|
||||
目前,合肥樓市的“溫度”到底是否已經“暖”起來?記者多方採訪了合肥房地產界知名專家,聽他們來爲合肥樓市“把脈”。
樓市真回暖尚需時日
合肥學院房地產研究所副所長凌斌
住宅成交量上看,4月份合肥樓市開始逐步回暖。從目前合肥建設區域性特大城市整體情況看,合肥住宅月成交套數只有達到5000套才能跟得上這個步伐。“以合肥每年新增戶籍人口15萬計算,加上新增流動人口15萬,總共30萬人口,人均住房面積30平米,需要900萬平方米住宅,就是10萬套房子,假設其中60%的人買了房子,就是6萬套新建商品房需求,每個月均攤就是5000套。這個數字大概相當。”凌斌算了一筆賬。
5月份的成交量6500套以上,6月份成交量也有望突破5000套,從這兩個月的水平看,顯然已經超過這個“回暖線”,但綜合上半年數據,平均每月的成交量還遠遠達不到5000套。所以,合肥樓市還沒真正“暖”起來。
從房價分析,合肥房價泡沫本來就不高,一直沒有大起大落。“老百姓放心,合肥房價不會出現報復性反彈,2013年底房價可能迎來合理迴歸。”凌斌稱,從土地價格來看,2010年合肥每畝土地的價格是440萬,2011年是350萬,如今土地市場優惠頗多,這就給開發商降低成本、房價下降提供了空間。“我建議有實力的開發商現在還是多出手拿地,目前不拿地兩年後土地市場回暖就會後悔。”凌斌建議。
那麼,樓市真正回暖的標誌是什麼呢?“從經濟學的角度分析,現在的房價決定現在的地價,目前一級土地市場地價仍然在下跌,所以房價不會出現上揚;現在土地價格決定兩年後住宅價格,兩年後合肥住宅不會出現像2008年、2009年那樣的大幅上漲。”凌斌分析。
樓市小回暖買房好時機
中國房地產信息集團安徽總經理葛百會
樓市在近期出現一系列利好因素,譬如利率下調、銅陵出臺契稅優惠政策,銅陵政策這是不是試探政府的底線,與幾月前的蕪湖新政已然不一樣,目前政府的調控目標已經發生微調,主要是想讓老百姓更好地買到房子,顯然銅陵政策與此是一致的。
“這一輪利好和以前完全不一樣,連續兩次的調控已經讓投資客損失慘重,目前市場上存在購房大軍主要是剛需。”葛百會稱,合肥樓市近期成交量出現上漲,有一股小回暖之氣,地段好的房子價格甚至也出現上揚。但整體看,合肥住宅價格不會瘋漲,因爲目前樓市還是供應大於需求。而且如果房價出現上漲,政府有兩大殺手鐗對衝——一個是保障房大量入市,另一個是徵收房產稅。“今明兩年保障房會大量入市,更爲厲害的是房產稅的出現,會像原子彈一樣擊中房地產市場。一旦徵收房產稅,房子就會大量被拋售出來,中國房地產可能沒有十年都火不起來了。所以,現在對徵收房產稅很慎重。”葛百會稱。
葛百會還認爲,合肥住宅價格整體曲線應該會保持平穩,部分品質好的樓盤可能價格會上漲,現在是出手買房子比較好的時機。
合肥住宅市場正在逐步回暖
合肥某房地產網站資深房產人士洪偉
“樓市是否回暖要看銷量,月均銷量達到5000套,就能說明回暖從3月到現在和已經算回暖了。”洪偉認爲,從開發商推盤量看,上週13家開盤,說明開發商對市場有信心。
但是,另一方面合肥住宅市場也面臨庫存量比較大的壓力,銷售壓力就相應比較大,面臨去化的問題。去年多數樓盤在挺,部分樓盤扛不住壓力降價了,到2012年,不斷有利好消息出現,降息、將準,都可以說是好事,但這個效果目前還麼顯現出來,所以還是有不少樓盤開始玩降價。“從市場目前的情況看,成交量回暖是鐵定的事實,但房價也沒漲上來,濱湖某樓盤甚至還直降2000元。無疑合肥樓市已經走到了回暖的路口,至於下一步是繼續暖下去,還是有所降溫,則不得而知。”洪偉稱。(記者呂珂)
|
||