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儘管去年房地產基金得到了大發展,資金規模比2010年增長近一倍,但最近房地產基金卻出現了客戶難尋、項目難找的難題。
社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立(微博)將這種現象歸結爲“需要錢的投資減少,實體經濟不景氣”。
與信託下半年面臨集中兌付的風險相比,投資週期爲三年的房地產基金的風險要到2013年才能看到,然而現在已經有一些房地產基金髮起人看到了所投項目的風險。不少出身於房地產開發的基金髮起人表示,如果項目出現問題,他們會親自上陣,把項目收回自己開發。
北京盛世神州房地產投資基金管理公司常務副總裁李萬明表示,的確存在一些房地產基金因爲募資能力等原因,可能做一個項目之後就再沒有了下文。房地產基金未來會出現分化、洗牌的過程。規範的、募集能力強的公司才能夠生存下來。
降低收益拉客戶
近日,一家房地產投資公司負責大型企業客戶的主管向記者感嘆:“今年客戶比去年要難找得多。”去年,這位主管還對記者說:“我們都在辦公室裏等着,客戶自動就會上門。”然而今年,情況就發生了變化。
“一些開發企業因爲市場的風險比較大,今年不再進行新的開發,不需要融資。我們也會考慮到一些中小企業本身的信用和風險問題,不太願意做這類客戶。”上述投資公司部門主管表示。
“現在,客戶難找的問題在降息後變得更加明顯。”上述主管表示:“我們很希望與國企這類信用好的大客戶合作。爲了吸引這類客戶,我們都會給予適當的優惠,通常在收益上降低0.5個百分點。但是,與這類客戶達成合作並不容易。因爲國企的融資渠道比較多,不一定非要通過基金的方式融資,降息後還出現了一些銀行找上門請他們貸款的現象。而一些中型房企在降息這個貨幣寬鬆的信號發出後,也開始期待使用成本較低的資金,因此出現了觀望。”
“客戶難尋的問題有投資方與開發企業兩方面原因。”李萬明向記者表示,一方面,今年以來,開發商資金緊張的狀況有所緩解,對融資成本考慮得更多。另一方面,調控沒有明顯的放鬆,使得一些LP投資人認爲後市風險難測不敢投資。而市場上項目不夠好,收益不夠高,也使得基金公司找到合適的項目比較困難。
然而,尹中立卻不認爲客戶難尋是因爲貨幣寬鬆、資金壓力緩解。“不是因爲融資的渠道寬了,也不是貨幣寬鬆、企業不缺錢了,而是因爲需要錢的投資減少,實體經濟不景氣。”
儘管一些中小開發商資金並不富餘,但是他們在“過冬”,沒有買地的打算。蘇州當地一家中型開發公司的老總向記者表示,“不僅是我,包括我周圍的同行都不願意通過基金融資,成本太高,風險太大。而且,今年我們也沒有買地的計劃,沒有新的投資計劃,不需要融資。”
事實上,大型開發企業正在敏銳捕捉可以投資的機會,他們纔是更需要錢的一羣人。但是,從投資人的角度看,收益和風險更加重要。國內一規模比較大的商業地產基金髮起人向記者表示,現在總體的情況是,在談的項目很多,但是雙方最終談成卻不多。因爲市場風險比較大,看不清收益,投資人不得不慎重。這也從另一側面反映出投資人對於未來經濟的預期。
風險暗涌
房地產基金起步於2009年,真正的投資最早也在2010年上半年,按照三年的投資期,房地產基金即使出現問題,也要在明年才能看得到。而信託一般的期限是兩年,今年正是信託集中兌付的一年,因此,目前看來信託的問題比較集中,基金的問題則沒有顯現出來。
事實上,現在市場上只成交過一單的房地產基金公司並不在少數。
記者瞭解到,房地產調控使一些中小房企開始轉型,退出開發環節,轉而投入房地產基金行列,但是,其中一些房地產基金所投的項目並不順利。2010年,北京一家中小房企投身基金業務,與其它投資人共同出資成立了一地產基金,投資別墅項目。該房企出資5000萬,基金總額約5億元。項目由開發商前期投入3個億,拿下土地後,與基金公司共同開發。然而,這個項目因爲一些手續問題至今仍未動工。而這也是這家轉型的中小房企至今唯一的一單業務。而談及這個項目,該公司董事長也非常無奈,所幸投入不多,風險不大。
去年12月,住建部政策研究中心課題組發佈的人民幣房地產私募基金髮展報告顯示,人民幣房地產私募基金融資總規模已近千億元。這一數字相比2010年全年約500億的數字已有成倍數的增長。
從2010年“基金元年”到2013年基金三年的投資期退出時,房地產基金行業必然面臨分化和調整。
上述商業地產基金髮起人認爲:“基金、信託發展時間並不長,大的洗牌還談不上,但是隨着房地產行業的結構調整,爲之服務的房地產基金、信託也必將面臨調整。”
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