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6月6日,金融街[簡介最新動態]控股股份有限公司(000402.SZ,以下簡稱為“金融街”)耗資17.5億元拿地,成為天津今年的“地王”。
在其大手筆拿地前的6月2日,金融街獲得了一筆15億元的借款。但與其今年內到期超過250億元的巨額債務相比,簡直是杯水車薪。雖然其手握109億元的現金,但仍無法負擔。
與此同時,金融街存貨已高達310億元,今年仍計劃投資200億元,比去年的實際投資額多80億元。在庫存高企、銷售乏力之際,金融街啟動全員營銷計劃,但其緣何仍堅持逆勢擴張?金融街又能否實現彎道超車?
銷售壓力劇增下全員賣房
6月6日下午,金融街控股的融展(天津)投資有限公司以17.5億元的底價,摘得天津大沽北路東側地塊(津和大(掛)2012-041號地塊),並成為今年天津的“地王”。
該地塊位於天津市和平區,東至吉林路,南至哈爾濱道,西至大沽北路,北至長春道,佔地總面積2.75萬平方米,建築總面積21萬平方米,樓面價8314元/平方米,是2005年金融街購得“津門、津塔”地塊時樓面地價的6倍多。“津門、津塔”地塊總價7.34億元,總佔地面積5.5萬平方米,總建築面積58萬平方米,折合樓面地價僅1350元/平方米。
金融街公告顯示,天津大沽北路東側地塊土地用途為城鎮住宅、商服,國有建設用地使用權出讓年限為城鎮住宅70年、商服40年。其中土地面積為6408平方米的地塊C,土地用途為商業金融業,建築面積9.44萬平方米。
這符合金融街逆勢擴張的戰略規劃。4月9日發布的金融街2011年年報顯示,2012年計劃全年安排項目投資約200億元,計劃全年實現開復工面積約400萬平方米,竣工面積約120萬平方米。而2011年,金融街僅實現項目投資約123億元,完成竣工面積94萬平方米。
在樓市低潮期下,金融街逆勢擴張,源於其對後市的看好。“2012年,隨著GDP穩定增長、城鎮化率逐步提高、第三產業發展、居民消費能力提昇以及城市功能昇級,重點城市商務地產市場將保持成長態勢,商務地產開發和持有面臨較好的發展機遇。”金融街在年報中稱。
但是其面臨的壓力也不小,4月26日,金融街發布的2012年第一季度報告顯示,截至3月30日,其存貨達310億元。而且主要分布在受調控影響較大的北京和天津,此外位於重慶的金悅城、融景城(資料、團購、論壇)和惠州巽寮灣也會在今年入市。
金融街品牌經理付韻韻向時代周報記者透露,今年8月,天津金融街世紀中心和北京“金融街融匯”也要開盤。金融街融匯是位於北京大興區天宮院的住宅項目,總建築面積約30萬平方米,一期開盤600多套房源。金融街2012年第一季度報告顯示,今年一季度其實現房產簽約額約19.8億元。
在銷售壓力劇增之下,金融街也啟動了“全員賣房”的營銷方式。5月31日,位於北京通州的商業地產“金融街園中園(資料、團購、論壇)”項目舉行啟封盛典,該項目於2010年開盤,一期共推出160多套辦公樓,但截至啟封日仍未售完。
該項目營銷總監金巍對媒體表示,“在商務地產領域全員銷售的模式很常見,像萬達[簡介最新動態]、SOHO都采用過這種模式,金融街其他項目也有這種模式,這能夠加速銷售,快速回流現金。”
短期負債超現金140多億
在啟動全員營銷的同時,金融街卻選擇逆勢擴張,其背後面臨的資金壓力不言而喻。
金融街2011年年報顯示,雖然去年公司的銷售達到130億元,但截至年末的現金淨額為-22.25億元,並且此種狀態從2008年就開始出現。
