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進入6月份,北京、廣州、成都等地的許多熱門地塊出現了高溢價率成交,引發了業界對於土地市場是否已經回暖的爭論。其中恆大地產以高達169%的溢價率、3.29萬元每平米的樓面地價拿下廣州珠江新城地塊,更引起了公衆對於地價升高會否帶來房價反彈的擔憂。
業界普遍認爲,去年以來土地市場伴隨樓市成交低迷進入一個冰封期,如今開發商敢於大肆拿地,確實印證了樓市成交已經回暖,並傳導到土地市場,大型房企庫存消化很快,急於補充土地儲備。但整體而言土地市場仍未走出“弱勢行情”,出現高溢價率的僅僅是個別城市的零星地塊,由此判斷土地市場全面回暖還爲時尚早。
事實上,當前土地市場回暖的時間非常短暫,根基並不穩固,在5月份之前許多城市的地塊還頻頻流拍。而從土地市場冷暖管窺開發商的資金狀況,雖然住房成交回升緩解了一些開發商的資金壓力,但仍處於去庫存階段。國家統計局數據顯示,5月末,全國商品房待售面積爲30740萬平方米,比4月末增加432萬平方米。在住宅銷售速度仍未超過庫存增加速度之時,土地市場整體也仍維持着低溢價率態勢,還不足以帶動房價反彈。
住建部政策研究中心主任秦虹近日表示,經過兩年多房地產調控,現在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場。儘管快速推進的工業化、城鎮化仍爲未來的房地產市場提供了很大空間,但是不可能再有以往暴利式的非理性超常規增長。
反映到土地市場,即使當前部分開發商儲備土地意願強烈,但也不可能再出現以往地王頻出的局面。這是因爲,以往房價具有單邊上漲的預期,且遠高於土地成本,同時開發商依靠較高的資金槓桿滾動開發,只要有“麪粉”能製造出“麪包”,就不愁價格和銷路,所以開發商纔不惜一擲千金,頻頻製造地王。如今市場環境已大相徑庭,在嚴厲調控基調未變、後市走勢很難預知的背景下,大部分開發商在拿地時仍極爲謹慎,只有少數資金實力雄厚的大型房企纔敢於高價拿地。據國家統計局公佈,1至5月份全國房地產開發企業土地購置面積同比下降18.7%,而土地成交價款下降了10%。
當前土地市場的回暖徵兆已經反映出部分開發商對樓市走勢的預期。在樓市成交基礎仍不穩定之時,需警惕開發商對後市過度樂觀,盲目拿地而陷入資金青黃不接的窘境,造成市場動盪。
另外值得關注的是,開發商消化庫存後儲備土地本在意料之中,但一種地價即將推高房價的論調卻隨之甚囂塵上。不僅買賣雙方開始了深度博弈,輿論界也出現了多方角力。從成交甫一回暖各種言論就開始鼓譟可以看出,樓市的經營業態、運行機制仍未徹底完成轉型,投機性力量隨時會捲土重來,許多市場主體仍在伺機食房價上漲之利。這些利益羣體仍在利用各種有利信息製造房價反彈的煙霧彈,在土地市場已現回暖跡象之時,還需警惕其成爲房價上漲的理由,以營造不利於調控順利推進的輿論環境。
應當看到,樓市成交近期回升明顯,更多地是出於政策微調以及開發商大幅降價雙重刺激的結果,而且剛性需求經過一段時間積攢後,在外圍利好頻出的時點上出現階段性釋放,也在情理之中。實際上,成交量小幅回升有利於市場買賣雙方在相互試探中尋找到量價平衡點,避免造成“有價無市”兩敗俱傷的局面。不過,支撐成交回暖的剛性需求以及部分改善性需求購買力有限,單憑這部分購買力很難推動房價反彈。
年初以來,隨着調控政策微調以及市場變化,關於調控放鬆的傳言和炒作就未曾間斷,市場因此進入一個政策敏感期。在市場信號極爲混亂之際,近日住建部、發改委等四部委10天內四次緊急闢謠,再度釋放出政府堅定不移地進行房地產市場調控的明確信號,給購房者們吃下了定心丸。業界專家強調,這輪調控不但有着降低房價、把樓市拉回理性發展軌道的目標,還擔負着改善民生、優化配置住房資源的重任,決不能半途而廢。在調控處於關鍵節點之時,謹防部分羣體炒作樓市和土地市場回暖的信息,干擾和誤導購房者的預期。記者李文龍
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