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還有多少可賣?
標準普爾在不久前發佈報告稱,綠城中國的流動性仍嚴重不足。截至2011年底時,手中持有的現金僅能覆蓋37%的2012年到期債務。4月底,標準普爾和穆迪兩家評級機構同時降低了對綠城中國的評級,並給出負面展望。從年報看,綠城中國在2012年將面臨超過200億元的短期債務壓力,包括一年內到期的158億元銀行貸款和45億元左右的信託貸款。
據觀點地產網消息,自從實施房地產新政以來,綠城主要負責開發房產項目的公司就遇到了大麻煩。銷售迴流速度迅速下降,加上高負債的拖累,資金流動性不斷趨弱,令綠城差點“喪命”。爲求生,綠城最終不得不走上斷腕之路。
爲了彌補這一資金缺口,綠城從2011年底開始賣地。2012年1月5日,綠城宣佈出售無錫蠡湖香樟園項目部分股權,套現5100萬元,到今年4月,綠城中國連續出售旗下6個項目的股權,迴流現金近60億元。這還不止,單單6月裏,綠城接連宣佈引股九龍倉、賣地予融創。6月8日,綠城中國宣佈向九龍倉發行股份及可換股證券,籌資50.98億港元。而後不到半個月時間,綠城6月22日再度宣佈,將旗下長三角爲主的9個項目半數股權,作價33.72億元賣給融創中國。
通過幾次出售項目和引入戰略投資者,綠城今年需要支付的200多億元債務總算有了着落,但是今年綠城預計新開工面積580萬平方米,預計竣工量將達到434萬平方米,比2011年的實際竣工面積244萬平方米高出了190萬平方米,這意味着綠城除了債務之外還需要比去年更多的建設資金。
貪婪與迷信
接下來對於綠城中國而言,將是企業戰略的調整。對於企業的戰略調整,綠城首先想走的是代建之路。這也是從2010年開始宋衛平所稱的突圍調控的“另類”高速增長之路。
然而,杭州業內人士蘭洪海指出,綠城從以高端產品爲主轉向爲保障房做代建,相當於做地產界OEM,很難說綠城未來將有更大的競爭優勢。他分析稱,在綠城一貫的產品至上運營體系中,在產品的建設方面很大程度是不計成本、不計代價的。但綠城對品質的追求都可以在高額的利潤當中大大充抵掉。“但到了更大的代工市場裏面,它的優勢基本就消失掉了。如果要想在代工市場當中做大做強,無異於讓美國人幫我們生產家電。”
他指出,習慣做高端的綠城轉攻保障房市場,並要在2至3年內,經營成全國保障、安置房領域的最大開發商,缺乏真正意義上的支撐。
同時熟悉綠城的業內人士亦在其個人微博上表示,浙江綠城集團董事長宋衛平的出發點或許是想爲人們建造高品質的住宅。但用一夥五星級酒店的大廚去掌勺一家以農民工爲主消費的夜排檔,成功的機率很低。“即使那家排檔的菜品確實會比其他的排檔要好,又如何?人羣不同,需求不同,定位自然不同。老宋太過於迷信自己,至今不悟!”上述人士更如此表述。
如今綠城存在的問題還不僅在此,宋衛平在2010年初就立下了當年千億元的目標。雖然當年綠城就完成了500億元的銷售,但是離1000億元的目標還太遠。於是代建從那時就開始了。同時爲了完成千億目標,宋衛平一直想拿地迅速壯大綠城。
“2010年萬科用於業務發展的資金大約1200億元左右,而綠城自有資金只有100億元左右,合作伙伴的錢不到100億元,就是這200億元本錢支撐起每年500億元的銷售收入,還要用來維繫3000多萬平方米的土地儲備。”宋衛平說。
這裏就不難發現綠城的危機所在,一方面是資金超級短缺,而另一方面則是宋衛平的戰略貪婪。貪婪戰略的實質又是宋衛平對於自己的過度迷信。有業內專家稱,房企資金鍊依然緊繃,現金“鴻溝”難以逾越,存活依舊是大問題。在宋衛平的自信之下,飽受資金困擾的綠城首先面臨的是存活問題,這不免讓人產生這樣的聯想:“6年前,孫宏斌的順馳因爲資金鍊的問題倒下,而這個故事今日在綠城宋衛平的身上會否重演呢?”(盧元強實習生錢曉俊)
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