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重慶二手房價格評估系統正式啓用買二手房稅費更多了
本月起,重慶二手住房交易價格評估系統全面上線運行,二手房也將像新房一樣,一房一價,中介故意做低價格以節約稅費的“潛規則”從此遭遇攔路虎。目前,在南岸區和沙坪壩區,該系統已經開始實施。
評估價精確到每套房子
以前重慶市民購買二手房,政府針對每個區有個大概的指導價,而該指導價往往要比市場價低很多,這使得市民根據指導價完成交易過戶可以節省很大筆稅費。
但我們從重慶市地稅局瞭解到,本月起,二手住房交易價格評估系統在重慶主城區全面運行。上線運行的評估系統,有位置、結構、樓型、面積、環境、交通、景觀等近30個參數。交易評估時,輸入房屋具體的區位、樓棟和房號信息,系統根據上述參數,自動生成房產交易時點的評估價值。
原則上,該評估系統每半年會調整一次,如果市場價格變化比較明顯,也可能將縮短調整週期。
買二手房壓力更大了
二手住房交易價格評估系統的上線運行,給這個市場帶來一定的衝擊。
在美聯物業從事二手房交易工作的鄒小姐說,按重慶二手房市場的一般規則,交易的中間費用由買方承擔,新的估價系統無疑加大了購房者的負擔。而最近市場因降息等政策略有起色,她擔心剛喘了口氣的市場會再次遇冷。另一方面,有購房者覺得,雖然在相關稅率上沒有變化,但指導價變成電腦評估價後,單價總價增加,最終的稅費要多出不少,此舉無意間助漲了房價。
對此,財稅方面的專家表示,二手房按評估價徵稅,其初衷並不是爲了平抑房價,而是對市場比較氾濫的虛報、少報交易價的避稅行爲進行堵截,是杜絕“陰陽合同”、堵塞稅收漏洞、增加政府財政收入的手段之一。
也有專家指出,按評估價徵稅對房地產市場確實有影響。當前處於調控弱市,類似的加稅會加劇觀望情緒,起到助跌的作用。而當市場處於上漲區間時,加重的稅費負擔最終會增加成交價格,形成助漲的作用。
案例
買套二手房
多交萬元稅
市民小譚在南岸區彈子石某小區看中一套建面約100平方米的房子,近日剛和賣家就價格達成協議。不料,中介說,因爲產權登記中心採用了新的價格評估系統,其中間費用可能比之前要多交上萬元。
我們以小譚爲案例,爲大家算一算,新規定實施後,你將要在哪些地方多花錢。
算賬
未全面上線運行前指導價:
4500元/平方米(建面)
申報價:45萬元
契稅:6750元
營業稅:25200元
兩項合計交稅:31950元
評估系統預計報價:
6000元/平方米(建面)
評估價:60萬元
契稅:9000元
營業稅:33600元
兩項合計交稅:42600元
評估系統運行後,多交稅費10650元。(建築面積大於等於90平方米小於144平方米,契稅爲過戶價×1.5%,房屋未滿5年的,營業稅全額徵收爲過戶價×5.6%。)
對評估價不認賬
成都是這麼做的
我們注意到,如果申報價格高於評估價的,以申報價格作爲計稅價格;申報價格明顯低於評估價又無正當理由的,以評估價作爲計稅價格。
那如果納稅人覺得自己房子成交價沒有達到評估價那麼高,不認賬時怎麼辦?
重慶市地稅局方面只是提出建立計稅價格爭議解決機制,以提高徵管效率、評估的社會公信力和納稅遵從度。
而我們的近鄰成都也於本月開始實行評估價徵稅,在解決類似爭議時,提供了4種方法:
方法一:向房屋交易所在地的主管地稅機關提出複覈申請並提供證據資料,覈查後出具複覈結論,確定評估價格和應納稅額徵稅。
方法二:可委託具有二級以上資質的房地產估價機構進行個案認定。
方法三:可通過物價部門價格認證中心對所交易的住房進行價值覈定。
方法四:依照稅務機關覈定的金額繳納稅款或提供相應的納稅擔保後,納稅人可依法申請行政複議。對行政複議決定不服的,可以依法向人民法院起訴。
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