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-本報記者張郁唯北京報道
6月18日,國土資源部、國家發改委聯合下發《關於發布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》。兩目錄自發布之日起實施,此前發布的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。
其中,住宅項目“容積率不得低於1.0”這個細節引起媒體及業內人士熱議,有業內人士解讀,別墅項目再次被叫停將直接刺激購買別墅的欲望,帶來價格上漲。
對此,記者在采訪中發現,在2006年版的限制目錄中就曾對“容積率1.0”進行過相同限制,如今只不過是老調重彈。而多年來,多次關於別墅限制文件的發布,在市場層面卻無明顯作用,別墅項目真正意義上的大限何時到來?專家表示,想徹底禁止短期幾乎不可能。
專家:並非首提
“2006年相關文件裡就曾提到過禁止容積率低於1.0的問題,我的理解是,此次只是2006年的延續性文件。”首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池接受記者采訪時說。
記者看到,很多媒體報道稱“別墅用地首次進禁止目錄”,認為新名錄發布對於市場預期影響最大的,就是未來將對別墅用地斷供,別墅的稀缺性將更加凸顯。特別是北京這樣土地稀缺的城市,此種限制影響可能更大。擁有稀缺資源的城市別墅[最新消息價格戶型點評]也許將成為永恆的稀缺與榮耀,未來的地位可能堪比老北京的四合院或上海外灘建築。
對此,一位接近國土部人士也表示,相關政策很早就有。別墅調控關系到未來5年的土地供應計劃和房地產市場調控,絕對不會放松。對於北京來說,未來將加大對市場違規報批高爾夫用地、別墅用地等的查處打擊力度。
為何屢禁不止
中原地產統計數據顯示,今年前4個月,北京豪宅成交量佔到去年成交總量的65%,其中,頂級別墅產品的成交量環比增長近2倍。5月,北京別墅成交200多套,比年初上漲超過400%。
記者查詢北京市房地產交易管理網發現,北京御湯山、珠江紫宸山[最新消息價格戶型點評]、遠洋天著[最新消息價格戶型點評]等別墅項目5月成交量相當於去年第4季度的成交之和。在相對冷清的住宅市場中,高端別墅項目的熱度不減。
“禁墅令”喊了多年,何時纔能見效?“經濟基礎決定上層建築。新富階層的存在,決定了市場對別墅的需求。“禁墅令”雖然在政策層面限制了別墅用地的供應,但沒法限制新富階層對別墅的需求。”房地產高級經濟師章林曉告訴記者,需求的存在、供應的限制,這刺激了別墅價格的上漲和由此產生的暴利。別墅的暴利反過來刺激別墅用地的非法供應。這就是別墅用地屢禁不止的內在機理。
張大偉則認為,相關政策並未具體到細節,別墅的定義是什麼?容積率的概念怎麼定義?這些具體的細則不完備,就會產生別墅項目“拉手”、“錯搭”、“聯排”等情況,出現把一塊住宅用地一部分集中蓋普通住宅,一部分集中蓋別墅的擦邊行為。
章曉林認為,想徹底禁止別墅在目前看來是不現實的,越是禁止帶來的越是暴利。
“別墅項目也是一部分人的‘剛需’,我看過一個通州的項目,有人直接帶現金去,一個小院就賣到上億元。”趙秀池告訴記者。
其實,“禁墅令”還是有一定效果,趙秀池認為,通過政策的控制,別墅的區域位置得到控制,城市中心肯定不會再出現別墅項目,有利於合理配置公共資源。