對開發商調整價格策略以及信貸政策的刺激,更多的剛需購買力陸續浮出水面,促成樓市的回暖。
【供求】
“去庫存”成爲當前開發商的主要任務
儘管大量的庫存給開發商帶來了不小的壓力,但從長期來看,在市場回暖的預期下,這些庫存量在一定程度上有利於整體市場的供需平衡。據相關數據顯示,2011年12月至2012年5月,鄭州市區商品住宅的供應量分別爲:26.57萬平方米、33.29萬平方米、9.46萬平方米、47.06萬平方米、107.18萬平方米、133.87萬平方米,而這一週期內鄭州市區商品住宅每月成交量均小於供應量。
從鄭州上半年商品住宅供應面積以及成交面積可以明顯看到,第一季度供應量較少,出現了供小於求的市場格局,促成了庫存的走低。從4月開始,供應量出現大幅增長,之後逐月放緩。今年開年,由於對市場走勢的不確定性加上去年的超大庫存,使得2月供應大幅銳減。隨着市場成交的逐步回升,供求關係出現了逆轉,4月成爲供求轉折點。值得注意的是,4月供求比出現失衡,也造成了庫存的進一步擡升,5月、6月市場迅速調整,迴歸均衡。
據瞭解,自去年實施限購以來,國家對於樓市的調控政策一直未間斷,政策打擊了部分投資投機行爲和二次住房需求,某種程度上使得購房羣體有所減少。商品房供給量較多,而市場需求則相對較少,積累下來,便會出現如此大的存房量。
除此之外,分析人士認爲,前兩年房產市場的高位運行也是產生樓市存量的原因之一。近些年來,整個房地產市場一直處於高位運行中,多數開發商認爲只要能拿到地、能開工就能銷售,這是一種慣性運作,所以大部分人對於市場的認識不免還會停留在前兩年高位運行的思維狀態下,由此造成市場庫存量較多。
7月,鄭州樓市即將進入“下半場”。種種跡象顯示,下半年更多開發商摩拳擦掌欲大展身手,同時,經歷了半年的等待與觀察後,諸多買房人也準備入市。
不過,撲朔迷離的樓市走勢卻讓人多少有點擔憂,而大批房源即將交付也對開發商的綜合能力提出了考驗。2012年的鄭州樓市“下半場”,似乎是喜憂參半。
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