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根據北京住建委網站公佈的網籤數據統計,6月18日至24日一週,北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網籤總量爲6099套,環比上漲了9.8%,同比大幅上漲了40%。那麼,實際情況怎麼樣?房價是漲了還是跌了呢?
長期剛性需求、改善性住房需求、房地產開發商以價換量,諸多的因素最終促成了樓市的回暖。根據北京住建委網站公佈的網籤數據統計,僅6月18日至24日一週,北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網籤總量6099套,環比上漲了9.8%,同比大幅上漲了40%。
熱鬧的場景總是相似的,但在不同的地段,熱鬧的場景各有不同。日前,中國商報記者專門探訪了北京市的幾個樓盤,實地考察了樓市的成交情況。
城區新房明漲加暗漲
車水馬龍的菜市口地鐵站附近,南北兩個樓盤籠罩在綠色紗網下,已接近完工。北面的樓盤是四合上院的三期項目,其售樓處設在隱蔽的一角,只有一個穿着淺灰色保安制服的年輕男子趴在桌子上想着什麼。見有人走進售樓處,“制服男”頓時來了精神,興奮地充當起售樓處臨時的工作人員。
“看房的人並沒有你們想象的那麼多,每天也就四五個人。”他告訴記者,“工作人員說,新房總共300多套,預定房子的有上千人,所以開盤後根本不用擔心賣不掉。”
南面的樓盤是中信城三期的4棟樓,壓根就沒有售樓處。“售樓處正在進行內部整頓,過幾個月才能開放,有事可以打電話到公司諮詢,其他的我們都不清楚。”門口的保安說。這樣很“官方”的話想必是說過無數遍了。
在這樣的地段,售樓處彷彿就是擺設一般。
中信城所處的位置,是北京二環以內的黃金地段,儘管還沒有開盤,但據估算,這兩個樓盤每平方米的均價至少要在4至4.4萬元。但問題是,由於房源有限,所以即使購房者有錢也可能買不到房。“這兩個樓盤還沒開盤就沒有房子了,要想買房,要麼認識內部人員,要麼就得買號。”附近房地產中介公司的員工表示。
這個“號”就是房屋的認購號,一般掌握在“內部人”手裏。據稱,中信城部分房源被金融街的一家公司團購,另外一些認購號已經進入中介公司的“房源目錄”。對想買房子的人來說,如果認識“內部人士”可以省了這些購號費。不然,就得依靠中介進行聯繫。“中信城房號轉讓費最低25萬元起,四合上院的要60萬。還有人出100萬元買一個房號。”在街上攬客的某房地產中介公司員工王朝說,“其實我們也不賺錢,只賺取一箇中介費。”
在菜市口的黃金地段,這樣的房子已經成爲稀缺資源。以中信城98平方米的二手兩居室爲例,中介報價440萬,加上購號費、中介費,購買成本將近500萬元。儘管中信城三期的均價定在了37000元/平方米,但如果不是團購成員,沒有“內部人士”,購房者最後拿到手的價格應該高於二手房的價格。
中國商報記者又走訪了四合上院樓盤。該樓盤位於宣武門南側、繁華的SOGO商圈,距離中信城很近。規劃中的北京八中本部,日漸成熟的商業氛圍,不斷完善的功能區,加上日益增多的看房者,漲價似乎已是必然。
四合上院的開盤價尚未確定,但其房號費比中信城高出一大塊,購房者最終付出的代價比中信城只高不低。
高昂的房價,加上不菲的房號費,加上中介費用,組成了購買這些樓盤的成本。因爲還沒有開盤,四合上院的報價只能是一種推測,如果後期周邊二手房價格上漲,最終的成交價肯定會隨之而起。
郊區房價有跌有停
在北京城周邊的郊區中,通州在房地產市場上扮演着特殊的角色。除了距離城區最近、輕軌八通線早已通車等因素之外,曾經風傳的市政府搬遷至此並預留政府用地、打造通州新城的消息把通州房價炒的越來越高,最高時部分樓盤達到每平方米3萬元。
隨着調控的不斷深入,通州的房地產泡沫被不斷擠出,通州是最早喊出降價,並且降價幅度最大的區域。在目前樓市轉暖的情形下,通州樓市又呈現出什麼局面呢?
