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6月26日,山西佳合誠律師事務所李大偉律師如約來到本報權威在線,接聽了關於建築房地產方面的法律諮詢。兩小時內,有40多名讀者打進本報熱線,與李律師進行了交流,記者摘取其中幾例。
開發商逾期交房是否該給業主違約金?
李先生:2008年,我付全款買了一套房子,開發商承諾在交房後36個月內辦大紅本,並且約定在4個月後交房,合同中也寫明,如果逾期,開發商要給我萬分之三的違約金。沒想到,幾個月前開發商才通知拿鑰匙,光違約金他就應該給我11萬元。我和他們商量,不用支付違約金但我換套大點兒的房子,開發商不同意。我能不能打官司要違約金?現在我還沒拿房鑰匙,打官司的話開發商會不會不給我房子?買房的時候開發商五證不全。
李律師:太原市房地局嚴格規定,如果是有預售房許可證的開發商賣出的房子,都是在房地局備案的,根本不可能給你換房。照你說的情況,開發商五證不全,你們之前的購房合同是草簽合同,有可能成爲無效合同。建議你先協商,實在不行就只有民事起訴。如果你確定還想要房子,就要在訴訟請求中寫明不退房,要求開發商支付違約金,並承擔訴訟費。如果官司贏了開發商還不給你房鑰匙,你可要求法院強制執行。
“隨着物價上漲房租適當上調”此類協議條款合理嗎?
牛先生:我租商鋪的時候簽了一份房屋租賃協議,協議上有一條寫着“隨着物價上漲房租適當上調”,現在合同一年期滿,房東要把房租從一千元翻倍漲到兩千元。這種漲價合理嗎?法律上關於“物價上漲”有沒有具體的規定,應該以什麼爲標準?原本租房時打算是長期租用,而且在到期前剛裝修過。
李律師:建議你們雙方先協商,如果雙方無法達成合議,肯定是不能續租的。原合同中“物價上漲”這條說的太模糊了,它是沒法界定的,就算上了法庭,要求法官按物價上漲來判,法官也不是不能判的。如果租賃不成,只能要求由於存在裝修費用等情況,讓房東給你一些合理的賠償,前提是房東曾書面同意過你的裝修請求,口頭承諾不能當做證據。
買別人單位的房子並達成協議對方反悔不肯過戶
楊先生:2001年我從個人手裏買了一套單位房,當時沒有房產證。因爲是對方單位的房子,將來辦房產證必須是他的名字,於是,我們就寫了一個買賣協議,由我多付一些錢,對方答應房產證辦下來以後由他負責過戶,並承擔所有費用。直到今年房產證才辦下來,但是對方反悔不想給我過戶了。想諮詢一下我能不能打官司讓他把房子過戶給我?之前的協議還有沒有法律效力了?
李律師:你們之前是協議有法律效力,但買賣協議僅約定了對方將房屋過戶,卻沒有約定如果不過戶對方要承擔的責任。所以,在房屋沒有過戶以前,所有權仍屬對方,你們之間僅是基於合同的債權關係,一方有權力毀約不過戶給你。如果打官司,可以請求法院依據合同約定將房子過戶過你,但具體法官會怎麼判,得看雙方承上的證據,建議你最好還是先協商解決。(記者趙琴)(本欄目由太原市律師協會協辦)
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