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5月樓市成交火爆,6月端午小假期冷清。中央在不斷強調調控不放鬆,而地方微調“小動作”不斷。珠江新城再造廣州地價新紀錄,南沙有地塊底價成交。是選擇向上突破?還是繼續底部運行?廣州樓市下半年會怎麼走?
首先,成交量將大於上半年。在經歷了紅火的5月後,開發商資金壓力已經大大減輕,所以不少項目選擇了回收大幅度的優惠折扣,加上新貨供應有限,故7、8月份的成交會有所萎縮。進入9月份傳統銷售旺季後樓市將迎來第二波的爆發,而這波熱潮將一直延續到年底,這既和供應量有關,更和寬鬆貨幣政策效果逐步顯現分不開。
其次,樓價走勢會出現一定分化。針對有錢人的、投資者的豪宅、投資物業、度假產品將繼續受限購政策的打壓,成交量將維持低位,這類型物業價格仍有下調空間,它們何時出頭始終要看限購政策的臉色。而針對剛需的使用者的2、3房單元將持續熱銷,價格也有望首先見底。期望剛需產品出現“總理房價”似乎有點理想主義。
再次,土地市場不會出現大的波動,基本維持6月份的態勢,總體上會比去年下半年有所改善,開發商顯現拿地的意願,優質地塊會有較大的競爭,但競價會相對謹慎。不排除下半年還有區域地王的出現,但一定是面積較小的單價地王,而不可能出現總價地王。總體而言開發商仍需勒緊褲帶過日子。
第四,買方市場,剛需仍是下半年購買的主力軍,初次置業,初次改善需求將是市場成交的絕對主流。由於5、6月份消化了一批初次置業,預計9、10月份是初次改善需求規模入場的時候,3房戶型可能成爲成交主力。政策與成交量先後觸底反彈,買家也不妨此時出手。
第五、開發商策略上,上半年是“以價換量”,下半年將是“以量定價”。樓市最壞的時候雖然已經過去,但房地產業也成爲了薄利行業,所以保護現金流仍舊十分重要,開發商的定價策略只能圍繞成交量做文章。量大了折扣縮小,量小了折扣放大,隨機應變將是最好的主流經營策略。
(鄧浩志地產經濟研究專家,著名策劃人)
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