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近日,著名做空機構Citron(香椽)發布研究報告,稱恆大通過欺騙性的會計處理粉飾報表,掩飾資不抵債的事實。消息一出,各界嘩然。隨著雙方對峙昇級,房企負債問題也再次進入人們視線。對於大多數上市房企來說,庫存和負債雙高依然是比較頭疼的問題,部分房企形勢不容樂觀。為應對資金告急的難題,上市房企各出奇招,拓寬自身融資渠道,萬科、招商、soho中國、綠城等龍頭房企紛紛開展『融資大計』。
恆大地產被指資不抵債許家印稱『造謠』
21日,著名做空機構Citron(香椽)在其網站上發布了一份長達57頁的研究報告,稱恆大通過欺騙性的會計處理粉飾報表,掩飾資不抵債的事實。香椽認為這是一個極佳的做空機會。
該報告一出,業界嘩然,21日恆大地產股價一度大幅跳水,跌幅高達17%。
對於香椽報告,恆大地產21日午間在港交所發布公告表示『指控失實。』公司董事長許家印、總裁夏海鈞亦在當日召開的緊急電話會議上,稱香椽的指責『荒唐』、『完全是造謠』。
許家印回應稱,『一個上市公司賬上有多少現金,都是有會計師事務所在審計,怎麼會虛假。』在現金流問題上,許家印說,除按揭擔保外其債務全數於資產負債表反映,不存在所謂賬外債務,公司目前現金流充足,經營非常健康,由於與當前房地產整個行業的情況有關,現金餘額不一定達到去年的水平。
盡管恆大方面及時澄清,但其當日市值仍縮水76.26億港元,當日成交量37.14億港元,較前一日2.99億港元的成交量,放大超過12倍,其中,做空金額2.54億港元,較前一日的847.4萬港元,放大近30倍。
6月22日,恆大地產又發布詳細澄清公告,對香櫞做空報告進行了逐條反駁,認為有關指控是對公司財務數據的誤讀。如恆大表示公司財務結構良好,實際借款只有約517億元人民幣,短期借款更只有約102億元,淨負債率處於67%的健康水平,並不是如香櫞所說的『誇大資產或少報負債』。同時,恆大在2011年的合約銷售額近804億元,當年實際回款約681億元,回款率理想。
2011年財報顯示,截至2011年12月31日,恆大地產賬上現金餘額達到282億元,擁有未使用的銀行授信額度369.1億元,總共擁有可動用資金651.1億元,淨負債率為67.5%。
四大房企負債率均超70%融資預期不樂觀
盡管有業內人士認為,恆大『樹大招風』是其遭遇『空襲』的重要原因,但房企負債率高企也是行業內不得不面對的現實,正如達摩克利斯之劍懸在眾房企頭上。
截至今年一季度末,146家房企總負債高達1.49萬億元,其中『萬保金招』四大龍頭企業的資產負債率也維持在高位,分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。同時,房企平均資產負債率也由71.59%增加到71.96%,增長0.37個百分點,其中17家房企資產負債率超過80%。
在房地產信托方面,申銀萬國發布的一份研報顯示,2012年集合類房地產信托本息共到期2037億元,加上單一委托人認購的單一類房地產信托,則共有約3062億本息到期,從3月起進入償付高峰。
上海易居房地產研究院近日發布研究報告稱,房地產開發企業資金狀況已從2011年的『偏緊』步入『緊張』區間,『可能接近甚至低於2008年水平』。報告稱,今年前兩個月,全國商品房銷售額4145億元,同比下降20.9%,參照去年12.1%的增幅,預示著今年銷售額有可能出現負增長。在外部融資環境難以改善的情況下,房企依靠銷售回籠資金成為主流,前兩個月,房企自籌資金5995億元,同比增長43.3%,在所有資金來源中佔比42.3%,比去年提高了1.4個百分點,預計今年還將保持較高增速。
瑞銀證券行業分析師勵雅敏指出,房地產企業對於未來的銷售和融資預期都不樂觀,短期借款飆昇或將會以進一步降價來促進銷售。
鏈家地產陳雪認為,排除結構性的原因外,市場下行的速度放緩,但快速反彈的可能性不大。限購不見放松,庫存持續處於高位,多數房企下半年預期並不樂觀。
萬科買殼綠城賣股房企融資各出奇招
銷售受阻加上債務償付期到來,使部分房企深陷資金鏈危機,為了應對資金告急的難題,上市房企各出奇招,拓寬自身的融資渠道以及規模。
一季度以來,包括中國海外、碧桂園、招商地產、雅居樂、合景泰富、華遠地產等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融資計劃。數據顯示,截至目前,至少有66家A股上市房企提出再融資預案,募集資金接近1500億元。
鏈家地產分析師馮聯聯認為,一季度出現多家大型房企密集融資,說明2012年房企對於資金的需求仍然有較大的規模。同時,這也表明2011年房企資金回籠的情況並不樂觀。
目前,在上市房企當中,龍頭企業都紛紛涉足海外市場,從而取代國內日益增長的高成本貸款。近期,萬科收購香港一房地產項目的舉動引起了行業的關注,這也是萬科試水國際化邁出的重要一步。5月14日晚,萬科公告稱,待南聯地產重組完成後,公司將以10.79億港元收購永泰地產所持有的南聯地產73.91%股權,收購價格5.6197港元/股。
無獨有偶,5月14日,招商地產也宣布成功收購香港上市公司東力控股。此外,在去年6月,金地集團宣布擬收購香港上市公司至祥置業,最終未能成功。也就是說,除保利地產外,至今A股四大房企『萬保金招』中已有3家開始了在香港買殼融資的行動。
除海外融資外,房企也通過銀團貸款、賣股等方式籌措資金。
最近SOHO中國宣布獲低息貸款。據悉,SOHO中國與一個由12家銀行組成的銀團,訂立了6.26億美元的融資貸款協議。
一直陷入『債務危機』傳言的綠城,近日也宣布向香港九龍倉配股,涉及資金約51億元港幣(折合人民幣約41.8億元)。兩次配股完成後,九龍倉將持有綠城中國24.6%股權,成為綠城第二大股東。
對於此次『賣股求生』,有業內人士表示,2011年綠城的淨資產負債率為148.7%,想在今年年底實現其淨資產負債率縮減到80%以內的目標並不容易。如果此次綠城通過賣股引進合作者能夠扭轉危機實屬利好,但此次合作並不意味著綠城能夠舉徹底走出危機。
3月份以來,各地樓市不斷傳來『小陽春』熱銷的消息,但相對於巨大的企業資金缺口,微弱的樓市回暖可能只是杯水車薪。庫存量增加,房企整體負債率創歷史新高,使得房地產行業『錢景』堪懮。
萬科集團董事會秘書譚華傑表示,萬科今年的策略仍是積極過冬,堅持主流產品定位,積極促進銷售,爭取保持良好的銷售速度。而招商地產亦提出『保銷售』『提周轉』『保融資』為核心的2012攻略,而根據年報,『保銷售是2012年工作的重中之重。』
中原地產研究部總監張大偉表示,標杆房企全國促銷的昇級無疑具有極強的示范意義,要想盡快擺脫巨大的資金壓力,以價換量已經是不可避免的趨勢。(房產頻道胡可璐)