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近期樓市明顯回暖端午相當火熱
與“剛需”盤大放異彩的5月份相比,進入6月,廣州一手市場出現大量的改善型和豪宅型產品。這部分新盤對周邊二手樓市有何衝擊和影響?滿堂紅成交數據顯示,由於各板塊一、二手樓價差基本在2000元/㎡以上,且一手樓套均面積比二手樓套均面積多出至少12~15平方米,因此總價的差距較明顯,二手業主的漲價幅度一般在3%~6%之間,屬於合理漲價範圍。“只要物業持證時間超過5年,對購房客戶的吸引力還是存在的,暫時不會令準客戶重新轉入觀望。”有業內人士指出,5、6月份廣州二手樓市在買賣雙方的心態、樓價、一二手樓市互動等方面逐漸出現了一些微妙的變化。
新盤開價高與低
業主放盤都淡定
“現時市場上的有效客戶數量並不算多,嚴格來說,還是比較緊缺。”滿堂紅市場部高級經理周峯表示,因部分客戶對後市的價格走勢判斷有分歧,思考的時間比較長,且補充速度遠達不到消耗速度,故一旦一手項目的銷售情況比較理想,一定會對周邊二手市場的成交造成衝擊。譬如番禺區的珊瑚灣畔,銷售均價在15894元/m2,如此價格比周邊的二手樓價低了約8%~10%,直接造成二手成交量比該盤未開售前下跌三四成,但同板塊的業主依舊不肯降價來迎合買家。
基於部分板塊出現的一二手房價倒掛現象,合富置業首席市場分析師龍斌表示,一、二手價格倒掛,除對板塊內的二手樓市產生較大影響外,也會對部分中心城區的二手買家進行分流,這部分買家主要爲資金實力相對稍弱的、地段情結相對不深的“新廣州人”以及青睞外圍區域較優質居住環境的中年買家。
龍斌指出,部分“五一”期間逛一手樓市的買家,或因附近新盤的面積過大或因地段、配套不合適而回流二手樓市。這部分迴流的二手買家多集中在中心區一手樓供應不足的板塊,如天河公園板塊、海珠中心板塊不少二手買家由一手迴流,主要是附近新盤的面積較大,總價較高。譬如天河公園板塊的華景裏、東方新世界等新盤的面積多在140平方米以上,售價在2.5萬元/m2以上。海珠中心的力迅·時光裏、君匯上品、廣百新一城等目前在售的單位面積均在120平方米以上、售價在2.3萬~2.5萬元/m2。
海珠:濱江西、江南西板塊
一二手市場互不搶客
“江南西板塊雖有一手項目在售,但對二手樓市的影響甚微。”據中原地產高級營業經理曹婷婷介紹,整體來看,江南西板塊一二手市場聚集的客戶類型不同,一手市場以改善型或有一定資金實力的首次置業者居多,這部分客戶大多在廣州已有房產或與家人同住,並不急着買房入住。而二手客以有迫切居住需求的普通首次置業者爲主,資金預算相對緊張。因此兩個市場並沒有搶客之爭。
合富置業高級營業經理吳陽表示,江南西在售一手樓價格已從年前的1.8萬~1.9萬元/m2上升到2.2萬~2.4萬元/m2,令二手業主心態轉強,議價空間有所減少,價格企硬。近兩個月的成交量有所上升,個別業主甚至出現上調放盤價的現象,調價幅度在一兩萬元。目前入市的客戶多半是婚房客,熱銷戶型爲兩房單位。
而在濱江西板塊,基於一二手房價差,買家已被自動分流向一手和二手兩個市場。據中原地產寶崗分行高級營業經理陳盧光介紹,目前濱江西板塊同類型的一二手住宅價格差約5000元/m2,6月對比5月,業主心態隨市場回暖而趨於強硬,議價幅度進一步縮窄,但時下仍沒有業主輕易反價。
琶洲板塊“剛需”爆發
豪宅業主心態企硬
中原地產鴻運花園分行高級營業經理餘麗琪表示,琶洲板塊經由他們分行成交的二手物業,6月份的成交量比5月份增長約30%,主要是在銀行降息利好的刺激下,壓抑多時的剛性需求客戶逐漸釋放。由於在售一手樓多是大戶型,面向改善型客戶居多,因此在客源上並不與二手樓市爭搶剛需客戶。目前放盤的二手房業主幾乎都是有心放盤的實客,或是因爲資金週轉壓力,或是有“賣一買一”的置業打算,放盤價都比較實在。
另據合富置業高級營業經理李鳳刁介紹,珠江帝景二手業主在一定程度上受到一手樓的影響,目前業主放盤價爲2.3萬元/m2左右,心態較強硬,議價空間不大。
市況一覽:
番禺:一二手房價持續倒掛
預留10萬元還價空間
