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"莫斯科的旅館好貴,一個普普通通的單人間就要100美金。"來莫斯科采訪的某報中國記者向記者抱怨。不過這樣的背景是,莫斯科的房價本身很高。這也是促進賓館價位高企的因素之一。
房改20年
在蘇聯時代,住房體現了當時的福利特色,不過需求大於供給。
從1957年開始,當時的領導人赫魯曉夫打算為每個家庭分配獨立住房,標准是人均9平方米。由於這些住房幾乎是按照同一圖紙建成的,所以外表幾乎如出一轍:多為五六層,像火柴盒一樣,因此它們也被稱為"赫魯曉夫樓"。這種樓設施簡單,但是建造速度快,能快速滿足民眾的基本住房需求。
"那個房間有些小,比如兩房規格的,大一點的房間16平方米,小一點的是8平方米。廚房只有5平方米,都轉不開身。"莫斯科居民麗達大嬸對記者回憶道。
不過,住在這樣的房子裡並不是百分之百的免費,"每個月還要向國家交錢,電費、燃氣費和房租之類"。
蘇聯解體後,俄羅斯推行私有化改革,住房成了首批私有化的對象之一,房地產行業逐步發展起來。1991年6月,葉利欽政府制定一系列法律法規詳細規定了公民參與住房私有化的條件、范圍、權利和義務。住房符合統一標准面積的免費歸屬居住者,超過標准部分則需自己購買。"需要支付的錢很少。"麗達說。
私有化後,房地產市場得到發展,各類房地產商投入建房。2004年俄羅斯人均居住面積已達到19.7平方米。
但是房價節節高昇,一些低收入居民住房難問題仍未得到解決。
現任總統普京為了改善居民生活條件,曾推出多項政策,力爭將人均住房面積從2004年的19.7平方米增加到40平方米。2006年,俄羅斯出臺了經濟適用房國家專項計劃,國家依法保障低收入家庭,享受住房優惠階層的住房。從國家財政中撥出專項對年輕人等低收入者提供支持。國家可以為他們購買或自建住房支付部分款項,或者為他們的住房抵押貸款支付首付款。"這有個標准,比如三口之家的收入低於一個人的平均工資,國家纔會給予支持。"麗達說
老戰士和殘疾人等人群也可以享用到國家的財政支持。
此外,國家還創造條件保障國家計劃機制外的居民利用抵押貸款和自有資金改善居住條件。比如,俄羅斯政府提出了土地抵押貸款的融資方式,自然人、法人和市政機構均可以將土地抵押獲得貸款。
房價年增長70%
隨著私有化的推進,俄羅斯房地產也逐步走上了市場的軌道,但房價也隨之上漲。尤其是本世紀初,俄羅斯的房地產市場價格都延續著強勁的上漲勢頭。到2008年經濟危機前,俄羅斯房價年增長70%。
莫斯科是俄羅斯房地產的龍頭,這不單是因為其住房需求量佔全國需求總量的1/5,莫斯科不動產的價格是其他地區價格的3倍以上。
早在2004年,當俄羅斯人均月收入還不到400美元的時候,莫斯科市中心帶有三個臥室的公寓價格已超過了100萬美元。2004年,一位在莫斯科經商的朋友指著一棟正在興建的中心外圍的樓房告訴記者,這個房子一平方起碼要一萬歐元。
莫斯科商業不動產空置率非常低,少於3%,租金非常高。但專家表示,莫斯科不動產的價格遠遠超出了產品本身,他們希望價格有一個校正。而值得一提的是,主政莫斯科近20年的前市長盧日科夫的夫人就是投資莫斯科房地產的。
這種的上漲已經吸引了越來越多的俄羅斯房地產公司和銀行進入房地產領域進行投資。其中一半來自於境外投資者。外國投資者多數將資金投入已經完工的項目,從而避開建設和開發的相關風險。他們在該領域的年回報率通常不低於20%。據統計,從2000-2005年間,俄羅斯的住宅建設量增長了44%,每年的平均增幅達7.5%,這與同期的GDP增長速度持平。
而莫斯科也繼續打造新的商務中心的舉動,比如盧日科夫市長任上,在莫斯科河畔興建了名為莫斯科city的新的摩天大樓群。
莫斯科房價作為地標也影響到了周邊。一個名叫基馬的俄羅斯人,在莫斯科郊區買房,90平方米的房子花費差不多130萬人民幣。俄羅斯其他城市的房價也水漲船高。
抑制房價
雖然俄羅斯人收入持續增加,但收入增長速度還是遠遠落後於房價上漲速度。
對於莫斯科房價的高昇,有評論人士認為:"值得留意的是,與俄羅斯房地產繁榮的同時,世界油價上揚,俄羅斯積累了巨額石油財富。"
而一些房地產商說,莫斯科房價高由多種因素造成,如俄羅斯經濟持續增長、民眾收入增加、分期付款買房盛行、大量投資者湧入,還有一些持幣待購者開始買房。
不過另外一些分析人士則認為,房地產市場存在價格操控。
為了防止房子問題,影響到社會穩定,俄羅斯總統普京大力推動經濟適用房建設,新房供應量大幅增加。
俄羅斯政府還采取措施希望打破建築市場的壟斷局面。其中如俄羅斯聯邦總檢察長柴卡聲明說:"鑒於聯手操控價格的做法可能存在,總檢察長已經委托聯邦反壟斷局組織一項調查,以判斷房地產開發商在為房產定價時是否遵守反壟斷法的規定。"
為此,政府應對住房建設用地劃撥進行控制,並通過競拍形式分配住房用地使用權。以推動房價下降和增加房屋供應量。
莫斯科房價起落
不過,熱鬧的房市遭遇了外在的寒冬。2008年金融危機逐步蔓延到俄羅斯,2009年年初,俄羅斯不管普通商品房還是高檔房遭遇下跌。3月底,一些公司在莫斯科市內開發的樓盤降價50%,這既是因為經濟危機導致需求減少。也是因為經濟危機導致銀行收緊銀根,將房地產開發商的貸款利率提高到25%-30%。開發商紛紛降價。
而外資大規模撤離俄羅斯,致使俄房地產市場的投資額在2009年大幅下降了77%。俄房地產市場2008年總投資額為34億歐元。
2009年房地產市場總投資額僅為7.9億歐元。
不過,俄羅斯房市的冬天並不長久,雖然如今俄羅斯經濟尚未復蘇,但俄羅斯房地產業吹響了自己復蘇的號角。進入2010年以來,俄各大房地產開發商高調宣布,逐步恢復樓盤開發項目,房價也有所回溫。
有位莫斯科朋友指著莫斯科河畔的一些房子說:"我可是買不起,那可是莫斯科最貴的房子,幾萬美元一平方米呢。"根據俄羅斯不動產市場研究中心的報告,目前莫斯科市中心的平均房價大約5萬美金一平方米,各類房型走勢緩慢增長,五月價位比四月高出0.5%左右。
不過,民眾則有另外的想法,據一些人表示,他們"正在等待第二輪經濟危機對本市房地產價格的新一輪打壓"。
而最近擴大莫斯科的計劃,也可能在莫斯科周邊帶來新一輪房地產開發的興奮點。