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“爲什麼房屋的日照標準有的採用冬至日,有的採用大寒日?”
“我們住房的前面又新造了幾幢高層,怎麼保證我們老房子的陽光權?”
“我花那麼多錢買房了應該有房屋日照的知情權吧?購房合同裏能否體現日照時間的條款?日照時間長短能否與價格掛鉤?”……
昨天,本報“關注住房‘陽光權’”的報道推出後,得到了市民和網友的熱烈響應。有打電話交流的,也有在杭報在線上直接參與調查,說出自己看法的。
特殊羣體用房日照標準要求更高
“我們小區的一部分老人都是住在底層的,冬天裏,2小時以上的日照時間怎麼保障?”家住朝暉的毛女士昨天一早就給民生幫幫堂專線打來電話。毛女士所住的小區是2000年造的,原先日照充足。不過,自從去年小區南面有個新樓盤開建後,光照就受到了影響。
因新建樓房造成臨近原有小區業主、準業主的投訴也不少。記者昨天在網站論壇上還看到,有網友將兩個相鄰樓盤的三維效果圖登出,討論前面的新開樓盤建築對北面已開樓盤的光照影響。發帖者分析說,兩樓盤之間的距離平均也就25米,走走路大概四五十步的樣子。“看下這張圖,4號和1號樓處於前面樓盤凹形建築最邊上兩幢,是光照受影響最大的兩幢樓,而三號樓的東邊和2號樓的西邊受影響應該也比較大。”
“買這幾幢樓的人豈不是慘了?”有人跟帖爲此抱不平。
記者從市政府法制辦瞭解到,徵求意見稿對新建建築的日照達標與否有幾方面的判定。據此,如果毛女士家前面的新建樓房阻礙其陽光,致使原有住宅低於日照標準的,該新建樓房即被判定爲不符合日照要求。
記者注意到,徵求意見稿還列出了日照不足救濟的條款,指出建設單位和受影響住戶可按有關法律法規的規定進行日照補償救濟。
至於日照的“標準日”,國家標準《城市居住區規劃設計規範》的要求是,大寒日不小於2小時。一般來說,按照冬至日來計算的日照標準比按照大寒日計算的日照標準要高。針對老人、小孩等特殊羣體用房,《杭州市建築工程日照分析管理規定》徵求意見稿採用的是更高標準的冬至日有效日照時間。
日照分析不達標,新房不準造
“樓書廣告都做得很漂亮,但交房時果真如此嗎?能不能把日照要求作爲一個條款寫進購房合同裏,並與價格掛鉤?”昨天就有網友這樣提問。還有人對有網友貼出所謂的內部流出的“樓盤日照分析圖”連表驚奇。
“其實,樓盤日照分析圖並不稀奇,如今新建樓盤都要做日照分析。”業內人士如是說。不過,這日照分析,也不是隨便都可以做的。開發商需委託具有相應資質的規劃設計院,採用計算機分析。主要按以下方法和順序進行:根據所獲得的空間數據建立日照分析模型;再確定遮擋建築和被遮擋建築,並對被遮擋建築的日照情況進行多點沿線方法分析,得出建築物有效日照時間;然後編制日照分析報告,根據日照標準提出評估結論。
對於消費者十分關注的所購房日照權,浙聯律師事務所主任律師戴和平告訴記者,“如果開發商在廣告中對日照時間有具體明確敘述的,這些內容就可以算作購房合同的一部分了。”戴和平還稱,“訂合同是雙方的事情,如果開發商在你買房時信誓旦旦地說這個房子有多少小時以上的日照時間,那你就要求寫進購房合同裏,合同裏的內容均由法律保障。”
目前購房合同上爲何普遍沒有寫明住宅日照時間?對此,戴和平打了個形象的比喻,就像大家去領結婚證一樣,沒到法定年齡是不可以領的,開發商也得領證,日照標準達不到,住宅就不能賣。
《杭州市建築工程日照分析管理規定》徵求意見稿也明確,日照分析報告是核發建設工程規劃許可證的技術依據。建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時,向城鄉規劃行政主管部門提交日照分析報告。
“住房光照時間2小時是最低保障,沒達要求就是不合格產品。”戴和平說,近十年來新開的樓盤,這個要求應該是都能達到的。“至於一些老居民樓,當初在規劃時可能還沒有這項日照的強制規定,一些業主購買這類住宅時,應該多個心眼。”
新建建築日照標準不達標的幾種情況:
除建築本身未達到規定的日照標準外,還有幾種情況也會被判定不符合日照要求。包括:
建築的現狀日照水平達到規定的日照標準,新建建築工程導致其低於日照標準;
建築現狀日照水平未達到規定的日照標準,新建建築導致其日照水平降低的;
新建建築使周邊有日照要求的規劃地塊達不到日照標準的。
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