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確保調控取得效果的關鍵在於地方政府對調控政策的執行力度。如果地方政府微調越過了底線,甚至動搖了調控的根基,那麼來之不易的調控成果很可能會前功盡棄。而房價如果出現報復性反彈,重新進入上漲通道,那麼樓市將更加積重難返,徹底失去自身調整的能力。
多地成交回暖,部分樓盤出現排隊購房的場面,開發商又開始重金拿地,一切似乎都與2009年相似。在樓市博弈步入深水期之時,房價和成交量的未來走勢牽動着公衆敏感的神經,面對喧囂的房價反彈論調,關於房價能否走出屢調屢漲怪圈的爭論再度升溫。
業界人士分析,當前成交量持續回升源於開發商主動降價以及降息、減稅等政策疊加帶來的累積效應。在這輪樓市回暖中,量漲是價跌的結果,而不是價漲的理由。不論是從未來的購買力還是市場預期看,房價已經不具備大幅上漲的基礎,未來樓市很可能繼續呈現量漲價跌的局面。來自中國指數研究院的數據則證實了這一判斷,上半年銷售額100億元以上的品牌房企平均銷售面積同比上升6.2%,但是平均銷售均價卻同比下降9.5%。
由於限購政策沒有任何放鬆,目前入市的購房羣體主要是剛性需求以及部分改善性需求。這些需求不僅總量有限,而且按照收入水平不同,購買力呈現明顯的金字塔式分佈。如果房價回調一個檔位,部分被擠出市場的剛性需求就會重新進入市場,而如果開發商逆勢調價,房價向金字塔的塔尖移動,那麼所覆蓋的需求量就會急劇減少。而且,樓市中很大部分有效購買力已在過去幾年的火爆行情中被過度透支,雖然剛性需求在短期政策刺激下入市意願增加,但很可能會因爲總量不足而出現購買力的斷檔。
實際上,自從1998年實行住房貨幣化改革以來,我國樓市還沒有出現過一次真正意義上的調整,其間儘管經歷了多次調控,但是始終沒有擋住房價上漲的步伐。與以往不同的是,以2010年樓市新政爲起點的本輪調控有了新思路,就是從增加供給轉爲調控需求,把能夠無限放大的投資性需求趕出市場之外,同時推進市場基礎制度建設,提高土地出讓和住房銷售的透明度。去年以來收到了良好效果,房價這匹脫繮的野馬終於被馴服。有觀點認爲,只要能夠保證投資性需求不再入場興風作浪,即使成交維持回暖,開發商定價也不會離開剛需的購買力這一中軸線。因爲,剛性需求的購買力是相對固定的,房價只有與之相匹配,才能促成成交。
同時需要強調的是,經過去年一年的冰封期,樓市已經不知不覺中形成了優勝劣汰的競爭機制。衆所周知,資金進入量的多少決定樓市行情冷暖,過去投資性需求手中的鉅額資金撐起了房價泡沫。如今,不僅投資性需求無法進場,而且房價已經處於相對高位,水漲船高的投資風險也讓投資者望而卻步。在爭奪有限的剛性需求客戶時,開發商之間的競爭日趨激烈。與以往的一本萬利相比,開發商真正到了以價格和住房質量定份額、謀求生存的時代。
我們看到,眼下獲得熱銷的樓盤多是降價幅度大或者定價較低的“剛需盤”。顯然,囊中羞澀的開發商急於回籠資金,消化庫存,已經沒有足夠的時間和資金與持幣觀望的購房者進行博弈。這從開發商謹慎的拿地態度中可見一斑。中國指數研究院的研究報告顯示,今年上半年,10家品牌房企拿地面積與銷售面積之比由2009年的2.24下降到0.69,拿地金額與銷售金額之比則由0.84下降到0.12。在房地產業加速洗牌和版圖重構過程中,越來越多的開發商認識到,現金爲王時代來臨時,最重要的不是節流,而是開源。這是爲何衆多樓盤出現大規模促銷的重要原因,隨着調控深入推進,愈發激烈的市場競爭將迫使開發商採取更具實質性的降價行爲。
專家建議,樓市調控進入下半場後,調控目標已不單單是降低房價,應着力解決市場的深層次矛盾,重構市場秩序,讓樓市找回自我調整、自我規範的節奏。但在市場基本制度仍未得到徹底修復,理性的消費觀念和定價機制還未建立之時,必須依靠政策的高壓,才能保證調控朝着預期目標順利推進。
因此,確保調控取得效果的關鍵在於地方政府對調控政策的執行力度。如果地方政府微調越過了底線,甚至動搖了調控的根基,那麼來之不易的調控成果很可能會前功盡棄。而房價如果出現報復性反彈,重新進入上漲通道,那麼樓市將更加積重難返,徹底失去自身調整的能力。近日,國務院副總理李克強在全國保障性安居工程工作會議上強調,抑制投機投資性需求,穩定房地產市場調控政策。政府高層再度釋放出把房地產調控向縱深推進的信號,無疑將堅定許多購房者等待房價進一步回調的信心。
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