早在5月黃金週,多個一手項目如雅居樂城南源著、方圓雲山詩意、碧桂園蓮山首府、雅居樂劍橋郡等爭先推出新貨,此前曾一度陷入一二手房價倒掛的番禺區二手樓市,現時又有何新進展呢?據合富置業雅居樂二分行主管樑豔芳介紹,附近一手樓盤目標購房羣體與廣州雅居樂現時雅逸庭、新地、挪威森林等組團的小三房、大三房的購房羣有一定重疊。另外,目前廣州雅居樂三房單位市場價普遍在1.4萬元/m2左右,業主心態較堅挺,讓價幅度不大,放盤價高於一手價,這令有意購買廣州雅居樂三房的購房者會產生猶豫的心態。
“成交客戶大多是上月底開始看樓的買家,其中有部分是從一手項目分流過來的客戶。”據滿堂紅雅湖居分店店長黃娜介紹,6月份的睇樓客較5月份有所增多,該板塊早在今年3~4月出現明顯的一二手價格倒掛,二手樓市行情慘淡。到了5月後,隨着部分一手項目調高在售住宅價格,“睇飠送食飯”的客戶便逐漸迴流二手市場。但她坦言,目前板塊內的二手物業沒有太明顯的價格優勢,但由於二手房“即買即住”特色,還是吸引了衆多有迫切居住需求的首次置業者回流二手市場。
不過,合富置業樑豔芳指出,該板塊二手業主在放盤時往往會預留一定還價空間,而現階段大部分已成交的二手房,最終成交價往往都會比當初業主放盤時釐定的放盤價要低。如廣州雅居樂目前市場價在140多萬元左右的物業,業主在放盤時開價一般都定在150萬元甚至150多萬元以上。因結婚等原因需迫切購房入住或青睞二手房成熟配套的買家,仍會繼續留在二手市場搵樓,並將目光重點放在證滿5年的二手房。
天河:總體成交量略有回升
業主期望值大幅跳升
據中原地產區域營業經理熊劍峯介紹,近兩個月以來,該板塊的二手物業價格穩定,成交量略有回升。現階段熱門戶型是100多平方米的三房物業,以改善型的自用客戶居多,純投資客已經很少見了。由於每套物業的成交價格較高,區域內鮮見首次置業者。
滿堂紅興國分店店長孫立表示,近半年以來,珠江新城的一手項目頻頻亮相,對該板塊二手物業的成交情況有一定的影響。但對比起調控政策和市場風聲而言,一手住宅項目的推出對該板塊業主的影響較弱。據她介紹,從去年11月到今年2月,整個板塊的二手樓市很淡靜,當時有不少業主主動打電話到中介公司問價放盤。而到了4月以後,整個市場逐漸回暖,央行也在近期調整存貸款利率,之前急着放盤的業主反而變得淡定,“有業主甚至直接留話,物業升值至4萬元/m2再考慮脫手。”
以譽峯爲例,去年業主放盤價基本都在3.3萬元/m2,低樓層的盤源甚至可以講價至3萬元/m2,而今年,該樓盤的二手放盤價普遍都在3.5萬元/m2以上。而在保利心語,今年3月份以前,110平方米北向單位的放盤價約2.7萬元/m2,南向單位不超過3萬元/m2。而現在北向單位普遍放盤價約3萬元/m2,南向單位更是躍至3.5萬元/m2。
“珠江新城的業主多爲海外定居和‘不差錢’、‘不缺房’的大老闆,他們看好珠江新城板塊的發展前景,如非急需用錢週轉,沒有迫切居住需求的他們不會輕易放盤。”此外,據滿堂紅孫立介紹,因限購原因,早前進駐珠江新城的投資客,多半已轉去投資商鋪和商用公寓產品。現時板塊內成交最爲暢旺的當屬珠江新城西區,成交物業以總價300萬~500萬元的110~150平方米單位居多。
荔灣:
芳村業主放盤價上浮10%
電梯樓一二手價格差二千
“儘管現時芳村有一手樓盤在售,但二手業主心態變動不大。”據中原地產怡芳苑分行高級營業經理周慶傑介紹,早前受到部分一手項目的低價開盤,過年後芳村板塊的二手樓市持續低迷。直到3月份以後,一手項目價格回調,二手房交易才略有好轉,目前該板塊同類型物業的一二手價差約1000~2000元/m2,但價格較爲實惠親民的樓梯樓單位贏得衆多首次置業者的青睞。在業主方面,放盤價並未因一手物業的開售而出現調整,反而是因爲近期銀行信貸利好消息頻傳而出現價格波動。與5月份相比,6月份該板塊的二手物業成交量略有上升,成交價格出現5%~8%的升幅,業主放盤價則出現10%的上浮。
合富置業高級營業經理胡啓欣亦表示,以花地灣爲例,電梯樓二手價格仍比一手在售樓盤便宜約2000元/m2,二手物業價格優勢較明顯,因此吸引衆多置換型買家關注,從目前市場情況分析,花地灣片區內素質較佳的電梯樓二手房價格在1.6萬~1.7萬元/m2。王雯倩
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