富力金禧家園位於通州西南,從該樓盤網站論壇上可以看出其存在很多缺點,比如交通不太便利,距離輕軌和公交車站都較遠;上空是飛機航道,噪音較大;該樓盤爲期房,2015年入住,但該樓盤是2000年拿地,也就是說,等到入住時產權已經憑空少了15年。但該樓盤也有很多有利因素,其中最重要的就是學區資源:該樓盤對面是通州最古老的後南倉小學,附近還有官園小學、通州二中,毗鄰著名的潞河中學。再加上精裝修以及開發商富力集團的資質,因此樓盤銷售情況還是很不錯的。
售樓處的工作人員告訴記者,該樓盤目前只有10號樓在售,戶型只有90平方米左右的兩居室,而且只剩下了大約10套房子。記者表示,想看看一居室和三居室,或者低一些的樓層,售樓人員乾脆地說,“早就搶沒了。”
目前,該樓盤的銷售價位在每平方米17000元,距離剛開盤時的18300元下降了1300元。這樣的降幅在通州的樓盤中算是少見的。不過,最近一個月該樓盤價格平穩。
除了富力金禧家園,中國商報記者也走訪了通州其他樓盤,比如遠洋一方、華業東方玫瑰、時光名苑等,大部分樓盤價格平穩,未出現明顯波動。
爲印證走訪的真實性,中國商報記者向鏈家地產求證。據鏈家地產統計,6月至今通州區成交均價爲14172元/平方米,環比5月下降了2.7%,90至120平方米的房屋單價較低,成交佔比增加8個百分點,其餘各檔位實際成交均價與5月相比並沒有上漲的跡象。通州房價從3月以來維持在14000元/平方米至15000元/平方米左右。
鏈家地產市場研究部陳雪告訴記者,郊區雖然成交同樣火熱,但價格並沒有變化,特別是通州依舊保持環比下降的趨勢。陳雪表示,後調控時代郊區的價格很難有上漲契機。因爲以往通州、順義等區域價格上漲的主要原因是大量的投資性需求爆發,這與城中的情況相比略有不同。長期來看,郊區房價依舊會以平穩爲主。
二手房水漲船高
由於臨近中關村,蘇州街反而成了商業中心地帶。遊宏的工作單位就在這裏,她的業餘時間都在查看周邊的房源。幾天下來,她顯得有點懊悔。
“最近的二手房房價普遍漲了8%至10%,上漲容易下跌難,什麼時候才能再跌回來呢?”她看好的二手房上漲了20多萬元。多日來奔波看房,她切身感受到北京二手房的房價越來越堅挺,並且開始緩慢上漲。
隨着看房人數的增加,某房地產中介公司員工寧張雨比前幾個月忙碌了,每天都要接待十幾撥看房者。賣房者的口氣開始變得硬起來,對於購房者砍價的要求置之不理。而由於部分房主開始坐地起價,他的工作職責也增加了一條:向客戶致歉並說明房價上漲的原因。
“20萬算什麼。”寧張雨告訴中國商報記者,他的同事在牡丹園區域親眼見過幾箇中介帶着購房者爭搶一套房源,最後加價53萬才成交。
城區二手房價普遍上漲,郊區也不甘落後。中國商報記者走進通州區一家中介表示要賣房子,得到了工作人員的熱情接待,該工作人員介紹,近期房價上漲,像記者所說的社區,125平方米的三居,樓層是三層,掛牌價可達到210萬。記者問道,最便宜的時候賣多少?該工作人員表示,最低時180萬就成交了。“像你家的這套房子,掛210萬,應該很快就能賣出。”
鏈家地產的統計數字與中國商報記者瞭解到的情況一致。鏈家地產市場研究部陳雪表示,今年上半年1至2月成交過低,3至6月快速上漲維持高位。在宏觀政策釋放鬆綁信號的情況下,消費者購房積極性的提高使成交量連續4月維持高位。
“今年上半年成交量環比僅上漲了3.1%,同比降二成,可見成交仍處於低位,難言市場全面反彈。但連續4月的高成交也顯示出市場開始逐漸回暖。下半年若無其他政策因素影響,消費者的購房心態應該不會有所改變,成交量將繼續維持上漲的趨勢。按照當前月均成交量來看,今年下半年成交將會在7萬套,與2011年上半年基本相當。”
記者手記樓市未來仍被看漲
房價是撬動房地產需求的第一槓杆,隨着成交量的上漲,優惠幅度不斷縮減,低價樓盤庫存的減少,這根槓桿的撬動力正在減弱。“市場上低價的新房和二手房房源消化完之後,新房價格將會整體上升。”鏈家地產市場分析師陳雪認爲。
多日來奔波看房,遊宏已切身感受到北京的房價越來越堅挺,時不時還有人提醒她,房價還要繼續上漲。儘管對政策變化並不敏感,但她還是忍不住懷疑,已經出臺三年的限購政策對北京的房地產市場還在起多大作用。
儘管北京沒有放鬆限購政策,但與之形成犄角之勢的貨幣政策和信貸政策正在發生微妙變化。央行先是下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,隨後降息,貨幣政策密集出臺。同時,信貸政策也在微調,北京多家商業銀行實行首套住房貸款8.5折的優惠利率。
在樓市的關鍵時期,對房地產行業的態度,以及貨幣政策的出臺,匯聚到購房者那裏就形成一個信號:房地產政策“風向”正在發生輕微的變化,樓市調控政策正在放鬆。
儘管發改委否認鬆綁房地產,央行、銀監會否認房貸放鬆,住建部也兩次喊話,繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作,特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,鞏固調控成果,但消費者並未看到更嚴格的說法。
“如果今後的信貸額提高,國家下調存款準備金率,房價肯定會上漲。”北京中原地產市場研究部總監張大偉分析。
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