|
||||
最近中國住房市場又好像火起來了,不少城市又出現千人排隊“購房潮”,房價又開始上漲了。調整了近兩年,中國住房市場銷售回昇,本來是好事,如果持續兩年“量降價滯”局面能夠打破,那麼增加住房銷售量,應該是居民住房消費需求正在釋放出來。但是並非如此,兩年來的住房宏觀調控,房價只是微跌,或有些城市房價只是上漲幅度放緩。在這種情況下,中國住房市場掀起千人排隊的購房潮,不僅蹊蹺,也意味中國房地產市場開始“玩火”了。
因為,兩年多的中國房地產宏觀調控,盡管進展十分緩慢,但至少讓炒得火熱的住房市場開始退潮,中國人知道,想通過住房投機炒作賺錢是受到政府政策限制的。這就有了住房市場“量降價滯”的僵局持續兩年。如果房價仍然是頂在天花板而又出現住房購買潮,這不僅意味著兩年多的住房宏觀調控失敗,政府住房政策公信度蕩然無存,也意味著當前進入市場住房的購買者,正在接上一輪吹得巨大的房地產泡沫,中國住房市場的預期又開始轉向;或把早幾年吹得巨大的房地產泡沫繼續吹大。中國住房市場這種變化,很大程度是與最近中國政府經濟政策轉向有很大關系。
比如,隨著“穩增長”政策出臺,當前市場要求進行了兩年多的房地產宏觀調控松綁的呼聲越來越高。這不僅在於地方政府加緊推出“軟性”托市政策,投機炒作者又開始湧入市場,及一線城市住房銷售快速上昇,而且在於房地產市場謠言四起。比如有說央行在重申七折優惠按揭貸款利率;有說銀監會對個人住房消費信貸風險權重已降低;有說發改委官員表示住房宏觀調控轉向等。但是很快就有人出來闢謠。這些謠言的出現,很大程度又是住房市場投機炒作者及相關利益集團,希望利用輿論來左右中國住房市場的一個信號。
還有,所謂中國房地產業的行業協會,更是開始大興輿論,說當前房地產景氣指數比2008年更低,國內房地產投資、銷售量及銷售金額、土地交易等急速下跌,但房價卻是微跌,因為這是前兩年的政府房地產宏觀調控政策錯誤的結果。因為這些房地產宏觀調控政策,讓房地產博弈四方的其中三方利益受損害房地產開發商、地方政府及住房投機炒作者獲利的是銀行。這些中國住房市場的行業組織,已經讓輿論指出住房宏觀調控政策的錯誤性,要求從根本上改變現有的房地產宏觀政策。因為這些政策導致國內房地產泡沫擠出,而房地產泡沫擠出,必然會導致國內經濟增長下行。
房地產要挾中國經濟
上述這些現象及言論看上去平常,但逐漸地成了中國住房市場的主流意見。如果不能夠明辨是非,中國住房宏觀調控將可能陷入危險境地,兩年多的房地產宏觀調控,也可能因此夭折,並如2009年那樣出現新一輪住房投機炒作高潮。為何當前房地產宏觀調控夭折,會讓宏觀調控陷入一種危險境地呢?這就是我2004年所提出的“謹防房地產要挾中國經濟”的具體表現。
當房地產泡沫吹得巨大時,要擠出泡沫,一定會影響“房地產化”的中國經濟增長。而且“房地產化”經濟越是嚴重,其擠出泡沫對增長的影響就越大。從今年的情況看,房地產泡沫開始擠出,經濟增長就下行。政府看到經濟增長下行風險增加,要政策轉向,就必然造成兩年來擠出房地產泡沫政策夭折,或又得重新啟動房地產拉動經濟之政策。所以,最近央行降息、地方政府托市而中央政府對這些政策調整態度曖昧,都是當前一線城市住房銷售又開始回暖的重要原因(當然這其中還有房地產開發商降價促銷等)。
對此,這裡又有兩個問題值得思考,一是當前經濟增長下行風險有多高?二是“穩增長”是不是要重新回到房地產拉動經濟的老路?對於第一個問題,盡管第一季度的GDP增長下行到8.1%,甚至第二季度可能下行到8%以下,但這種增長正在向今年政府工作報告所設定的7.5%目標靠近,也是在向十二五規劃7%的目標靠近。在這種情況下,政府不需要過度緊張與反應,更不能以GDP增長為拜物教,即唯GDP增長為整個政府工作目標。如果政府以GDP增長為拜物教並為之所左右,“房地產化”的經濟增長下行的現象,必然容易為既得利益集團所利用。
在前些時候我就撰文指出,“穩增長”就得建立起擴大內需的長效機制,而不是靠房地產投機炒作短期內推高GDP增長,更不能走向房地產拉動經濟的老路。既然“房地產化”經濟是影響當前國內經濟增長下行的重要原因,也就說明當前經濟增長下行的風險很高,當前房地產泡沫越大,其擠出水分就越多。而在房地產泡沫擠出水分過程中,整個社會所承擔的成本或代價的高低,取決於以往房地產泡沫的大小。當房地產泡沫巨大時,其水分的擠出,對當前經濟增長下行的風險自然會大。對於這些,無論是政府還是市場,都得有承受這種風險的准備;而不是一看到經濟增長下行,就讓住房市場宏觀調控政策逆轉。否則,如果讓房地產泡沫繼續吹大並自然破滅,整個社會經濟所承擔的風險,會比現在這種人為擠出泡沫的方式要大幾十倍。上個世紀90年代的日本、當前的歐美各國,都是前車之鑒。
為何說當前中國住房市場正在“玩火”?盡管中國政府有對房地產宏觀調控政策堅決不動搖的態度,但是當今政府對GDP增長拜物教的意識從來就沒有轉變,只要面臨著經濟增長下行的風險,政府就可能希望通過房地產這個宏觀調控工具,在短期內拉動經濟快速增長。這就可能讓當前“穩增長”經濟政策,給住房市場發出一個錯誤的政策信號,改變當前住房市場的降價預期。相關的房地產既得利益集團,就會借助政府這種GDP增長拜物教的意識,不僅在房地產市場制造各種謠言與假象,誘導民眾進入當前高房價市場來接房地產泡沫的最後一棒,房地產業的行業組織也在蠢蠢欲動,以不同方式與政府房地產宏觀調控政策進行博弈,以便要求房地產宏觀調控政策松動。如果這樣,會讓中國巨大的房地產泡沫繼續吹大,並把中國經濟帶向一個十分危險的方向。所以說,當前中國住房市場政策正在“玩火”。
作者是中國社會科學院金融研究所研究員