今年一季度,金融街實現營業收入約21.44億元,但其經營活動產生的現金流量淨額仍為-3.82億元,投資活動產生的現金流量淨額也為-0.07億元。
金融街2012年第一季度報告顯示,截至今年3月30日,其所持的貨幣資金為109億元,而一年內到期的非流動負債就達115億元,還有8億元的短期借款、12.8億元的應交稅費,以及15.8億元的其他應付款。
此外,金融街還有一筆22.4億元的債券將於今年9月1日到期,同時還有83.7億元長期借款將於今年內到期,金融街將要在今年內歸還的債務總額已超過250億元,與其所持的109億元貨幣資金相差140多億元。
同時,金融街尚有一筆75億元的款項未支付。金融街全資子公司金融街(北京)置地有限公司(以下簡稱為“北京置地” )於2011年以受讓價格100億元的高價,從北京中信[簡介最新動態]房地產有限公司(以下簡稱“北京中信地產” )手中獲得的北京·中信城[最新消息價格戶型點評](資料、團購、論壇) B、C、D地塊,截至目前僅支付25億元的定金及預付款。
該地塊規劃建築總面積約50萬平方米,原本約定於2012年3月底完成拆遷工作,但是截至2012年3月31日,該地塊僅完成項目獲取時應拆遷戶數30%的拆遷工作量,金融街尚未支付後續款項。“鑒於中信城地塊地理位置優越,符合公司發展戰略的要求,公司將積極督促北京中信地產加快拆遷進度,並按照《合作意向書》規定履行義務。”金融街稱。
在巨額債務即將到期之際,金融街不得不四處籌措資金。今年2月23日,金融街曾公告稱,2012年公司計劃債權融資220億元,需由大股東金融街投資集團提供擔保的債務融資總額為不超過163億元,金融街需支付母公司融資擔保費為1.63億元。
6月2日,金融街又發布公告稱,為滿足公司經營工作需要,公司與北京金融街資本運營中心簽訂了委托貸款協議,從資本運營中心借款金額總計15億元。
其中,5億元貸款期限為一年期,10億元貸款期限為兩年期,利率為固定利率7%。根據協議約定,公司應累計向資本運營中心支付1.75億元借款利息。
金融街稱,目前一年期銀行貸款利率為6.56%,二年期銀行貸款利率為6.65%。金融街向資本運營中心支付的利率水平略高於同期銀行貸款利率,低於公司目前綜合融資成本,本次委托貸款利率價格公允。
其2012年一季度報告顯示,金融街的流動負債總額達304億元,非流動負債達129億元,總負債額高達433億元,而金融街資產總額為626億元,負債率近70%。
金融街在2011年年報中確立了“2012年工作的主要目標”,其中排在首位的是“保持公司財務穩健和現金流安全”。但其同時計劃全年安排項目投資約200億元,實現開復工面積約400萬平方米,竣工面積約120萬平方米,並且強化商務地產,提昇自持物業規模。
截至目前,其持有的自持物業合計約68萬平方米,但這些位於城市中心地帶的優質物業,並沒有為金融街帶來現金流的補償,更多的卻是財務壓力。
其2011年年報顯示,2011年金融街持有物業的租賃經營收入為8.58億元,同比增長17.62%,在整個營業收入中佔比約9%,其營業成本卻同比增長超過20%,在增幅上超過營業收入,營業利潤率更是出現同比下降的趨勢。
同時,截至2011年底,金融街共持有投資性房產90億元,約佔其淨資產一半,每年的收益率不足5%,但金融街每年要支付7%的借款利息。
隨著投資額的增加,金融街的負債額或將繼續擴大,如何保持財務穩健和現金流的安全,將成為橫亙在金融街面前的一個棘手難題。對此,時代周報記者欲向金融街董秘辦提出采訪要求,其工作人員稱,“我們不接受采訪”。金融街品牌經理付韻韻則向時代周報記者表示,“請以公司財務報告為准”。