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今年以來,我國樓市進入到一個令人窒息的僵持階段。這是一場購房者與房地產商的博弈,購房者還在等待房價的繼續下滑,而房地產商則仍然死扛。沒有銷售量,就沒有回款。死扛下去的底線是資金鍊不會斷裂,所以確切說這是一場有關資金鍊的博弈。
管理層一方面要調控樓市,確保剛需購房者的需求。另一方面,經濟下行壓力之下,過度打壓房地產市場不利於穩增長。這時候,任何政策的出臺都會被市場過度解讀。近日,央行重申房貸利率優惠七折不變,以及銀監會發布的《商業銀行資本管理辦法(試行)》明確個人住房抵押貸款的風險權重爲50%,這兩項政策都被一些媒體解讀爲放鬆樓市調控。兩部門很快進行了澄清,但這種“躺着中槍”的事情並非偶然,背後難免有地產商推波助瀾之嫌,企圖通過輿論造勢忽悠購房者加快進入市場。當然更顯示出房地產企業對資金的渴求,希望監管部門放開資金閘門。
去年限購令的出臺,樓市成交量萎縮,房地產企業面臨資金困境。在股市、信託、銀行等融資渠道都受阻的情況下,一些大型房地產企業開始轉向海外市場融資。根據中原集團研究中心從公開渠道監測數據,十家標杆房企近幾年融資動態顯示,今年以來海外融資力度明顯加強,截止到5月份,監測到的17筆融資中,海外融資佔到12筆,摺合人民幣達230億元。更重要的是,這230億元海外融資僅僅來自於華潤、中海和雅居樂三家房企。這個統計還不包含其它數十家在香港上市的內地房企。從公開資料可以看到,今年合景、碧桂園、龍湖、新世界發展、越秀地產等多家港股內地房企進行了海外融資。
爲了加入到海外融資的盛宴當中,招商、萬科等地產龍頭也相繼赴港“買殼”,謀求境外融資平臺。其實,在港股購買殼資源,不僅意味着股權融資,隨之而來的是海外市場更加便捷的銀團貸款、可轉債、票據融資等多種方式。這其中最受房企中意的當屬銀團貸款。SOHO中國剛獲批的這筆銀團貸款將以倫敦銀行同業拆息或香港銀行同業拆息加每年4.25釐的息差計息,摺合年利率僅爲4.6%。龍湖地產在4月份獲批的24﹒3億港元銀團貸款,利率也僅爲香港同業拆息加4釐。這與房企在內地市場動輒百分之十幾利率的融資相比,成本相差懸殊。一筆10億元的貸款,海外銀團貸款比內地融資平均每年少支付上億元的利息。
銀團貸款還有一個好處在於,它屬於信用貸款,並不需要資產抵押。但申請卻並不容易,銀行對企業要求比較高,能夠獲批的也僅僅是那些超大型房企。用當下流行的話就是,“高富帥”才能獲取“白富美”的芳心。這本是外資行與房產商兩廂情願的私事,但卻刺激到了內地“屌絲”購房者。獲得低息貸款支持的房企,有底氣跟剛需購房者死扛到底。房企依靠海外融資得以緩過這口氣,接着又迎來了三年來首次降息。雖然央行之舉並非爲刺激樓市,但深陷資金困局的房企卻如同打了一劑強心針。終於,“屌絲”抗不過“高富帥”。國家統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%,成交額環比增長19.12%。
在現行外匯監管法規中,海外借款是無法直接流入內地的。但現實操作中,房企各顯神通,總有各種渠道將資金迴流。比如成立合資公司,以外商直接投資方式注入資本金。海外低息銀團貸款客觀上已經抑制了房價調控效果,在這場購房者與房產商的較量中,購房者已然落於下風。假如降息原本只是貨幣政策調整,無意間給房產商帶來利好,那麼央行能否出臺一些平衡措施,例如加強限制房企海外融資款迴流,也給水深火熱中的“屌絲”購房者一些扛下去的信心呢?肖懷洋
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