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珠江新城『新地王』樓面地價達32967元/平方米直逼周邊住宅價格
近日恆大地產以13.22億元的總價奪得廣州CBD珠江新城D4-B2地塊,折合樓面地價32967元/平方米。而目前珠江新城一般的住宅價格為3.5萬元/平方米左右,少數高價的住宅均價為5萬元/平方米左右。『新地王』樓面地價直逼周邊住宅價格,蠢蠢欲動的房地產是否會再掀漲勢?記者調查發現,此次『新地王』對市場的號召力明顯減弱,在承接依然清淡的市場上業主不敢輕易漲價,急售的盤源依然很多。
市場現狀
市場不旺業主提價難獲承接
根據以往的經驗,一旦出現新地王,周邊的房價往往都會坐地起價,房地產中介拿這樣的消息作為廣告標題鼓吹周邊的投資前景。不過這次記者卻沒有發現這樣的現象,『新地王』周邊的盤源並沒有拿這一消息作為噱頭。
『新地王』附近的一位房地產中介告訴記者,這次產生的地王對市場的影響明顯不及以往。『如果在價格上漲的過程中,如2009年,一旦出現新地王,周邊的業主肯定立即坐地起價,放盤價陡然提昇十幾二十萬的都有。不過這次市場反應要平靜一些,也有客戶看到消息之後給我打電話諮詢情況,但是我們還是勸他暫時等一等,畢竟目前市場上盤源多,成交量雖然略有回昇,但整體依然不高,如果貿然提價可能賣不出去。』這位中介介紹。
『地王的號召力減弱主要是因為現在的市場依然不旺。』合富置業市場經理梁燕明分析稱,能夠接受珠江新城的高端物業、大戶型產品的都是改善型買家,他們都只有購買一套的額度,因此會非常謹慎,除非是素質非常好,價格特別筍的單位纔可能吸引他們出手。而現在珠江新城的供應量比較大,可供選擇的盤源多,雖然『新地王』的出現可能會讓賣家的心態更加堅挺,但是提價還是難以讓買家接受。
對住宅市場成交量和價格沒有影響
而業內專家認為新地王對周邊的住宅價格拉動作用下降與其地塊性質有關。中原地產研究部瞿中奇表示,恆大本次競拍的地塊屬於商業地塊,將有三種開發可能:一種是將商業地塊以公寓形式開發,用於住宅用途。這樣可以保證其銷售價格起碼達5萬元/平方米。但是恆大並未有開發豪宅的經驗,並且這個地塊並沒有望江條件,不足以作為高端豪宅。
第二種可能是做純商業寫字樓。但是目前均價水平僅為3萬元/平方米,恆大開發寫字樓不『劃算』。何況,珠江新城寫字樓市場已經比較飽和。
最後,根據恆大透露的定位,該地塊可能開發超五星級酒店,采取自己持有、獲得出租收入的策略。瞿中奇估計,除了酒店外,另外一部分地塊很可能用於建設恆大的企業總部。一方面市場確實有這個需求;另一方面,恆大也需要在這樣的板塊建立企業總部以與自己的企業地位相稱。
滿堂紅地產研究部高級研究經理周峰認為,這塊商業『地王』,對住宅市場的成交量或價格都沒有影響,且『地王』的出現只屬於特殊的拍賣個案。有市場人士認為,『地王』更多的作用在於心理上的影響,可能導致該板塊的住宅物業業主會放高價格。周峰稱,近期珠江新城確實出現部分業主放高價、反價的現象,但並不是『地王』導致的,而是最近一系列的利好政策所引起的行為。目前市場並未有直接受『地王』影響而放高價的現象。
預計:對周邊寫字樓價格或有推動
不過新地王還是會對周邊市場產生影響。目前珠江新城一般的住宅價格為3.5萬元/平方米左右,少數高價的住宅均價為5萬元/平方米左右。而寫字樓平均價格為3萬元/平方米左右,比住宅均價還低。有的商業性質的地塊,為了避開珠江新城寫字樓太多引發的競爭,而開發了公寓,比如天鑾,其均價為5萬元/平方米左右。
拉昇作用只是短期
『同樣作為商用地塊,此次新地王的出現可能會對該板塊的寫字樓銷售價格以及在商用地塊上建設的酒店式公寓價格產生推動作用。』合富置業首席市場分析師龍斌表示。目前在珠江新城還有些項目的銷售價格與新地王的樓面地價相當,如與新地王相距不遠的富力公園28項目就是在商用地塊上建設的酒店式公寓,目前的折後均價為29000元/平方米;海安路上的財富世紀廣場目前既有公寓又有寫字樓銷售,整體均價為32000元/平方米。
不過周峰認為,這種拉昇作用也只會是短期行為,估計過了下半年之後,珠江新城板塊的寫字樓價格又會回到目前的水平。