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專家稱,市場回暖時機仍未到,近期的成交放量仍屬於剛性需求集中釋放。魯力攝
『紅五月』餘溫蔓延至端午節,樓市成交量繼續『給力』。北京、上海、廣州等一線城市延續了近兩個月來供需兩旺的局面,成交量也不斷創下新高。
連傳統的樓市淡季期6月,樓市交易都飄紅,是否進一步印證樓市整體回暖的趨勢?業內人士對此仍持觀望態度,在國家樓市調控政策不放松的前提下,市場『回暖』仍時機未到,房價下降仍是大勢所趨。
開發商降價走量仍是主因
『每年6-8月是樓市傳統的淡季,但今年有可能不同於往年,走出「淡季不淡」的行情。』同策諮詢董事長孫益功曾表示。其中,今年的端午成為近3年來北京成交量最高的一個節假日。
北京住建委網站公布的網簽數據顯示,端午假期前兩日(22日—23日),北京新建商品住宅和二手住宅網簽總量為1155套,相比『五一』假期同期大漲56%,較去年端午假期前兩日更是猛增289%。其中,新建商品住宅網簽總量為876套,比『五一』假期上漲了101%,比去年端午大漲262%。
上海雖然未達到北京的熱度,但同樣『紅過五一』。據佑威以及網上房地產數據顯示,截至6月24日17時,今年端午上海成交714套住宅,遠未達到去年956套的水平。但端午期間成交714套,但仍然高於今年『五一』期間成交453套的數據。
在另兩個一線城市廣深,端午期間的購房者也熱情不減。記者查看廣州市國土房管局官方網站統計數據發現,假期前兩天(6月22、23日),廣州一手住宅成交套數分別為279套、173套,較去年端午節前兩天的成交量361套同比上漲約25%;成交均價為每平方米11300多元,成交面積約49000多平方米,分別較去年同期上漲近8%和6%。而根據美聯物業全國研究中心的數據顯示,深圳在6月18日至24日的一手住宅成交量達到747套,同比上漲77.47%,成交均價在每平方米19828元。
據悉,近期廣州、深圳成交較多的樓盤均為總價低、單價低的郊區樓盤,廣州以中小面積的剛需產品為主的樓盤成為市場主力軍;而深圳則是個別降價幅度較大的樓盤吸引眼球。
對於6月份樓市『淡季不淡』的行情,業內人士普遍認為,前期以價換量起到了很好的效果,加上降息等利好因素刺激,讓開發商對樓市成交信心十足,加快了推貨的節奏。而前段時間的熱銷讓購房者有了一股從眾心理,大部分人對後期樓市的走勢都比較樂觀,不少購房者的價格敏感度開始降低,使得端午樓市延續之前的熱銷氛圍。
『當前政策層面正值「刺激剛需」時間窗。加上開發企業資金面壓力持續存在,這個階段開發企業會加大市場供應,供應的增加與個案價格的調整會促使後市成交量保持一定的水平,不會出現大幅下滑的趨勢。』同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,今年端午期間推出新房、特惠房的開發商明顯增多,優惠力度也大大高於去年。
樓市整體回暖為時尚早
端午假期樓市成交繼續回昇,是否預示著樓市整體回暖的春天已為期不遠?各界關注的房價會不會在微跌之後再度進入上漲通道?多位專家表示,盡管樓市成交連續數月反彈,但並未整體回暖,房價下降仍是大勢所趨。
『盡管當前樓市調控不放松不動搖的態度沒有改變,但是「穩增長」信號改變了人們的預期,給人感覺政策見底不會加碼,再加上降息和貸款利率的優惠使得購房成本降低,前期積聚的剛性需求集中釋放。』中國房地產研究協會副會長顧雲昌解釋,目前樓市只能說總體『回穩』,說『回暖』為時尚早。
專家分析,目前土地市場仍然低迷,房價跌幅觸底但仍在下降。另外,降息信號被市場過度解讀,部分購房者擔心再次踏空,入市積極性有所提高。搶購氣氛或許是部分開發商急於制造的一種假象,市場築底恐未完成。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就認為,住宅成交量可以定性為『回暖』,但成交價格、土地市場、開發投資、新開工等指標,都尚未回暖。『住宅成交量是先行指標,其他指標將會陸續築底、回昇。』
張宏偉也指出,價格戰、降價潮頻現,實際上是大型房企的一些樓盤在做階段性的『策略性降價』,來維持當前市場的活躍度,但整體市場真正降價15%-20%以上的項目為數還不多,『當前上海等一線城市「金九」市場成交尚未激活,整個市場成交趨勢維持量低價穩的態勢。』
『國內房價下降趨勢仍沒有改變。』中國社科院金融研究所研究員易憲容也表示,當前住房銷售有所增加一定程度上與近期宏觀政策有所轉向有關,但目前貨幣政策及金融市場條件與2009年有很大差別,限制住房投機炒作住房信貸政策及貨幣條件沒有改變。
易憲容分析,當前『穩增長』政策被一些人誤讀為大逆轉,但實際上與2008年下半年有很大不同。比如貨幣政策變化,2008年下半年存貸款利率下降了216個基點,貨幣政策改變為適度寬松,而今年存貸款利率只是下降25個基點。
『當前樓市「回暖」基礎不穩固,如果開發商的降價促銷力度不能維持,成交量很可能會再度陷入低谷。』有業內人士指出,下半年剛需人群仍然會不斷入市,對於北上廣深等一線城市而言,剛需釋放能夠持續多久對市場走勢將有較大影響,還存在不確定性因素。記者牛思遠實習生陳麗園