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在瑞安房地產的內地大本營上海,6月21日,公司針對滬上項目瑞虹新城發佈公告稱,將通過全資附屬公司SODH,向公司間接持有75%股份的另一附屬公司FPL,申請總額爲9.5億元的現金代價發行新股份。
而持有FPL公司剩餘25%股本權益的EPL公司,將不會參與認購新股。
公告透露,此次認購事項完成後,SODH於FPL擴大後股本的股權權益將由原來的75%增加約4.81%至79.81%,而EPL於FPL的股權權益將由25%減少約4.81%至20.19%。
值得注意的是,該次交易中所指上海瑞虹新城項目正是瑞房透過FPL公司所持有,其具體權益包括除瑞虹新城六號地塊非零售部份外的74.3%實益權益,及瑞虹新城六號地塊非零售部份的99%實益權益,瑞虹新城項目第一期及167號地塊75%實益權益。
上海最大舊改
此次9.5億元的項目融資,讓市場再次將目光投向了這一明星樓盤。瑞虹新城位於上海虹口區核心地段,項目總體規劃建築面積約爲170萬平方米。是上海環線以內規模最龐大,居住配套完備的高品質住宅區,亦是上海內環線內規模最大的舊區改造項目之一。
現如今,瑞虹新城四期(銘庭)前期房源已售罄,後期房源預計最快2012年年底推出。延續以往的風格,後期房源將推最小160平米的大平層精裝房。
雖然現在瑞房在內地的項目已延展到除了上海以外的杭州、佛山、武漢、重慶、大連等城市,但瑞虹新城的歷史卻可以追溯到瑞安集團進入內地,瑞安房地產公司成立之前。
資料指出,這個標誌性舊改項目曾經所處的上海虹鎮老街區域,1994年已啓部分改造。1996年虹鎮老街進入大規模改造。是年,動遷居民近千戶。
與此同時,虹口區政府通過招商引資,招徠香港瑞安集團投資5億美元與中虹集團合作開發40公頃土地,計劃建設總量逾百萬平方米的大型住宅區--瑞虹新城。
項目共涉及虹鎮老街地區11幅地塊,將分塊分8期進行開發。同年8月,瑞虹首期5號地塊啓動,該地塊佔地4.2公頃,涉及3幅危改地塊,需動遷居民1969戶。
1996~2007年間,虹鎮老街地區共動遷居民1.2萬戶,建成華東師大一附中新校區以及瑞虹新城一期和二期等新型住宅區。其中,瑞虹新城一期由3幢29層和7幢35層高層組成,二期由11幢高層組成。三期於2009年7月25日開盤推出南北兩棟35-39層公寓房源248個住宅單元,均價爲28500元/平方米左右。
基金的蓄水池
近年來,圍繞着瑞虹新城,瑞房在頻繁售出股權的同時,也在同時做着另外一件事,那就是再次回購。
2011年4月,瑞安房地產在香港宣佈,通過旗下的全資附屬公司SODH,以人民幣3.783億元的現金代價,向EPL收購其於瑞虹新城項目六號地塊非零售部分持有的24.75%權益。在收購事項完成之後,瑞安房地產將單獨擁有非零售部分的全部權益。
收購之前,瑞安房地產、EPL及上海中虹(集團)有限公司分別持有瑞虹新城項目六號地塊非零售部分實益權益的74.25%、24.75%及1%。
不難發現,當次瑞安房地產向EPL收購瑞虹新城項目六號地塊非零售部分24.75%權益,實際上是從基金手中“回購”了瑞虹新城部分地塊的權益。
“這就好比一個蓄水池,開發商缺錢了,通過基金售出股份套現。等項目出售了,有了資金回籠,再向基金回購股份。”業內人士坦言。
在內地“限外政策”下,有大量房地產投資項目的香港開發商,正在爲那些急於從持續上升的內地房地產市場中分一杯羹的境外基金提供一個便利途徑。
尤其是瑞安這類公司,在內地許多主要城市有大量的土地儲備,同時又急需大量現金以加快項目發展速度,境外基金正可藉機引入。
世邦魏理仕亦在《2008年第一季度亞洲房地產投資報告》中預言,房地產行業緊縮的信貸狀況和對外資進入的限制,使得一些開發商開始轉向與國際投資機構合作,尋求其他的融資渠道。有市場人士認爲,瑞房這次9.5億增持,就是瑞安利用境外基金進行資金運作手法的一次體現。
老朋友永菱通
算起來,瑞虹新城這個上海最大的舊改項目開發至今已不止10年,而此過程中,瑞房的“老朋友永菱通”就扮演了一個頗重要的角色。
本次公告透露,經過此次新股增發,持有瑞虹新城股權的EPL公司將只剩20.19%股份。而Elegant Partners Limited(簡稱EPL)其實就是永菱通金融有限公司的聯屬公司。
據瞭解,早前永菱通已將其於瑞虹新城買賣協議中的所有利益、權利以及義務已轉讓給EPL。
其實,早在2008年之前,“永菱通”3個字已經開始在瑞虹新城項目上“露臉”。資料顯示,2008年5月20日,繼出售重慶天地、武漢天地及上海太平橋改造項目的部分股權之後,瑞安宣佈,成功將上海瑞虹新城項目公司25%股權以11.25億元人民幣售予香港永菱通金融有限公司。通過這筆交易,瑞安套現8.45億元。
翻查資料可知,瑞安早於2006年底及2008年連續出售的上海太平橋改造項目住宅地塊及重慶天地、武漢天地的項目股權之時,接盤者中就都有永菱通的影子,其中重慶天地與武漢天地的股權均出售給永菱通旗下名爲Trophy的投資基金。而瑞房在香港上市時,永菱通亦是公司策略性投資者。
此外,由永菱通發起成立的一隻將注意力集中於大中華地區地產投資的私人股本基金,也是由該公司與瑞安共同管理的。
顯然,瑞安與永菱通的合作,爲瑞安尋求資金以加快項目發展提供了一個非常便捷的途徑。(見習編輯李瓊皙)
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